一、规划出新，世界性大都市的视野

　　8月20日，中共江苏省委常委、南京市委书记杨卫泽在龙虎网“网聊”后，将一批问题提交给南京市各部门，各部门一一进行答复，引出了南京市关于江北规划、过江难问题、南京旅游等一系列事关南京长远发展的重大决策部署。

　　基于城市空间的绝对距离优势和交通条件逐步改善的预期，江北后来居上，融入城市，将南京发展为骑江城市只是时间问题。更引人关注的一个问题是如何发掘和提升南京这座城市的灵魂或者文化的核心竞争力？这在杨卫泽书记和南京市有关规划中找到了答案。

　　五月十九日，南京市政府已经出台了《市政府关于加快旅游产业发展的意见》，明确提出了打造以紫金山-玄武湖城市中央公园、夫子庙-老城南历史文化街区为主体，以清凉山片区、颐和路片区、长江路片区为依托的古都旅游核心区，构建“一体两翼四带五片”的旅游产业发展格局。两翼是江北和江宁，但是主体是城区的“一体”。从这样一个旅游规划或者城市品质提升的计划中，我们可以看出，未来的古都金陵将形成以城东北的紫金山——玄武湖世界级中央公园、城中的石头城清凉山——颐和路民国公馆区——长江路民国文化区、城南的夫子庙——老城南明清文化街区为主架构的都市核心文化带，尽显南京山水城林的风光线路，这也支撑起南京这座城市最具竞争力的文化资源所在，并因此为契机，进行文化资本的运作，带来持久的竞争力和生产力。南京这座城市品质的高低有赖于此！

　　只有这座城市的，才是世界的。文化与旅游成为衡量所有世界级城市的核心标签，南京也不例外。这对城市房地产业来说，又意味着什么？

　　二、文化竞争力是楼盘的最高竞争力

　　房地产业的发展必然要经历三个阶段：最早仅是一个特定地段盖一群房子，是建筑商干的活；然后到整合土地、景观和客户需求，营造一个适宜的品质楼盘，这个阶段正式叫开发商或者发展商；随着技术水平的提高和客户要求的提高，开发商之间的竞争加大，超越同质化的产品竞争层面，对于社区与文化的营造成为必然要求，这时候的开发商已经无法单独完成这项工作，需要特定的业主人群与开发商之间进行互动，以及在后续的物业服务中进行维护和型塑，形成一种特定的社会阶层与文化符号。最高层次的开发商还应该是一种文化的守护者与经营者！

　　当然结合南京城市品质提升的规划来说，作为开发商，首要任务是整合好南京的山水城林资源禀赋做好小区产品，发掘地块价值，依势造景，提升居住价值，实现土地特性、外部资源以及客户定位的统筹考虑和最优化选择。

　　住房，归根到底是一种社区与生活，是一种文化与社会符号的体现。这种符号化的商品传递了经济实力、身份地位、文化取向等群体印象的综合性社会要素，它让住房成为一种社会认同的标杆与社会再生产的工具。所以，从这个意义上来说，开发商所开发的住房产品，不仅要有硬的打造和资源的整合，还要与其特定的社区文化相对应。也就是说，其所处的特定环境决定了它更有出路的发展前景。比如，紫金山板块要想获得市场的极大认可肯定要突出紫金山的文化属性和城东的高尚居住区概念，城南雨花区或城北栖霞区某些板块缺乏这种核心资源则丧失了文化属性，失去了一种价值标杆。在文化要素上，河西新城也稍显薄弱，在城中板块则有很多可圈可点之处。

　　很显然，体现南京城市高度的文化骨架就是紫金山玄武湖+清凉山颐和路长江路+老城南一线。这些板块位居主城核心地段，可开发的土地非常稀缺，能完全借用的开发商并不多。纯紫金山至玄武湖片区的商品房开发自94年的帝豪花园起，算是起步最早，目前除了钟山国际高尔夫的长线开发（目前均价超过4000万元/套），已无什么新项目。当然玄武湖以北三四公里的项目言必称玄武湖畔，紫金山以东很远的地方动辄叫某某紫金或紫金某某，虽有此意却有些牵强了。老城南主要是商业用途开发，纯住宅性质产品目前在售的为来凤街1号，面积不足2万平米，售价在35000元/平米。城中清凉山——颐和路——长江路一线也是非常成熟的城市中心区，开发量更为稀缺。颐和路的民国公馆区售价数千万至过亿不等，市场存量极罕。石头城清凉山一片，也属于鼓楼区，老城开发量极少，目前仅中海的大盘住宅社区凤凰熙岸在售，均价在27000元左右。长江路的长江路9号、凯润金城的酒店式公寓，单价在35000以上。这些项目，居于城市的文化名片所在，理应在产品设计上与古都风貌相结合，深度挖掘文化价值，成为南京楼市的文化标杆，展现古都金陵的文化高度！

　　三、保护、传承与发扬城市文化资本

　　核心区只是引子，对于更多项目来说，在文化营造上也有度可依。《市政府关于加快旅游产业发展的意见》所构想的“一体两翼四带五片”旅游产业发展布局，已经在全市遍地开花。举全市之力予以落实，不能破坏规划的一贯性和权威性。这种教训有很多，玄武湖成了少数人的私家花园，莫愁湖成了少数人的洗脚盆，电信大厦严重破坏了鼓楼——北极阁——鸡鸣寺的天际线，移动大厦成了石头城——清凉山最煞风景的一笔（附图可见，且城西干道高架还分割了石头城和清凉山的一体性）······不胜枚举。

　　更多开发商要善待土地，承担营造文化价值的历史责任。首先是不破坏旅游文化资源；其次是尽量处理好与山水城林资源的关系，在政府规划指引下保留适度的公共空间，尽到社会责任；最后就是将小区营造为城市文化与景观的一个有机组成部分，若如此，人在景中，景在人中，岂不美哉？（作者孟祥远系城市社会学博士，更多内容请关注@孟祥远的微博http://weibo.com/1219760062）