城市综合体的发展模式有五种。第三种模式就是商务驱动性的，比如高科技，创意产业园，会议会展等，成功的案例就是广州的中信广场。第四种模式就是以酒店为主的，如上海商城。第五种是以休闲娱乐、餐饮为主，还有一些景观的观光，比如深圳的华润中心，日本的福冈博多运河城，都是比较典型的案例。

综合体的物业相互支撑，比如综合体里面的公寓、酒店、商业的互助关系，是通过专业的物业管理和资产运营管理公司进行整合、互动，达到一个统一的物业管理标准和资产维护标准，去运作整个综合体的。

整合多业态的资产管理公司，去专业的运营，这是为什么？什么是城市综合体？城市综合体是都市多种物业，集文化，包括商务、居住、酒店、娱乐以及一些会议集中在一起的综合性的业态，或者由其他几个实业组成。一个城市综合体需要有多个专业的运营公司跟他一起去做运营，现在酒店的运营管理公司比较多，而且酒店的投资管理模式也基本逐步成熟。国际化的酒店管理已经进入中国很久，这种城市综合体里的酒店运营管理不是一个最重要的问题。而城市综合体的管理属于商业物业管理是最复杂的，需要统一互助。这就是资产运营水平一定要达到标准化，这是一种需求。

国际上的综合体是用物业运营管理分工合作。通过各业态的无缝连接成为一个和谐的整体。所以我们未来开发商投资商业地产的时候，一定要有意识整合多个资产运营管理公司，去运营这个商业综合体和商业地产投资。

在资产管理当中最重要的一个环节就是动线，刚才我们强调了几次动线设计，就是要符合每一个项目本身的结构。要求人流系统要根据建筑物本身的物理因素设计，包括楼层的垂直设计，交通，立柱、中庭、大堂、应急出口要从基本需求上进行设计，达到统一，特别是导识系统。

还要考虑到顾客心里上的需求，缓解顾客在商业体里面的视觉感受和身体感受。商铺要采取玻璃围墙为主，而写字楼的管理一定要考虑它的电梯。电梯是写字楼人员每天上下班人员流通的高峰，如何解决电梯的问题是非常重要的。

资产管理运营里需要的是运营技巧，我们可以看到一些成功的案例，我这里有一个北京西单大悦城的六层直达电梯，方便了顾客的可达性，顾客可以直达5层，这样对它的餐饮起到了一个比较好的推动作用。因为餐饮业态也是瞬间聚集人流的一个业态。

我们来看一个案例，这是最现代的百货公司的设计动线，就是青岛海信广场。为什么在资产运营当中，我们要强调动线？正常的做法是在建设前进行人流系统的规划，我们也在其中做了考虑和设计。特别是在设计动线的时候，要考虑到未来的人流发展空间。为了优先考虑，有的需要做一些补充的议案。

整体商业的使用价值和商业组合缺乏导识系统会严重影响项目的运营成本，无论是前期还是后期，所有人流导识系统的建立都是优先于地产的营销，这绝对不是现有鸡再有蛋的问题，这是优先考虑商业还是地产的问题。

我们举一些案例，包括中庭、公共空间的使用，外立面如何对接的使用。中庭的主要元素不仅是一个主题的表现，同时也摆脱了中庭设计雷同，没有视觉感的难堪。以购物中心为例，购物中心最大的空间场所就是中庭，它会给消费者第一个直观印象，而且它也是消费者购物会聚的一个交流点和中点。中庭能有效地告诉消费者这个购物中心的企业形象，告诉消费者他是在什么样的氛围里进行消费体验的。天津的海信广场是超大挑空的设计，从视觉和空间感上给人的感觉很舒服。

再说说外立面。建筑设计方面，现在很多开发商都有意识去请一些国外的设计公司和专业商业设计公司跟我们一起做商业地产设计，包括建筑设计，景观设计以及商业设计。如何设计是未来商业地产资产运营以及资产维护当中最重要的一部分，因为它关系到资产运营的成本。尤其是与人直接接触的细节部分，更要体现对人的关注。

