首套房优惠利率陆续取消，刚需再受伤

    近期，由于2011年信贷额度紧张，多个城市包括南京、北京、深圳和重庆等已有多个银行取消了首套房贷8.5折的优惠， 部分银行调整为9折优惠，有些银行按基本利率执行或甚至上调1.1倍。在广州，据消息称，光大银行、民生银行已经取消了首套房的利率优惠政策，浦发银行、兴业银行亦将利率优惠从8.5折调到9折。而四大国有银行在内的其余银行虽有8.5折优惠，但是能否申请到，则要看贷款人的资质而定。

    从目前来看，虽然国家层面并没有要求取消首套房优惠利率，但是由于上一年为控制流动性过剩，国家上调了六次存款准备金率和进行了两次加息，存款准备金率已达19%的历史高位，银行可贷资金减少，再加上今年将实行稳健的货币政策，全年信贷供应将比上年减少，信贷的额度紧俏将成今年的常态，因此在放贷上银行不得不收紧；而两次加息后，五年期以上的人民币存款基准利率为4.55%，五年期以上贷款利率为6.4%，如果按照8.5折的利率优惠计算，实际贷款利率为5.44%，比五年期存款利率也仅高出不到一个百分点，贷款利润空间有限。在目前有限的货币量面前，银行不需要通过较高的优惠力度来吸引客户贷款，因此更倾向于“以价换量”，即通过提高贷款利率来增加利润回报，同时也符合了国家收紧房地产信贷政策的政策方向。

    购房成本增加，首置“夹心层”最受伤

    银行从自身利益出发选择了取消首套房优惠政策，自发的收紧了房地产信贷，但却打击了资金实力不强的首置客户。如果按照首套房贷款100万计算，恢复基准利率后，贷款20年的月供将高达7396元/㎡，比85折利率优惠后的月供高了500多元每月。每个月增加几百块的还贷压力，对于资金实力充足的买家或许压力不大，但对于普通家庭，压力却增加不少，因此将在一定程度上影响这批首置“夹心层”的购房计划。

    虽然本轮房产调控中提倡的是差异化房贷，即保护刚性需求，抑制投资投机性需求，到头来却演变为“一刀切”，但有钱人该买房的还是继续买房，部分更是绕开政策变着 “戏法”买房，没钱却迫切需要买房的刚需者就只能干愣着，在政策的打压下一次又一次推迟买房的计划。

    市场影响短期内有限，需求外溢将更明显

    由于目前多个银行取消首套房优惠利率在即，不排除市场会出现“搭末班车”的效应，部分买家赶在取消优惠政策之前买房，并造成成交量小幅上扬。但毕竟这班客户在市场上占比不大，因此首套房优惠利率取消的影响将不会像限购令那样涉及范围广，其短期内对市场影响或较为有限。但由于目前通胀压力依然存在，今年不排除再次加息的可能，刚性需求被抑制甚至被挤出的效应会逐渐明显，再加上对于二套房政策也有可能进一步收紧，在这种情况，购房成本的持续增加将冲击买房抗通胀的需求，并导致买家离场，届时对市场影响则是立竿见影的，成交量持续下滑将在所难免。

    此外，目前中心六区区域均价已过两万，虽然房产调控持续加码，但由于中心区可开发用地较少、配套齐全、地段价值较高，因此未来房价下跌的空间并不大。而现在，信贷政策正逐步收紧，购房成本的持续增加，将迫使大部分需求不得不往价格相对较低的外围区域转移，需求外溢的现象将在今年表现更加明显。

    从目前房产调控方向来看，重点一直放在抑制需求上，对供应层面的对策却不多。保障性住房今年虽号称将新增1000万套，但具体是否能落到实处就是另一回事了。而保障性住房的准入门槛上并没有进行相关调整，因此也仅是解决小部分低收入阶层的住房问题，大部分刚性需求还是需要通过商品房市场来释放和解决。而对商品房市场的供应，政府目前的对策仅是加大闲置用地的处置力度，增加土地供应方面，去年大部分城市的土地供应目标均有所增加，但到头来真正完成的又有几个。因此，中央房产调控的重点应该放在如何增加商品房和保障性住房市场的有效供应上，而不应该一味的抑制需求，因为抑制需求最终伤害到的还是最无辜的刚性需求者。