广州细则全面围剿投资需求 市场将进入博弈期

许婉婷

10月15日，继北京、上海、深圳、南京、厦门等一二线重点城市后，广州也出台了相关的地方房产调控细则，在限购套数方面，细则明确规定本市户籍居民家庭及能提供在本市1年以上纳税证明或社会保险交纳证明的非本市户籍居民家庭只能新购一套房；无法提供在本市一年以上纳税证明或社会保险交纳证明的非本市户籍居民和未满18周岁的人士不得购房；在信贷方面，除了严格执行国家有关商业信贷政策外，公积金也同样实行了差别化的政策，购买经济适用房和90平方米以下首套商品住房，首付比例可为2成，其他与商业信贷同步。

果断出台限购，全面围剿投资性需求

    广州作为房价上升较为理性的一线城市，在以往的宏观调控中其出台的地方细则都较为温和，但在本次调控中其严厉程度也不亚于其他城市。目前来看，广州市场纯投资的购房需求并不多，总体依然是以自住需求为主，不像北京、上海和深圳这些城市，投资投机行为占的比例比较高，泡沫比较大。因此在本轮调控中广州本可以不限购的，但考虑到其他重点城市的限购可能造成大量投资投机需求的转移，为了防止这部分需求的渗透，广州政府也果断限购。

从本次广州细则的各项措施来看，政府的态度似乎是要么不限购，要限购就要限得彻底，除了限购外，还限年龄，抑制超前消费，而一向被誉为“调控灰色地带”的公积金贷款，本次也实行了差异化，成为了为数不多实行差异化公积金信贷政策的城市之一。除此之外，对于消费性贷款中可能存在一些灰色操作行为，广州细则此次也严令禁止。总体来看，广州细则可谓是全面围剿投资性需求。

有限供应与有限需求相互博弈成交预计量跌价滞

至于市场影响方面，由于本次调控的目标主要是把多次改善型客户和部分资金不充裕的投资型客户打压下去，预计这部分需求将暂时退出市场，限购的存在也使得有资金实力的改善型客户和投资型客户只能新购一套房，因此近期内成交量将大幅下滑。但鉴于通胀压力加大以及结婚、换房等不可抗性因素，这部分刚性需求和投资需求将会继续支撑限购期间的市场。而被政策挤出来的投资需求预计将往商业和增城、从化市场转移，届时，增城、从化的成交有望放量。价格方面，预计短期内大幅下滑的可能性不大，但上涨的势头是止住了。

目前大批新货在国庆前已推出市场，因此接下来广州市场的新货不多，再加上亚运停工的影响，总体供应有限，预计二次调控后的广州市场将是有限供应与有限需求的相互博弈，成交量下降，但价格僵持。

至于限购后的市场成交结构，预计将以周边区域价格较低的品牌开发商楼盘成交为主导，中心区域性价比高的楼盘亦是关注的目标，而主打投资概念的楼盘和价格高企的楼盘短期内将受到冷落。亚运城将成为首当其冲影响较大的项目，目前亚运城虽规划的配套较为齐全，但短期内商业配套、生活配套等仍无法成熟，暂不具备适宜自住的条件。从这个方面讲，亚运城首期客户多以投资客户为主，因此销售速度将在很大程度上受到牵制。