一、成交已如预期有所反弹

　　经历五六月份的市场修复后，七八月份是市场的又一个瓶颈期。作为传统的淡季，7月到8月中旬连续数周南京楼市认购量平均在百套之下。与炎 炎夏日相对应，市场疲态尽显，这样的市场需要热点刺激。在天气渐爽，趋势似有出现的情况下，笔者预计本周各盘客户到访情况会有好转，成交正 常也会很快恢复到百套以上，实现突破。为了验证这一说法，故于一周前的8月22日发帖立此存照！（http://weibo.com/1219760062/xkBSnfzyz）

　　现在回头来看，本周认购果然出现一个不小的涨幅，日均认购破百，验证了笔者对市场的预判，这在市场趋势不明，看空者众的情况下倒也有些 意义。需要说明的，认购量比成交量更有参考意义。因为成交量会受到多种因素的影响而出现失真，认购则真实和快速得多。成交量之所以出现恢复 上涨，笔者以为有三个原因：

　　一是传统淡季行将结束，天气转爽，客户拜访量会有提升，成交量自然也容易上升。

　　二是市场出现了一些热点。大华锦绣、保利罗兰香谷等项目的开盘，江北、仙林湖等板块市场出现了一些热点特征，虽然还不是特别清晰。

　　三是市场经历了6月份再入观望带来的沉默期以后，需要寻找方向的突破。在二线城市调控趋于成熟，主力楼盘降价趋势不明显的情况下，部分客 户打破观望，开始入市，会成为市场一波推力。

　　二、站在8月底展望金九银十

　　9月份即将到来，市场更关心的是“金九银十”的成色问题，个人认为“金九银十”值得期待。

　　一是金九银十的量价表现如何？刚才在对本周数据分析时，已经指出金九银十成交量的可能变化。受传统旺季到来，九十月份销售热情增长，热点出现以及成熟城市调控 未见深入等因素的影响，成交量的上涨行情可以期待。九十月份认购量可能会比目前更上一个台阶，日均有可能超过150套甚至更多，成为今年行情中 的一个亮点。但是对价格上涨不能报太多预期，毕竟调控局面尚未松动，不少开发商存货压力依然较大。涨价环境不佳，这也为客户从容选择提供了 比较好的时机。

　　二是将会在何种范围实现？调控之下，市场的分化一直在进行。在供应较少的城中、河西板块，金九银十成色将会较为理想。主要是这里相对成熟，客户需求旺盛，而新供应不足，可能会有较好的表现。但不可否认的是，在一个相对弱势的市场中迎来的金九银十难以全面开花，毕竟僧多粥少。两江板块和仙林湖依然会面临较大的压力。这厢江宁板块依然胶着，看多动少；那厢仙林湖已经厉兵秣马，蠢蠢欲动；再看江浦板块消息频出，似有所图···以近期热点仙林湖板块为例，保利先发制人，已经封杀了这个板块的定价上限和暴利空间。未来万科、高科、栖霞乃至句容近仙林等多家开发商将会在这里为了仅有的客户群大开杀戒，比成本控制，比优惠措施，比产品创新。可以肯定的是，这里的开发商不再有暴利，不再有大赢家。

　　三是反弹的引领力量会是什么？如果将金九银十视为一种反弹的力量，那么什么板块或项目可以引领此波反弹？个人认为城中板块在淡市中更为抗跌，在市场反弹中则充当领涨的角色，所以成交量的修复行情将会在城中一些主流品牌项目如中海凤凰熙岸等项目中有较好的表现。

　　即将到来的金九银十到底如何？我们拭目以待！（作者孟祥远系城市社会学博士，更多内容敬请关注本人微博http://weibo.com/1219760062）