方恒购物中心

1、望京商业严重供大于求：从“亚洲最大卧城”到人均商业面积是北京市人均商业面积的三倍。

伴随着嘉茂、华联在望京商业国际中心的开业，家乐福、沃尔玛、六佰本、香颂等商业项目纷纷进驻，一度以分散型底商居多的望京商业面貌得以扭转，区域内大型商业项目纷纷冒出。根据我们统计望京区域的商业开发面积将会达到120万平方米，且市场的趋势将是综合百货类商业将取代社区商业占据主导地位。届时望京人均商业面积将达北京人均商业面积的3倍以上，成为北京最有发展潜力的新兴商区。

2、项目区域位置上的劣势

方恒所处的位置不属于望京的人口聚集区，也不属于商业核心区域，周边公交系统极其落后，也没有主干道的临街面，导致购物人群不能方便到达，与之定位同档次的新世界百货，嘉茂的位置都比方恒好得多，所以很难吸引到同档次消费人流，并且紧邻低端百货华堂商场，这也导致无法重新定位于低端，否则很难竞争过华堂商场，望京也不适合定位于高端商业，所以方恒商业的问题在于选址有问题，未来只能目的性餐饮娱乐的定位才有生存机会，但是这也会导致开发商租金收益率极低。

朝阳大悦城

项目定位优势：朝青社区现有50万居住人口，不少居民来自于CBD区域办公的白领阶层。他们拥有前卫的消费理念，强劲的消费能力；追求时尚品质生活，在购物、餐饮、休闲、娱乐的同时更注重购物时所带来的附加值。然而，本区域同样会遇到望京和亦庄的商业问题，就是白天没有消费人流，只能靠傍晚和周末的人流，

从社区商业布局来看，各类商业设施档次较低，同质化现象严重，且服务定位较为单一，缺乏对市场的细分与业态的整合。多元化的消费模式是这一区域的空白点，会是是该区域社区居民追求的重点。

大型商户入驻：而永旺旗下的JUSCO综合百货超市的业态，恰恰适合周边人群的定位，其营业面积约34000平方米，并计划于2010年上半年正式开张营业。

另外大悦城剩余面积为开发商持有，建议自营招商部分以社区综合配套为主，与西单大悦城进行完全不同的差异化招商策略，与JUSCO相辅相成，互相促进。

 项目未来经营状况预测

朝阳大悦城由于大部分租给了日本的吉之岛，吉之岛在山东和深圳运营的都非常成功，再加上朝阳北路属于人口主要增长区，随着未来前景看好，未来最大的竞争对手是在朝阳路上的新加坡GIC的AZTWON商业，因为华堂已经承租了大部分面积，为了朝阳路与朝阳北路会是两个日本零售企业的竞争。

U-TOWN

1、 违反零售商业选址的原则，不临主干道，没有主干道的临街面，朝外属于北京典型的堵车区域，消费人流不容易到达。

2、 东二环周边的常住人口的密度已经逐年下降，朝外商圈，东直门商圈的大量商业与之竞争，所以想要发展会比较有难度，

3、 品牌组合有问题，东二环为央企集中区，其本身就带有浓厚的政治气质，商务发展迅速，商业配套完善，商务人士众多，但是U-TWON的品牌却以中档以上的年轻品牌为主，导致无法满足周边客群的需求。

4、 品牌档次与客户定位出现偏差，一方面低收入的年轻人会到旁边的雅宝路和老番街消费，另一方U-TOWN的年轻品牌价格较高，大多数年轻人消费不起。

5、 目前项目的经营有较大问题，空置率较高，租金价格较高，需要提升专业运营能力。

6、 一期体量较小，等到二期开业后，届时可以成为区域的最大规模商业零售体。

7、 我们建议U-TWON需进行重新客群定位，进行品牌的替换，加大政商需求，以满足东二环大量国企办公人群的需求，侧重高端餐饮娱乐，礼品馈赠。