商业、公积金利率“双提高” 房价松动预期加重

继9月底二次调控新政和地方限购后，央行于10月19号宣布加息0.25个百分点，次日住建部也相应提高了公积金的存贷款利率。此次央行加息不是针对房地产行业，而是控制日益剧增的通胀压力，但对处于政策敏感期的楼市却是“当头一棒”；而公积金利率进行相应调整则直指楼市，进一步强化了楼市调控的力度，表明了政府调控房价的决心。

本次利率调整的幅度并不是很大，但由于9月CPI继续走高，未来存在再度加息的可能，目前正是这种再度加息的预期在打击市场的信心。

首先，三年来首度加息意味着信贷政策的转向。适度宽松的货币政策开始真正意义上的收紧，之前由于宽松货币政策而导致的资产价格泡沫有望减少，通胀预期将减弱，对于房地产市场的影响则是部分因通胀预期寻求资产保值的这部分购房者将暂时退出市场。

第二，加息意味着购房成本增加。以贷款100万、20年等额本息还款为例，政策后按照首套房贷8.5折计算，每月多还款94.48元，二套房贷1.1倍计算，每月多还款130.24元，而以贷款100万、30年等额本息还款的话，政策后首套房每月增加104元，二套房增加145元。单单从本次加息来看，购房者每月还贷增加压力不是太大，但若是未来连续加息的话，则还贷压力将非常明显。而首次置业者的首付成数已提高至三成，现在还贷成本也高了，估计资金压力较大的这部分客户也将暂时选择观望，推迟购房计划，等房价降下来再入手。

第三，加息后开发商降价的动力将加大。银行贷款利率提高意味着开发商已有的贷款成本将提高，虽然目前来说并不至于对开发商产生太大的冲击，但并不代表连续加息后开发商依然能够承受。目前金融机构已收紧新增开发贷款，开发商的融资渠道变窄，于是多选择民间资本和信托平台这类融资渠道，相应的成本也提高，若是已有银行贷款的成本因连续加息后进一步增加，则开发商的资金运转将寸步难行，届时唯有抓住加快销售回款这根“救命稻草”。在这种预期情况，不排除一部分资金压力大或一直采取快速销售战略的房企在本轮加息中率先降价，以实现资金的快速回笼。

因此本次加息并不仅仅是利率提高几个百分点的问题，而是从心理方面加重购房者房价松动的预期，即政府将采取各种方式使房价降下来。而房价预期的改变意味着更多的购房者将陷入观望，当市场陷入持续观望状态，离开发商降价也就不远了。