作者文章归档：许婉婷
权衡下的商业逻辑
——太古汇与玛莎、Gucci、爱马仕牵手失败的背后
千年商都的广州，5月25日又迎来了一艘商业巨舰——太古汇。然而，备受关注的香港太古地产进入中国内地的第一个高端商业项目却在低调中试业。首批开门营业的店铺仅有26家，零散分布在负一层和负二层，一线品牌均未开业。
据太古汇方面透漏，目前商场181个商铺已经全部租出，其中70个商铺品牌是第一次进驻广州，包括CHANEL、GIORGIOARMANI、miumiu、Tiffany&Co.、SERG IOROSSI、ANNEFONTAINE、Brioni、COACH、LON...
明码标价，政府网站公示更实在
自发改委要求5月1日起施行商品房销售需明码标价，实行一房一价以来，执行不力的现象时有发生，大部分楼盘的价格公示表并没有放在明显的位置，多是与楼盘其他资料一起装订成册并放在楼盘最不显眼的位置，或是干脆发给销售人员，仅客户要求查看时才给。除了在公示问题上与原政策要求背道而驰外，楼盘的公示价格，与实际销售价格相差的幅度也非常大。多数发展商为了实现价格的灵活变动，在预售证申报时往往申报了比实际销售价格高得多的价格，再通过加大购房折扣来促进成交。此外，部分发展商还可通过不同楼栋优惠折扣的不同来控制销售进度，进而达到人为的“捂盘”。这可谓“上有政策、下有对策”，种种现...
为达目标又创收，增城限价升级
3月底，增城新“国八条”细则落地，不限购但限价，对2010年有网签的楼盘，申报价格不得高于去年该盘均价涨幅的10%，对于2011年新推出的楼盘，申报价格不得高于去年增城市商品住房均价涨幅的10%。而近期，有消息称增城的限价政策再次升级，有关部门已经召集开发商进行口头通报，从4月份起，新拿预售证的楼盘价格，不管什么产品，均由原来的单盘涨幅不得高于10%改为了5%，起因则是由于第一季度增城一手房网签成交均价较去年均价上涨高达24%。为了实现年度房价控制目标，第二季度暂时将房价控制目标调整为房价涨幅低于5%，而第三、第四季度是否再调整房价控制目标将依据市场反...
首套房优惠利率陆续取消，刚需再受伤
近期，由于2011年信贷额度紧张，多个城市包括南京、北京、深圳和重庆等已有多个银行取消了首套房贷8.5折的优惠， 部分银行调整为9折优惠，有些银行按基本利率执行或甚至上调1.1倍。在广州，据消息称，光大银行、民生银行已经取消了首套房的利率优惠政策，浦发银行、兴业银行亦将利率优惠从8.5折调到9折。而四大国有银行在内的其余银行虽有8.5折优惠，但是能否申请到，则要看贷款人的资质而定。
从目前来看，虽然国家层面并没有要求取消首套房优惠利率，但是由于上一年为控制流动性过剩，国...
房企融资渠道受阻，联合体拿地现象增多
许婉婷
为遏制房价过快上涨，今年的房地产调控接连不断。而在轮番调控中，作为开发商“血液”来源的融资渠道，虽未受到正面大力度的冲击打压，但监管力度却在逐步收紧。
4月“新国十条”曾要求，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产的重组。 10月15日，证监会则全面叫停房地产开发企业的重组。同月19日，银监会召集各家信托公司召开会议，要求信托公司严控房地产信托业务风险。目前平安、中融、中信、中诚和新华五家信托公司已经集体暂停了房地产信托。
而今年以来，由于证监会在审核...
商业、公积金利率“双提高” 房价松动预期加重
继9月底二次调控新政和地方限购后，央行于10月19号宣布加息0.25个百分点，次日住建部也相应提高了公积金的存贷款利率。此次央行加息不是针对房地产行业，而是控制日益剧增的通胀压力，但对处于政策敏感期的楼市却是“当头一棒”；而公积金利率进行相应调整则直指楼市，进一步强化了楼市调控的力度，表明了政府调控房价的决心。
本次利率调整的幅度并不是很大，但由于9月CPI继续走高，未来存在再度加息的可能，目前正是这种再度加息的预期在打击市场的信心。
首先，三年来首度加息意味着信贷政策的转向。适度宽松的货币政策开始真正意义上的收紧，之前由于宽松货...
广州细则全面围剿投资需求 市场将进入博弈期
许婉婷
10月15日，继北京、上海、深圳、南京、厦门等一二线重点城市后，广州也出台了相关的地方房产调控细则，在限购套数方面，细则明确规定本市户籍居民家庭及能提供在本市1年以上纳税证明或社会保险交纳证明的非本市户籍居民家庭只能新购一套房；无法提供在本市一年以上纳税证明或社会保险交纳证明的非本市户籍居民和未满18周岁的人士不得购房；在信贷方面，除了严格执行国家有关商业信贷政策外，公积金也同样实行了差别化的政策，购买经济适用房和90平方米以下首套商品住房，首付比例可为2成，其他与商业信贷同步。
果断出台限购，全面围剿投资性需求
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抑制需求乃短期措施，增加供应是长效之路
许婉婷
今年4月新政，为了抑制房价过快上涨，中央政府出台相关从紧信贷政策，挤压投资投机性需求。市场一度陷入观望，成交量有所下滑，但8、9月份以来，随着政策影响的消化，市场量价齐升态势，回暖苗头初现。
为了保证4月新政的调控成果不至于失效，9月29日，国家多部委联手颁布了“新国五条”，主要是要求房价过高、上涨过快、供应紧张的城市限购、三套房停贷、首套房首付全面提高至30%以及加强对消费性贷款管理禁止用于购买住房。之后北京、上海、深圳和厦门等重点城市纷纷出台“限购令”。而广州目前也在制定相关地方细则。
从国庆期间各地的楼市来看，本次调控对...
市区地块仍具吸引力 但开发商总体表现谨慎
许婉婷
广州房博会上拍出了四块土地，包括芳村高尔夫球场D、E、F三地块以及天河广氮地块。其中保利以8亿元拿下高尔夫球场D地块，楼面地价为5790元/㎡，溢价率为34.65%，之后又以10亿元拿下了高尔夫球场E地块，楼面地价为6955元/㎡，溢价率为58.06%， F地块则被路劲地产以7.1亿元夺得，折合楼面地价6668元/㎡，溢价率为58.77%，而争抢最为激烈的当属天河广氮地块，经过51轮的拼抢后，深圳天健最终以12.9亿元拍得该地，楼面地价为8124元/㎡，溢价率为69.24%...
空置房是个难解的题
许婉婷
最近，空置房和空置率的话题炒得沸沸扬扬，而导火线源于媒体报道说，国家电网公司在全国660个城市的调查显示，高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房，足以供2亿人居住。一下子空置房成为了大家纷纷议论的焦点。虽然之后有关机构出来澄清未发布该类数据，但显然未能平息这场纠纷。
可能是处于房地产调控的敏感期，任何反映楼市现状或是楼市动态的话题，都能立刻成为社会的焦点，例如之前的房产保有税和物业税何时开征的相关流言，就曾多次引来各界人士的讨论以及影响股市的走势。虽然这次的争论未必影响到股市，但是争论倒是不少。而争论得最多的就是我国的空置房是否真的...