未来的商业地产绝对不是商品与品牌之间的竞争和商品结构的竞争，一定是从对人的关爱角度考虑的。所以商业建筑的设计应该主动与人贴近，考虑到人的需求。如果客人在你这里得到了这种关爱，他会挚爱你这个商业，对你这个商业地产会产生留恋性和依赖性。而不是那种冷冰冰的，我走累了也没地方休息或者有一些景观让他停下来去想一想。

我们过去在设计的时候会考虑到人的视线平行和鸟视的距离。当然仅仅这一点是不够的，要从特殊的建筑风格的引入、标志性结构的设计以及内部构造，特殊的夸张等吸引顾客，加深顾客对这个商业地产的初步认识。先有了定位，再根据定位去设计富有主题文化的建筑风格，而不要过于强调中规中矩。

我们做了一个参考，从地下交通和平面交通做了一个分析。快速车道让驾车人不是一下子直接停到地下停车场，什么都看不到，再通过电梯到你要到的商业。我们可以从高层的商业当中把露台作为停车场，把高楼层的低租金收益局面改为停车场，其实高空停车场的收费是优于高楼层的出租面积的坪效的。

商业地产的空间设计和人性化也是非常重要的，空间设计包括景观设计、灯光设计以及卫生间的设计，这在未来的资产运营中都是很重要的。刚才我们讲的人性化，有很多卫生间的设计，在国外已经把它当做一种细节来做了，关爱人要从细节开始做起。

商业空间设计是商业室内设计中最重要的一部分，它有明确的功能，同时它也要求体现不同风格的特色。商业空间的设计一般是通过造型、色彩、声音、光、电以及新材料的综合运用对商业空间进行一些布置和表现，从而达到购物、娱乐、展示的不同空间，让人们感受。

商业空间设计有很多种说法。目前在香港的商业空间设计上做得是比较成功和标准化的，它有一些强有力的优势，比如香港的太古广场的中庭，它的中央是旋转木马。比如香港的圆方购物中心中庭悬挂着大金属圆环和音乐符号，充分调动消费者的新奇的心理，使空间充分地发挥了它的多彩性。而且通过中庭的设计增加了一些消费的吸引力。

导识系统是非常重要的不可忽视的一部分。我们也做了一些案例的提示，特别是我们跟韩国乐天集团合作的运营商，他正在为华贸做视觉动线的改造，这是我们重点强调的因素。

未来一定要做到信息化。总之，现代商业购物中心管理是需要把松散型的经营单位和多样消费形态统一到一个经营主题和资讯评估的平台上来。

我们再来分析一下商业地产的资产运营，不仅仅是我们说的零售商业，它包括几种业态。与商业经营资源联合的，比如大连万达公司与直接知名公司合作，形成了一种独特的开发模式，包括品牌、资金、技术以及软性的管理，它不仅限于商业零售业，还包括餐饮、酒店以及其他写字楼行业。凡是有助于物业资产运营的行业都是可以利用的资源。

我们未来资产运营技巧中立足于价值创造和共赢，是需要考虑的问题。两种资源的相加不是商业地产的精髓，而是有利于发现物业的独特价值，创造更多的价值，去实现这种价值。双方从互惠中共同受益。发挥优势资源的杠杆作用，整合国内国际资源，做连锁扩张，为运营的证券化打基础。

还有一点，就是纵向和横向强强联合，资本化运作。当资源达到了一定规模的时候，就具备了强强联合的资本，合作的优势企业不再限定于行业。而是把产业链相关的企业强强联合起来，在战略层面上进行组合。

资产运营管理有几个重要的方式，那么就是：上市——资产运营管理到了一定程度的时候要去实现资本运作，例如上海的世茂股份；还有兼并与收购——兼并与收购部分优质项目可能商业地产的物业总价；产权转让——是剥离一些比较低的投资商业物业；租赁与托管——托管是租赁的延伸与完善；抵押经营——以商业物业为抵押物，获取资金；投资基金——通过吸入基金获得资本支持。