一、调控利空处于逐步消化中    

    始于1.26的第三轮调控，以3月底的限涨令节点暂告结束。此轮调控因行政手段的多方位嵌入而被寄予厚望，威力不可轻视，笔者多次公开表示“楼市机会不在春天里，南京这样的城市新房成交量很难破百“。至于夏天能不能回暖，关键还看政策有没有进一步加深，如果没有加深，经过数个月调整，有可能走出低迷期，迎来稳步发展的阶段。    

    现在看来，由于需求受限、信心承压，整个春天市场成交确实低迷，新房成交量基本上都在几十套。这和正常年份每天成交量200套左右相比看出差距还是非常大的，验证了楼市机会不在春天里。至于何时回暖，我觉得看政策状况。现在看来，政策难有进一步收紧了。     

    二、政策暂难加码，客观规律支撑基本面不改    

    第三轮调控的力度不小，而且重在落实，所以相当长的时间内调控停留在贯彻落实层面，而不是出台更严厉的政策。今年十二五平稳开局之年，政策面不会过于严厉，而且经济基本面也不大支持严厉政策。我们看到，2011一季度GDP增长9.7，而cpi和ppi是5.4和7.1，实际经济增长只有4.3%。而2010年度一季度GDP增长是11.9%，cpi是2.2，实际增长是9.7%。2010年全年gdp增长10.3，cpi和ppi分别是3.3和5.5，实际增长有7%。我们可以看出，受调控影响，今年一季度经济实际增长同比已经腰斩，受损很大。房地产作为支柱产业，已经“绑架”了中国经济。至于地方政府对于房地产的高度依赖，无需赘言。新国八条的第一条即明确要地方担当性即表示中央也意识到这一问题，但暂时难解。

    在经济转型没有完成前，政策面的空间并不是十分宽裕。就问一个问题：除了开发土地和房产利得，现在大部分地方政府还有发展经济更好的抓手吗？显然没有。当然，也应关注过于严厉的政策有可能带来房地产投资萎缩，从而形成供应不足的局面（保障房短期内不可指望），且需求受压严重，反弹威力不可小视。     

     个人认为，楼市的基本面并未发生明显改变，这个基本面包括房地产制度、人口结构、城市化和经济增长。中国房地产制度在调控之中逐步厘定，即市场化为主体，保障房为补充，后者和前者重合不大；人口结构的变化由于其长期性，短期难以变化，人口红利最近几年依然存在；城市化将是未来二十年支撑中国发展的基本动力。货币供应充足的局面也没有改变，所以指望楼价大幅下滑不甚现实。

     三、市场已有恢复苗头，言涨不易     

    很多人都认为这是一个忐忑的市场，纠结者众。5月份上市的36个楼盘也都是一个举棋不定的态势，对于后市持不明朗的判断。个人认为，对市场怀有敬畏之心是一种可取的心态，买方市场特点明显，现在不是上市量影响市场，而是市场在影响上市量，这种转变是积极的。由于众所周知的原因，新房市场受多方面因素影响，推盘量和成交量都有一定程度信息失真，什么数据更真实？“按照房地产经济学的常识，租金更能反映房屋的居住价值，二手房市场比新房市场更真实”，从现在的二手房市场已经可以看出端倪。二手房往往地段相对成熟，又经历时间的考验，这有利于买卖双方达成价格的共识，所以二手房的指标具有真实的先行意义。

    目前的房产局比起限购时的极度冷清已经大有改观，部分交易中心甚至门庭若市。最近南京的手二房每天成交量已然破百，日平均数应该在150以上。观望的客户陆续出手，这种逐步恢复有可能在年中即接近正常年份市场的成交水平。所以，新房市场虽然不活跃，但二手房市场已经有坚挺迹象。伴随着二手房和租赁市场的激活，庞大的观望客户群有可能逐步释放出购买力。  

    需要说明的是，这种恢复是购买力的恢复，而难是价格的猛涨。因为从国务院常务会议的要求和地方主管部门（如江苏住建厅厅长周岚就屡次表示房价下半年下行）都明确表示了调控的决心，所以即便没有达到目标，行政高压下的统计数据也会显示房价保持稳定甚至略有下滑。但是这种数据的真实性无需过于在意。

    值得一提的是，有人提出将降价希望寄予央企和一线民企等品牌开发商，说品牌开发商领衔降价市场才会真的调整，这种可能性几乎不会出现。降价是基于市场规律，而非道德。品牌开发商最多以理性定价赢得市场，只有产品竞争力不足、资金压力的开发商才会选择跳水谋求生存。越品牌，越坚挺，因调控即分化。 

    四、分化的市场孕育更多机会

    5月份的博弈会依然持续，但是分化会愈发明显，真正的改善盘和刚需盘依然会较有市场。这种短期分化式的调整孕育着某种机会，对于购房人或开发商来说。（作者孟祥远系城市社会学博士）