上一篇博文《市场已经处于修复中，言涨不易，大降很难》恰恰发布在一个月前（4.26），主要观点是调控利空经过春季消化，将在4月底至5月初开始迎来成交量的修复。恰恰很巧合的是，4月最后几个交易日以及整个五月，南京住宅日成交量开始成功突破百套，国内主要城市尤其是一线城市量价齐升，迎来了一个红5月。5月还剩几天，盘点一下，展望一下未来。

一、市场客群分化特征愈发明显

上篇博文对后市的预测是将迎来分化的市场。“5月份的博弈会依然持续，但是分化会愈发明显，真正的改善盘和刚需盘依然会较有市场。这种短期分化式的调整孕育着某种机会，对于购房人或开发商来说。”现在来看，引领红5月的主要就是两类楼盘：刚需盘和改善盘。

刚需盘的客户特征很明显，我个人认为典型的刚需主要是落户、结婚、拆迁导致的非买不可的需求。这类需求是中低价楼盘成交的主力，针对这些客户有开发商推出“凭结婚证每平米优惠400元”、“凭结婚证有额外惊喜”、“凭拆迁证明可以打折”实际上就是对此类客户的回应，抓住这类客户，成交都会不错。

另一类市场主力就是面向中高端楼盘的改善性客户。在南京，诸如朗诗钟山绿郡、天正滨江、仁恒江湾城、保利紫晶山、招商紫金山1号已经唱起来5月份改善性楼盘的主角。成交量参差不起，但是比起春季已经有很大的放量。理性定价的楼盘跑量更为顺利。

脱离两类客群的其他项目在过去一个月鲜有亮点。

二、最后一个周末似有亮点

5月份结束还有5天，也仅有最后一个周末可以给市场一些期待。刚需盘已经进行了较多解读，我们不妨多关注一下改善盘。接下来5天最大的事件莫过于城中高端豪宅中海凤凰熙岸将于本周末推出300余套新房源（上次开盘距今已有半年）。而长期坚持小步快跑的保利香槟国际住宅将于本周四（5月26日）加推34套楼王房源。很巧合的是，一年前两个项目曾经同时开盘，同时创造热销传奇，当时中海凤凰熙岸开盘旺销10亿，刷新南京楼市记录，保利也表现不俗。时隔一年，“限购令”之后，中海和保利再次“狭路相逢”，给了市场不小的想象和比较空间。

不过笔者认为二者作为国内最著名的两家央企，此次推出产品其实并无多大冲突。保利香槟国际的户型是190-200平米的“大平层”，属于中高档小区中的“楼王”；凤凰熙岸推出的是100-145的“中户”，属于豪门大盘中的“轻豪宅”。与上次“狭路相逢”相反的是，从总价上看香槟国际的总价下限大致是凤凰熙岸的上限，客户支付力上并不冲突。

香槟国际开盘价格在2万元左右，略有上调，而凤凰熙岸看起来似乎降价2000元。我们看得出来，保利的策略是有量就跑，小步快跑，好房好价，步步为营；而中海似乎为此次开盘精心准备，希望打一场大仗，企图持续续写逆市飘红的传奇，似乎更有探讨的意义。

经过去年的平开旺销，主流豪宅供应商中海地产深谙顺势而为，理性定价在谋取销量中的关键性。二期户型定位为刚需型改善，这次此次推出的两栋楼中表现明显，全盘最小住宅单位１００平米两房也占一定比例。加之此次出于公司发展的需要，推盘量不小，在这样一个相对严峻的市场环境下，要想取得旺销大卖的效果，定价必然相对理性。综合价格因素，整个凤凰熙岸最低单价和总价住宅单位可能出现在本次开盘。不过对这种理性视为降价显然是很不合适的。须知一期开盘时，同批房源单价差高达万元，创下南京楼市记录。而此次推出位置不佳，定价不高也是正常，下一次推出更佳位置房源，价格大幅上调完全有可能。作为一个比较是，凤凰熙岸一期基本售罄，目前剩余房源售价在30000元左右，可以看出价差在该小区中的重要性。所以，在某种意义上，入住城心豪门大盘最佳时机正在来临。

三、后分化时代将会如何？

大家最关心后市会不会有楼盘价格跳水的情况？我觉得要对刚需盘和改善盘分别分析。

面向刚需的楼盘可能价格下调幅度不小。比如碧桂园凤凰城的搅局对两江板块的价值体系产生极大影响。未来江宁和江北楼盘还会有进一步下调的空间，江北出现7000左右刚需盘，江宁万元以下成主力也十分正常。几乎可以肯定的是，在产品特色、开发商品牌、资源禀赋方面并不十分具有优势的项目，似乎除了降价难有赢得大卖的法宝。这种日子对于消费者来说，有了更大的挑选空间，但对开发商来说，日子似乎没那么好过。还有一些投资客，似乎已经被挤出市场，有些人正在这个时期抛盘，其实也给了购房人一个不错的选择。

至于改善盘，应该说受调控的冲击还是比较大的。一些品牌开发商理性定价，适度下调价格会对中高端产品估值体系产生影响，开发商定价会有压力。另外，调控对市场的紧缩效应将会使得人们的购买豪宅冲动受压，人们出手更加谨慎，也会珍惜较少的购房机会，认真选好房，所以会比较挑剔，选择类似终极置业的房源。当然这只是一种想法，真正的完美的房源是没有的。这种挑剔的背后实际是一种观望，观望会不会降价。

我们知道，南京由于其省会城市和主流职业特征，这类客户往往权智阶层，其购买力并没有受到市场变化的太大影响。他们的购买需求也具有某种稳定性，消费相对保守和稳健。如果某开发商大幅降价，这类客户甚至反而会怀疑其品牌实力和产品水平从而加深观望，这类反面教材也不是没有，这在某种程度上封杀了改善盘的降价空间。而不降价又很难走量，这就对一些产品力和资源禀赋不足、品牌和资金实力不够雄厚的开发商提出了严峻考验。

总之，调控即分化，分化有得失。未来的市场将不仅仅是分化，分化到了某个程度将会固化。这种固化会是没有弱者的市场，剩下的强者成了市场的带头大哥，或许房地产业的“寡头时代”经历调控会来的更快一些。（作者孟祥远系城市社会学博士）