市区地块仍具吸引力 但开发商总体表现谨慎

许婉婷

广州房博会上拍出了四块土地，包括芳村高尔夫球场D、E、F三地块以及天河广氮地块。其中保利以8亿元拿下高尔夫球场D地块，楼面地价为5790元/㎡，溢价率为34.65%，之后又以10亿元拿下了高尔夫球场E地块，楼面地价为6955元/㎡，溢价率为58.06%， F地块则被路劲地产以7.1亿元夺得，折合楼面地价6668元/㎡，溢价率为58.77%，而争抢最为激烈的当属天河广氮地块，经过51轮的拼抢后，深圳天健最终以12.9亿元拍得该地，楼面地价为8124元/㎡，溢价率为69.24%。

从本次的拍地情况来看，几块地的位置、资源条件都相对较好，因此吸引了不少发展商参与竞拍。而最终的成交溢价率多在百分之六十左右，相比09年动辄超过百分百的溢价率来说，目前开发商总体表现较为理性，对未来市场的判断保持着乐观谨慎的态度。由于上半年新政频出，政府抑制房价过快上涨决心明显，这给未来房地产的走势带来了更多的不确定性，因此发展商在此次竞拍中也不敢轻易抬价，而是在风险可控的情况下以可承受的价格拿下了土地。其中，在高尔夫球场E地块的争夺中，中铁就是因为在考虑是否加价上犹豫的时间太长而错失了拿地联动开发的机会。

而在本次的拍地中，也出现了不少外地发展商的踪影，当然包括本次拿下广氮地块的深圳天健。除此之外，值得一提的是南京朗诗地产、北京远洋地产，这两家地产参与了8月31日番禺市桥和越秀达道路三块的拍卖，并在番禺两块地的竞拍中与城建争持到了最后，才败下阵来。而本次拍地，这两家地产也同时参与了，其中朗诗参与了高尔夫D、F地块的竞拍，在F地块的竞拍中更是与路劲一路竞价，其最终出价为9.9亿元，折合楼面地价6885元/㎡，不敌路劲地产。而远洋地产则参与了广氮地块的竞拍，但最终出价仅为11.8亿元，楼面地价为7431元/㎡。可见，外地发展商开拓广州市场的意愿强烈，但在目前的政策环境下，对于广州楼市未来的走向，外地开发商同样保持着理性的态度。

总的来看，发展商之所以在土地市场上较为谨慎，原因是：一方面，去年的去库存化明显使得多个发展商加大了开工力度，在建项目资金的不断投入以及购置土地成本的陆续支出，致使今年上半年多个发展商现金流量出现负数；另一方面，4月中旬房地产政策的从紧使得市场陷入观望，目前随着推货的加大，折扣优惠的增多，市场成交有所放量，但总体回暖尚言过早，发展商通过销售实现资金回笼存在一定的不确定性；再加上融资阻力增大、加息预期等因素制约，发展商未来资金状况随时可能出现问题，因此在拿地方面必须保持取之有度，才能有利于资金的有效运转。