那么开发商投资这个商业地产领域的前提要具备几点。

明确商业地产投资的目的。

近几年来房地产开发市场发展非常迅速，开发商开始了盲目的以获取土地为前提的抢地行为。没有详尽的投资目标和投资目的，使得投资目的与投资行为本末倒置，尤其对于开发商没有成功的商业地产开发经验和缺少前期周详调研和精准商业定位的商业地产项目，投资失败的案例更是屡见不鲜。所以，开发商在明确投资目的和目标后再考虑取得土地，这样会减少投资风险。

我们还需要认清商业地产投资的特点。商业地产开发面积大、投资总价高、经营培育时间长、对资金链的依赖性高。相对于住宅投资周期长，但收益更高，同时风险更大，需要理性和专业分析，在商业地产投资开发成本中要充分考虑持有物业资产的运营成本和运营管理成本。

关于商业地产投资融资途径方面。商业地产是典型的资金高密度密集型行业，其开发特点需要巨大的资金投入，是商业地产投资的瓶颈，因此融资成了开发商最关心的问题，所以如何拓宽融资渠道解决融资瓶颈，是商业地产投资开发的重点。

商业地产投资规避风险方面的一些建议：

我们建议收购优质的商业地产项目

我们与一些地方性的开发商合作的时候，发现二三线城市有很多优质的适合做开发商业地产的用地，用它打造城市综合体或者核心的地标性项目是非常适合的。但是由于开发商是二三线城市的开发商，它资金方面会有一些压力，或者认为自己在商业地产运作上经验不足，它会选择先开发住宅地产，然后放弃商业地产的开发在等待，或者是建一定体量，先用商户的形式去进行散售，来缓解资金的压力。这种方式在二三线城市是非常多的。鉴于此，我们认为有实力的开发商不一定非要采取通过招牌挂的形式取得商业地产的用地。原因如下：

因为先获得的土地的位置和商业价值，一般情况下不如831大限以前的土地或个别地方性开发商持有的土地优质。

先获得的土地价格还会很高。因为近两年的土地价格一致攀升，导致投资回报期延长。

可以通过股权合作或者部分收购的原则快速地从本地开发商建立合作关系，完了获得优质的商业用地，这是非常有效的措施。

我们建议收购兼并专业运营管理机构（商业运营商、酒店管理、物业管理、资产管理）

收购和兼并运营管理机构，因为我们投资的是商业综合体，它除了有酒店，有商业零售，还有一些像娱乐性的，那么我们希望是收购和兼并或者是合股经营，把商业运营管理公司、酒店管理公司、物业管理公司、资产管理公司合并。

我们举一个例子，万达从88年到今年将近有二十年的开发历程，它通过二十年的开发历程完善了产业链的搭建。即使是这样人员的离职和招聘也从未停止过，也不可能停止。对于快速发展的中国商业地产不会再有十几年或者二十几年，让我们现在投资商业地产的开发商有这个时间和强大资金的准备。那么就需要在这里借鉴国际国内其他行业收购兼并的经历，这样的话，减少企业投资的风险。收购专业的运营管理机构，是快速介入商业地产投资领域的方式。

我们认为有以下几个原因。

1.         迅速切入自己不太把握的商业地产领域，完成企业的发展战略。

2.         收购成功的专业团队，一次完成专业人才的招聘，中国大多数地产公司的人力资源部门对商业地产、零售行业、酒店等岗位入职标准把握不够，反复招聘的过程会贻误项目发展时机。

3.         具有商业零售运营经验和地产运作两者经验的人才属于稀缺人才，收购其核心成员不避免被其他竞争对手所用。

4.         无需重新建立商业地产产业链中的所有资源。

5.         节省大量商业地产开发领域的产品研发投入。

6.         商业运营机构提前介入开发商拿地论证阶段，有利用设定投资方向和投资目标。

7.      商业运营机构提前介入商业资产收购评估阶段，可提早分析商业资产价值，调整资产价值提升计划，投资损失。