房企融资渠道受阻，联合体拿地现象增多

许婉婷

为遏制房价过快上涨，今年的房地产调控接连不断。而在轮番调控中，作为开发商“血液”来源的融资渠道，虽未受到正面大力度的冲击打压，但监管力度却在逐步收紧。

4月“新国十条”曾要求，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产的重组。 10月15日，证监会则全面叫停房地产开发企业的重组。同月19日，银监会召集各家信托公司召开会议，要求信托公司严控房地产信托业务风险。目前平安、中融、中信、中诚和新华五家信托公司已经集体暂停了房地产信托。

而今年以来，由于证监会在审核房企IPO与再融资的过程中，增加了国土资源部出具意见的环节，很多房企的上市、增发接连受阻，银行的开发贷款审批门槛也在提高，现在再加上房企重组全面叫停、信托监管趋紧，房企的融资渠道已在全面收窄。虽然除了银行贷款、信托、上市、增发和重组外，房企的融资渠道还包括地下钱庄和境外融资等渠道，但这些渠道融资成本比较高，且存在一定的风险，因此很多房企在选择时都保持着谨慎的态度。

从上市房企披露的业绩显示，虽然今年宏观调控频频，但由于8、9月楼市的大反弹和转战二三线城市，多家上市房企已提前完成了年度销售目标，销售资金的有效回笼在很多程度上弥补了房企因融资渠道受阻带来的资金短缺。短期来看，大部分发展商的资金链尚不十分紧张。但今年不紧张并不代表明年也不缺钱。目前政府调控房价的决心非常坚定，限贷限购措施连番出台，还有后续的政策储备。而且由于这两年的货币超发导致通胀压力过大，明年的货币政策必定收紧。

显然，很多发展商已经意识到这一点，开始在为“过冬”做准备了。在最近的土地市场上，开发商“抱团拿地”的情况越来越多。不久前，万科和五矿联合体中标北京海淀区唐家岭两宗地块，富力和集富的联合体则拿下了北京大兴区的地块。而广州这边，广铁南站地块虽最终由广铁以86亿元拿下，但参与竞拍的其他三家企业均是以联合体的形式出现，包括万科和城建、保利金地和华储、中海和光大。现在对了大宗优质土地的出让，房企更倾向了选择联合体合作的方式进行竞拍，这样既可以拿到心仪的土地，又可以避免一次性支付过多的土地出让金。可见目前在房地产市场走向未明朗的情况下，在资金的支出方面开放商更趋于谨慎，融资渠道的收窄已不允许开发商大手笔的拿地，而以联合体形式参与竞拍能够在很大程度上降低房企的资金风险和开发风险。

未来融资渠道监管趋严或成常态，开发商的资金链面临严峻挑战。若在这种情况下开发商若未能合理利用手上资金，则离采取降价以加快销售回款这项举措也就不远。