因为我们主要是做商业地产的投资开发管理。融资我们虽然不是专业，但是我们通过跟国际团队合作的项目，确实也接触到了融资这个环节。我们通过实际遇到过的项目和运作过程中出现的问题进行了一些分析。

　　商业地产是中国的新兴商业地产，已经成为了商业地产行业的快速发展的分支。商业地产资金回收主要来源于商铺租金以及对商户提供物业管理等附加的服务收取的一些费用。因发展的需求，和发展过程中贷款、开发、销售、还贷及赢利，对资金快速回收的模式进行简单的复制，商业地产的收益必须保持长期稳定的回收，对资金链有较高的依赖性，需要对资金链进行更专业的管理。我们分析有几种模式。

　　首先说说商业地产融资的特点。商业地产不同于住宅地产，销售并不是盈利的主要模式，商业地产资金回收主要是靠租金以及运营中的其他管理费用。这样开发商在商业地产开发过程中，对住宅地产的贷款、开发、销售、还贷及盈利的快速回收的模式进行了简单复制。目前商业地产收益必须要保持长期稳定的回收，对资金链有更高的需求。那么，要完善处理好商业地产的开发融资已经成为了商业地产发展中的重要环节。

　　国际商业地产的主流融资方式有四种形式，主要体现在股权融资，项目贷款，房地产投资信托和商业地产抵押证券的形式。股权融资是指资金不通过金融中心的机构，借助股票载体，直接从资金盈利部门流向资金短缺部门。资金供给者（股东）享有对企业控制权的融资方式，这是股权融资方式。因此我国在商业地产融资过程中使用了较少的银行贷款。

　　项目融资在我国房地产仍处于初级阶段。项目融资一般指项目在承办人，也就是股东，为经营项目成立一个项目公司，以项目公司作为接待人，筹备贷款，并以项目公司本身的现金流收益作为还贷来源。相对以自身的资信状况和还款能力为审核标准，项目开发完成后，以不动产进行抵押而取得的抵押贷款。目前融资对商业地产项目本身考核比较少，也具有风险性。追求仅仅限于项目公司的一个优点。

　　现在这四种形式中，REITs是从2005年以来被我国地产和金融业以及经济学家们非常关注的资本市场。它的融资模式是西方国家中应用最广泛的。资产证券化是一种方式，只是通过发展股票和证券的一种资产收益凭证，以这种方式集合公众投资者的资金，对房地产项目进行投资开发以及之后的不动产出租管理，由此产生的收益和资产受益由凭证的持有者享有。严格来讲REITs只适用于商业地产，而非住地产使用。

　　第四种，商业抵押证券型的，是以传统抵押贷款汇集到一种组合的贷款中，通过证券形式向投资者发放的一种融资方式。CMBS是投资银行根据评级来确定发行价格，向投资者发行。

　　商业地产同时保持未来的增长潜力以及资产负责是一种表面的融资方式。国内商业地产主流融资模式经历了十多年房地产经营，进入了商业地产运营的新时代。包括以下几种，就是内部融资，运用自有资金和预租预售款和定金进行地产融资。这是商业地产的一种内部融资模式。外部融资是通过银行贷款，上市股票，以及信托，并购，以购买出让方的股权，以及债券的融资。我们通过跟我们基金公司进行合作的时候，基金可以为政府去融资，政府帮助开发商控制资金的使用。这也是一种新的融资模式。

　国内的融资方式存在的几个问题，体现在下面几个环节。一，依法环境尚未完善；相关法律法规尚未与国际投资惯例和投资机制接轨，特别是我们和美国公司进行合作的一些项目中，中国的评估机制和流程与国外模板完全不同，造成了投资资金到位非常缓慢。这是我们在实操当中确实遇到的问题。

　　外资的投资收益转移出境受约束，限制了海外基金投资的积极性。另外，在投资透明度上还未能达到一般投资者和国际投资者的要求，很难实现目前的融资途径。

　　我国的资本市场的发展速度还难以满足商业地产发的需求，融资途径缺乏，目前还没有形成产业基金和抵押贷款证券发行畅通的市场，民间资本和海外资本在投资变现的能力上受到了制约和限制，商业地产的融资方式比较单一。还有，商业地产的盈利模式不是很透明，令投资商不敢冒然进行投资，限制了民间资本和海外资本投资的渠道。这也是我们通过项目操作和国际团队合作中确实体会到和遇到的。种种因素使投资房地产开发不确定性大大提高，投资风险高。很多测算公式不同，很多投资商不明确开发商测算的回报值和回报和利润点。比如，我们现在跟太原政府做了一个市地标性质的项目，在土地拆迁完成之前，国外基金是很难介入这种项目的。因为从惯例上来讲，他们最怕国有土地的拆迁程序，通过这种拆迁程序会造成他们资金投入很难按期回收，取得利益。

　　商业地产融资中遇到的问题，就是商业地产的开发商专业性不够强。现在开发商都在不断地提高和学习，但是商业地产不是短时间就可以使一个开发商具备经营商和管理商的能力。从开发建设到运营要有一个规范的技巧和技能，这是与住宅完全不同的一种开发的区别。在大型商业地产中造成融资困难的一个重要因素就是对大型地产项目的专业分析以及投资分析能力比较弱，没有相应的经验，又不容易完全能接受国内的模式。他觉得这里面风险非常大，不想去接受这种新的运营模式和投资模式。

　　对于项目的风险，许多外资和基金对于正处在国内的运营公司不专业，也是不能帮助中国商业地产融资发展的问题。以后在商业地产投资和融资渠道中，跟国际化对接的途径要给它普及和扩大。