建设城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势。房地产发展已成为推进中国城市化的进程中最具前导性和拉动性的力量，而城市综合体概念的提出既顺应了社会发展的趋势，也是城市建设与国际接轨的里程碑之一。伴随房地产市场的阶段性调整，市场整体已逐渐趋于相对饱和状态，而资产型、经营型的城市综合体无疑将成为刺激消费、带动投资的发动机，也自然地使中国城市化的进程处在了风口浪尖上。

城市微缩体

根据国际上通行的定义，城市综合体主要集酒店、写字楼、购物中心、会展中心和公寓等多功能、多业态的大型建筑体。近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式。从某种意义上说，未来中国城市核心区的开发竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市微缩体。

二三线城市综合体发展现状

经过近几年大规模发展，城市综合体在我国一线城市已经形成相对成熟的市场格局，这些成功运营的经验也带动了二三线城市对城市综合体的建设投入。无锡、成都、天津、沈阳等典型二三线城市政府均提出未来城市开发主要以城市综合体为主的战略目标。

通过嘉亿引领CREI对典型二三线城市综合体项目分析，目前大部分城市综合体项目体量均在100万平方米以下，所占比例达到88%。其中，50-100万平方米的综合体项目占23%的比例，50万平方米以下的项目所占比例最高，达到65%，超过百万平方米的大型综合体项目仅占12%。二三线城市的综合体，受城市本身经济基础、市场容量、市区内可供应土地等因素制约，体量普遍不大。例如，青岛受城市自身地理条件限制，除开发区外基本无法提供大规模土地供应，导致项目体量普遍较小，并且分布区域基本上在崂山区与开发区。 

城市综合体项目最大竞争优势为其多种物业类型的组合，在常规房地产市场调整阶段，城市综合体类项目可以不同物业类型之间的互相弥补，增强项目本身抗风险能力，每种物业类型的人群对其他物业类型的业态都具有相辅相成的支撑。根据嘉亿引领CREI对典型城市综合体项目的分析，现阶段物业类型达到5种以上的项目仅占35%，大部分项目为4种物业类型之间的组合，目前二三线城市存在的真正的综合体项目，全部是港资开发的，国内的开发商没有一家能够覆盖综合体的全业态。

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