临近年终，对即将过去的2011年如何评价，来年形势如何成为大家普遍关心的话题。近期每天都有不止一家媒体朋友来采访，所以也有必要把大家普遍关心的话题答复一下，这也是年终盘点的题中之意。先从大家最关心的价格谈起：

　　一、什么样的开发商行为叫降价？

　　到底有没有降价？这是个问题。目前市场所关注的“降价”有三类：如万科金色领域等新盘成本价低开、如某些楼盘拿出滞销户型做特价房（不点名）、如武夷绿洲等全面调低价格出手。

　　我认为前两者都不算真正意义的降价。之前并没有销售，第一次开盘没有本楼盘的成交参照价格何谈降价？而拿出滞销户型做特价房则显得诚意不...

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　　一、多种因素促成开发商加紧入市

　　就在人们对于今年的“金九银十”是否存在还在讨论纷纷的时候，9月已经过去了三分之二。在通常楼市热度最高的9月下旬和10月初，市场的热点有了更多的涌现。就拿一线品牌楼盘来说：这边，中海凤凰熙岸二期中央组团盛大公开月底前开盘，价格26000-29000元/平米，保利罗兰香谷滨湖楼王也计划在月底前开盘，价格也会坚挺；那边万科金色领域售楼处还没建好，示范区就已公开，处处想着拦截客户，叫价高于保利，华润悦府亦是如此，紧锣密鼓对示范区施工，正式售楼处、样板房和示范区还未开始接待就喊出了3万元/平米的价格。我们不难发现，近期品牌开发...

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　　现阶段城市居住问题是最热点的社会问题，也是近期的研究兴趣所在。居住问题是多方面的。从社会学的角度来说，居住公平是社会公平正义和社会发展水平的标尺。今天就写写居住问题之一二三四，含保障住房缺位、居住空间分异、公共空间不公、财富再分配不合理等诸方面。

　　一是保障缺位的问题。土地市场，住房商品化，大量民间财富以土地出让金、购房款形式流向政府和各类企业，带来居住和生活成本整体上扬。而返还给底层的保障住房覆盖率低，建设、分配、审核、定价、监管、回收等诸方面制度尚不健全和完善。过度商品化和保障性不足甚至伤害中产阶级。

　　二是居住空间的分异问题。现在出现了城市绅士化、底层边缘化、...

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　　随着保利香槟国际的基本谢幕，保利与中海屡次在河西狭路相逢已成往事。中海凤凰熙岸风头正劲，华润置业悦府迎面走来，将会上演一场真正的巅峰对决。PK一下，以飨读者！

　　一看品牌实力，二者共同点多，且不相伯仲。

　　如果说保利作为中国地产长城还是后起之秀的话，中海和华润已是发轫于香港的地产界资深元老了。中国海外发展有限公司（00688.HK）是唯一上榜“世界500强”的中资房企。1979 年成立于香港，1992 年在香港联交所上市，是中国市值最高的房企。历经 32 年的发展，布局34城，集中打造“中海地产”行业领导品牌，是&ld...

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　　    一、成交已如预期有所反弹

　　经历五六月份的市场修复后，七八月份是市场的又一个瓶颈期。作为传统的淡季，7月到8月中旬连续数周南京楼市认购量平均在百套之下。与炎 炎夏日相对应，市场疲态尽显，这样的市场需要热点刺激。在天气渐爽，趋势似有出现的情况下，笔者预计本周各盘客户到访情况会有好转，成交正 常也会很快恢复到百套以上，实现突破。为了验证这一说法，故于一周前的8月22日发帖立此存照！（http://weibo.com/1219760062/xkBSnfzyz）

　　现在回头来看，本周认购果然出现一个不小的涨幅，日均认购破百，验证了笔者对市...

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　　一、规划出新，世界性大都市的视野

　　8月20日，中共江苏省委常委、南京市委书记杨卫泽在龙虎网“网聊”后，将一批问题提交给南京市各部门，各部门一一进行答复，引出了南京市关于江北规划、过江难问题、南京旅游等一系列事关南京长远发展的重大决策部署。

　　基于城市空间的绝对距离优势和交通条件逐步改善的预期，江北后来居上，融入城市，将南京发展为骑江城市只是时间问题。更引人关注的一个问题是如何发掘和提升南京这座城市的灵魂或者文化的核心竞争力？这在杨卫泽书记和南京市有关规划中找到了答案。

　　五月十九日，南京市政府已经出台了《市政府关于加快旅游产业发展的意...

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万科的物业，中海的楼，金地的设计是一流；
华润的人，雅居乐的钱，保利的茅台喝不完；
碧桂园的白菜，龙湖的家，恒大便宜百姓夸；
富力的帅哥，星河湾的妞，soho卖房靠忽悠。
银城的地段，栖霞的楼，仁恒的口碑很是牛；
明发的滨江，利源的湖，紫金系列靠山麓；
朗诗的科技，新城市的铺，长发恶搞很可恶。

以上说法仅供属一家之言，仅供参考。不准对号入座，不准跨省（孟）

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    上一篇博文《分化深入，市场将走向寡头时代》，提到本周末南京市场有亮点，即保利香槟国际楼王和中海凤凰熙岸开盘。当时的预测是保利楼王开盘销售过半，凤凰熙岸理性定价应该会得到市场追捧。现在看来，数据上已经得到完美印证。媒体朋友近几日多有采访，不如草文一篇，以做说明。

    一、热销原因

    首先客户是市场的基础。其实上篇博文也已分析，现如今只有抓住主流客户才能摆脱成交困境。主流客户无非是典型的刚需和带有终极置业特征的改善性客户。开发商的产品能够贴切这类客户的需求就会经得起客户挑剔...

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上一篇博文《市场已经处于修复中，言涨不易，大降很难》恰恰发布在一个月前（4.26），主要观点是调控利空经过春季消化，将在4月底至5月初开始迎来成交量的修复。恰恰很巧合的是，4月最后几个交易日以及整个五月，南京住宅日成交量开始成功突破百套，国内主要城市尤其是一线城市量价齐升，迎来了一个红5月。5月还剩几天，盘点一下，展望一下未来。

一、市场客群分化特征愈发明显

上篇博文对后市的预测是将迎来分化的市场。“5月份的博弈会依然持续，但是分化会愈发明显，真正的改善盘和刚需盘依然会较有市场。这种短期分化式的调整孕育着某种机会，对于购房人或开发商来说。”现在来看，引领红5月的主要就是两类楼...

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    一、调控利空处于逐步消化中    

    始于1.26的第三轮调控，以3月底的限涨令节点暂告结束。此轮调控因行政手段的多方位嵌入而被寄予厚望，威力不可轻视，笔者多次公开表示“楼市机会不在春天里，南京这样的城市新房成交量很难破百“。至于夏天能不能回暖，关键还看政策有没有进一步加深，如果没有加深，经过数个月调整，有可能走出低迷期，迎来稳步发展的阶段。    

    现在看来，由于需求受限、信心承压，整个春天市场成交确实低迷，新房成交...

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