近日，接受《新地产》杂志采访，采访的主题是关城市综合体发展中出现的问题。我在采访中表达了对当前中国城市综合体开发中出现的一些问题的担忧。城市综合体的开发对开发商的资金、技术、运营管理经验等要求都非常高。中国商业地产人才也是比较缺乏的。现在许多开发商只熟悉住宅的开发建设，对购物中心、写字楼、酒店的建筑形态和运营模式并不熟悉。一个成熟的城市综合体，会担负起城市中心应该的职责，如商业功能、商务办公功能、酒店接待功能、休闲活动功能、其他公共商务活动功能、居住功能等。通常全部具备这些功能的城市综合体比较少，这点与商业的经济利益有直接关系，对于赢利性不高或非赢利性的功能空间，开发商通常不考虑。 ...

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10月15－16日，“大变局，大应对：第五届中国地产金融年会”在北京银泰柏悦酒店举行。我受邀参加了该会议并作以“开发商如何规避商业地产投资风险”为主题的发言。

以下是发言具体内容：

非常荣幸在这里跟大家分享我们最近这两年所接触的项目和我们在调整自己公司的发展战略当中和一些二线城市优秀开发商一起合作之后的感受。我们在座的各位都知道中国的商业地产有着广泛的发展空间，这个发展空间是不容置疑的，但是我们需要谨慎把握这些商业地产的投资机遇。商业地产的投资比住宅地产投资更加专业和理性。在现在目前大的经济环境下投资人要调整投资的目标、回报期以及回报值。下面我们需要从商业地产投资特色入手，来阐述实力...

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那么开发商投资这个商业地产领域的前提要具备几点。

明确商业地产投资的目的。

近几年来房地产开发市场发展非常迅速，开发商开始了盲目的以获取土地为前提的抢地行为。没有详尽的投资目标和投资目的，使得投资目的与投资行为本末倒置，尤其对于开发商没有成功的商业地产开发经验和缺少前期周详调研和精准商业定位的商业地产项目，投资失败的案例更是屡见不鲜。所以，开发商在明确投资目的和目标后再考虑取得土地，这样会减少投资风险。

我们还需要认清商业地产投资的特点。商业地产开发面积大、投资总价高、经营培育时间长、对资金链的依赖性高。相对于住宅投资周期长，但收益更高，同时风险更大，需要理性和专业分析，在商业地...

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投资商业地产的最快途径收购和兼并

收购是国内外各行业快速发展战略中的重要模式之一，以下行业是兼并收购频繁的领域：

n  商业零售：华润与万佳，上海联华与华联，沃尔玛与好又多，乐天与万客隆

n  电信：英国电信与法国CS，澳大利亚电信与中国闪联互动，诺基亚与Loudeye

n  金融：平安与深发展，中石油与金港信托

n  IT网络：微软与雅虎、搜狐与焦点、亚马逊与卓越，阿里巴巴与中国万网

n  汽车：保时捷与大众，腾中重工与悍马，塔塔与捷豹

n  咨询及教育业：佩罗系统与毕博中国，培生公司与戴尔英语，IBM与普华...

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根据我们对社会消费品总额增速和GDP增速的长期研究，社会消费品总额增速理论上滞后GDP增速三个季度，但是由于中国的消费力处于快速发展阶段，这一周期有可能提前，预计国庆节整个社会的商业零售发...

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三、     据说建外ＳＯＨＯ东区的如今混乱不堪，东区即将全面停电、千万元物业管理资金去向不明诸此等等。居住与办公混杂,商业店铺产权分散的社区，租金必然成竞低趋势，而无法统一管理，这正是“产权分散出售式商业地产”存在的问题。这种问题国外有没有什么解决方法可以借鉴?

潘石屹曾经说过，成长了几百年的比较成熟的城市和区域，他们最繁华的商业街区无一不是分散的产权，“我始终相信，如果将眼光放长远，用每一个商家的智慧和市场自然调节的模式会比统一规划的模式更有生命力”。

    但是很多商铺的投资人就相信了，但是...

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近日，宝龙地产，明发集团等一批商业地产企业扎堆上市，据悉万达，中粮也在积极运作上市。嘉亿引领作为一家专业商业地产运营管理商，我们认为有三个因素将制约商业地产企业发展前景。

一是商业地产开发模式亟待改变。

商业地产不同于住宅地产，商业地产价值体现在后期持续运营，而发挥其最大价值需要项目产权统一。目前，我国商业地产开发，还处于初级阶段，大部分开发商以散售模式，进行商业地产的开发。而产权分散，直接导致后期运营不畅，例如明发集团开发的全球最大市中心商业MALL——厦门明发商业广场，项目销售完毕后，除主力店的商铺大部分处于空置状态，这给投资人造成很大经济损失。而宝龙也正在延续万达第一代产...

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   近日，SOHO尚都和朝外SOHO的数百位业主因为投资商铺面临着严重的亏损，准备成立维权小组像潘石屹“讨个说法”，商铺的投资风险也因SOHO中国的知名度而被放大。我们认为SOHO尚都与朝外SOHO的五个失误导致项目商业部分经营惨淡，致使投资者损失惨重，投资者应引以为戒，通过科学合理的方法规避投资风险。

SOHO商业模式难以使商业项目获得持续稳定的收益。

   SOHO业主投资商铺遭到亏损，其根源还是散售开发模式的弊端，据嘉亿引领国际商业地产公司调查，大部分散售的商业项目都死掉，少数成功的项目也是由于前期引入了大型的主力店才得以生存。相对于住宅地...

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    2002年以来，许多房地产开发商纷纷从住宅开发转为大规模的商业开发，引发了一场商业地产投资高潮，在住宅开发领域挖的第一桶金的开发商，其角色也相继发生一次转变：从单一的住宅开发转型综合性开发企业。其中的翘楚，当属以万达集团、中粮集团、SOHO中国、宝龙地产为代表的大型房地产开发企业，后期之秀富力地产，阳光股份，世茂地产，万通地产也纷纷进入。

商业地产投资风险与现金流控制

   商业地产开发是一个复杂的系统，项目前期的选址、定位策划、规划设计、业态布局、品牌定位，及后期的运营管理水平，决定着商业项目的成败，...

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   随着4号线将要延长至大兴区，北京南城的政府规划出台，北京城的目光聚集在大兴这片尚未完全开发的热土，大批知名开发商也纷纷在此囤地，准备在此大显身手，其中包括绿地，华润，金地，保利，中建等等。

绿地大兴地王撬动北京南城

   经过近几年的飞速发展，大兴区黄村卫星城，在基础设施建设、制造业等方面取得了长足发展，但缺少与之相配套的大型综合性现代服务业设施。虽然项目基础条件不错，但是

项目总土地款30.25亿元，总占地面积约243亩，总建筑面积约60万平方米，规划建设集低密度住宅，中高档住宅、国际青年公寓、大型购物中心、餐饮酒吧街、俱乐部等于一体的大...

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