临近年终，对即将过去的2011年如何评价，来年形势如何成为大家普遍关心的话题。近期每天都有不止一家媒体朋友来采访，所以也有必要把大家普遍关心的话题答复一下，这也是年终盘点的题中之意。先从大家最关心的价格谈起：

　　一、什么样的开发商行为叫降价？

　　到底有没有降价？这是个问题。目前市场所关注的“降价”有三类：如万科金色领域等新盘成本价低开、如某些楼盘拿出滞销户型做特价房（不点名）、如武夷绿洲等全面调低价格出手。

　　我认为前两者都不算真正意义的降价。之前并没有销售，第一次开盘没有本楼盘的成交参照价格何谈降价？而拿出滞销户型做特价房则显得诚意不足，比如江宁一些刚需盘大户型滞销，拿出来做特价显得诚意不足。一方面这些楼盘缺乏改善性客户，另一方面购买特价房又需要一次性付款等附加条件。所以这两种大降价的说法有些牵强。

　　至于一些老盘全面调低价格可以视为降价，但是这些大降价楼盘多是较早拿地的楼盘，成本压力小，并且缺乏近期老客户的压力。而2009年至今拿地的开发商则成本高企，或者近期都有成交的老客户，对降价形成掣肘。所以这样降价的老项目出现有利于购房者，但是又有多大的比例呢？

　　二、怎样的板块会降？

　　调控之下，购房有两个大的变化：一是投资性购房已经退潮，购房更应回归居住价值本身，购房人的买房行为也更多从居住本身的需要出发，考虑居住地和就业地的关系、居住地的配套完善程度、未来发展前景等问题。二是板块的价值回调与城市发展均好化回归。

　　以南京为例，投资性购房的退潮很明显。南京一些定位投资性的楼盘，成交状况都不太好。如某酒店盘做五年售后返祖，相当于打了7折，相应者了了。因为投资做买卖差价的短期收益很不明显，真正靠租金的话，又没有合适的租售比，投资起来很不划算。说到租售比，一些郊区酒店式公寓的租售比更比合理，因为缺乏客户，租金太低。当然城中也只是一般，比如一个总价200多万的公寓，月租8000左右才能算正常的租售比（1:200-300之间），达到的不多（仅有城中、城东紫金山板块附近、河西的少数盘可以达到）。

　　板块的回调在江宁大学城等板块表现明显。江宁大学城等板块地铁之类的利好被放大了，前两年土地供应过大，属于价格高估的板块，楼盘确实面临回调。对于刚需人群来说，单价10000的大关一直较难突破。所以我一直认为，江宁大学城、仙林湖、江浦新城几个热门板块价格会大致趋同，且会在一段时间难以超越万元单价大关。

　　城市的均好化则体现在同心圆效应的显现。均好化既是一种基于公平理念的城市规划，也是城市发展规律使然。同心圆效应体现在郊区规划概念的退潮，城中成为相对抗跌的板块，其他板块则大致依照距离城市中心的远近而定价。

　　三、买房成本降低了吗？

　　以上是开发商行为，对于购房人来说，买房成本降低了吗？

　　调控进行了一年多，房价与调控前相比基本稳定。但首套房的买房人可以算一个帐：此次楼市调控前，如果有100万房贷，贷款30年，按照利率优惠，一个月还4800；现在基准利率情况下要还6700，大增约40%。短短一年多一点，买房人成本大增！

　　若考虑首付提高，放款困难，首套房利率还要上浮，购房总成本增加得更厉害。宏观调控在某种程度上是把属于购房人和开发商分享的利益，让渡给银行，这有失公平，是否实现了“调控为了让更多人买得起房”的目的？

　　虽然我一直认为目前政策面基本见底，但是在全球金融形势不稳的情况下，年底开的经济工作会议有可能突出防范金融风险。也就是说国家将会更加保障银行的利益，那么对购房人和开发商来说，则意味着贷款的难度更大。

　　银行是民众的还是民众是银行的？这是个问题，不多说。