作者文章归档：鄂丽华
随着中国经济持续稳定的发展，当前新政对住宅地产的影响，使投资商业地产的大环境面临更加严峻的考验。因此，众多开发商和投资商在投资商业地产项目时将会更加谨慎和理智。
由于政策和市场大环境的影响，房地产的发展商和投资商在不同成度的调整发展策略，逐步向一级城市周边的新城区和二三线城市核心地带进行投资开发策略的调整。全国新征土地的大部分面积为实力型开发商异地投资开发的项目。国内外投资商均取地待建，未来供应项目受政府规划和宏观因素影响，大部分集中分布在成熟商圈旧城升级改造，以及新城市中心、开发区等以城市综合体为主。
随着开发商投资策略的调整和区域的调整，嘉亿引领在2010年...
因为我们主要是做商业地产的投资开发管理。融资我们虽然不是专业，但是我们通过跟国际团队合作的项目，确实也接触到了融资这个环节。我们通过实际遇到过的项目和运作过程中出现的问题进行了一些分析。
商业地产是中国的新兴商业地产，已经成为了商业地产行业的快速发展的分支。商业地产资金回收主要来源于商铺租金以及对商户提供物业管理等附加的服务收取的一些费用。因发展的需求，和发展过程中贷款、开发、销售、还贷及赢利，对资金快速回收的模式进行简单的复制，商业地产的收益必须保持长期稳定的回收，对资金链有较高的依赖性，需要对资金链进行更专业的管理。我们分析有几种模式。
首先说说商...
未来商业地产融资渠道会出现新的变化，会多元化格局。商业地产企业会纷纷寻求新的融资模式，比如说REITs会作为一种比较理想的商业地产融资形式，比如REITs，它会普及，也会被资金方逐步接受。但由于海外上市门槛较高，REITs的成功在中国还属于个别案例。在未来通过对接口的扩展和国外开发流程和模式的规范化，中国的融资渠道也会不断扩大。
其中，购买商铺以及写字楼的模式对于未来已经不是一个新的融资渠道。摩根斯坦利、美林、高盛集团和花旗银行先后涉足房地产投资领域，国际投行也在关注中国资本市场，将中国市场作为一个新的选择。以国内传统房地产企业，除了竞争有了基本的合作，加大...
下面开始讲第三部分，也是最重要的部分。我们在第一环节讲到了商业地产的投资目的。商业地产的资产运营是真正投资商业地产的目的，商业地产的运营核心主要分四大块，营销、运营、招商、资产的运营和维护。
资产运营是项目的维护过程，通过经营绩效评估，重大翻新、改造和提升，市场价值的提升，通过经营改善、繁简措施，实现资产的保值和增值，寻找合适的投资商以及适合的机会实现价值变现过程。资产管理运营应该是当前商业地产开发商必须重视的环节。因为在商业物业变现的时候，还需要项目的变现评估。
资产运营管理是商业地产最重要的一部分。由于我们研究商业地产是持有型的产品，我们把这些项目...
随着商业地产的发展，客户消费趋于理性的，虽然有更多的资产运营公司出现，但是，真正能实现资产良好运营，则需要规避几个问题：第一，就是选址测算。我们做一个商业地产，一定要分析它的周边情况。做未来的商业地产特别是综合体一定要考虑到周边的产业链，产业链对你的商业支持是非常重要的，还有就是城市规划和区域规划，对于选址也是非常重要的因素。盲目地相信商家，经营者的意向，这也是一个问题。第三就是规划设计对商业综合体的互动功能缺少考虑。比如商业综合体必须有三种以上的组合才能称为综合体，这样三种以上的综合体就需要有一个共享空间和互动，在之前的项目中考虑不周全，在未来和设计投资这种商业地产综合体的时候要考虑...
城市综合体的发展模式有五种。第三种模式就是商务驱动性的，比如高科技，创意产业园，会议会展等，成功的案例就是广州的中信广场。第四种模式就是以酒店为主的，如上海商城。第五种是以休闲娱乐、餐饮为主，还有一些景观的观光，比如深圳的华润中心，日本的福冈博多运河城，都是比较典型的案例。
综合体的物业相互支撑，比如综合体里面的公寓、酒店、商业的互助关系，是通过专业的物业管理和资产运营管理公司进行整合、互动，达到一个统一的物业管理标准和资产维护标准，去运作整个综合体的。
整合多业态的资产管理公司，去专业的运营，这是为什么？什么是城市综合体？城市综合体是都市多种物业，集文化，包括商务、居住、酒店、娱...
方恒购物中心
1、望京商业严重供大于求：从“亚洲最大卧城”到人均商业面积是北京市人均商业面积的三倍。
伴随着嘉茂、华联在望京商业国际中心的开业，家乐福、沃尔玛、六佰本、香颂等商业项目纷纷进驻，一度以分散型底商居多的望京商业面貌得以扭转，区域内大型商业项目纷纷冒出。根据我们统计望京区域的商业开发面积将会达到120万平方米，且市场的趋势将是综合百货类商业将取代社区商业占据主导地位。届时望京人均商业面积将达北京人均商业面积的3倍以上，成为北京最有发展潜力的新兴商区。
2、项目区域位置上的劣势
方恒所处的位置不属于望京的人口聚集区，也不属于商业核心区域，周边公交系统极其落后，也没有主...
建设城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势。房地产发展已成为推进中国城市化的进程中最具前导性和拉动性的力量，而城市综合体概念的提出既顺应了社会发展的趋势，也是城市建设与国际接轨的里程碑之一。伴随房地产市场的阶段性调整，市场整体已逐渐趋于相对饱和状态，而资产型、经营型的城市综合体无疑将成为刺激消费、带动投资的发动机，也自然地使中国城市化的进程处在了风口浪尖上。
城市微缩体
根据国际上通行的定义，城市综合体主要集酒店、写字楼、购物中心、会展中心和公寓等多功能、多业态的大型建筑体。近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发...
开发中缺乏理性的思路
城市综合体凭借其特有的区域领导价值和影响力，正在成为房地产市场的新热点。就在全国各二三线城市掀起城市综合体开发热潮之时，一系列问题也暴露出来，如开发过程中的资本稀缺、非理性规划、招商艰难等，这些“成长的烦恼”开始困扰发展商及投资者们。开发商对商业规律的不了解以及开发模式的不成熟普遍存在，简单化复制、一味盲目开发，导致很多城市综合体开发的成功率很低。根据嘉亿引领CREI的研究发现，众多二三线城市宣称的城市综合体的项目，连四种业态都不具备的项目，我们称之为 “伪综合体”，其主要业态无法包含城市综合体的所有业态，大部分为3种业态居多，并且其中以销售类的产品居多...
写九宫格日记