近日，SOHO尚都和朝外SOHO的数百位业主因为投资商铺面临着严重的亏损，准备成立维权小组像潘石屹“讨个说法”，商铺的投资风险也因SOHO中国的知名度而被放大。我们认为SOHO尚都与朝外SOHO的五个失误导致项目商业部分经营惨淡，致使投资者损失惨重，投资者应引以为戒，通过科学合理的方法规避投资风险。

SOHO商业模式难以使商业项目获得持续稳定的收益。

   SOHO业主投资商铺遭到亏损，其根源还是散售开发模式的弊端，据嘉亿引领国际商业地产公司调查，大部分散售的商业项目都死掉，少数成功的项目也是由于前期引入了大型的主力店才得以生存。相对于住宅地产，商业地产的投资收益来源主要是长期性的回报，回报周期比较长，而中国的开发商大多数以盈利为目的，无持有的实力，而散售商业项目的收益是一次性收益，由于产权的分散，散售型商业项目后期运营极为困难，很少有项目能够持续运营。业主的预期投资回报率与现实回报率之间的差距，导致诸多商业项目的失败。

SOHO尚都与朝外SOHO选址缺乏人流支撑。

   SOHO尚都与朝外SOHO地处北京ＣＢＤ，该区域写字楼林立，居住人口密度很低，大部分人流为朝九晚五的上班族，该部分人群，虽然经济实力较强，消费理念超前，但是他们的消费范围一般集中在居住地周边，而很少会在ＣＢＤ消费。SOHO尚都与朝外SOHO，缺乏稳定的消费客户群，商业项目经营惨淡在意料之中。

SOHO尚都与朝外SOHO项目可达性较差。

   城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体。商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸引范围，保证尽可能多的顾客方便地到达商店。但是SOHO尚都与朝外SOHO两个项目的虽然地处北京ＣＢＤ，但是项目周边缺乏公共交通支撑，到达两个项目需要的较高的交通费用和时间成本，所以消费者也就不愿意前来消费。

SOHO尚都与朝外SOHO业态规划不合理

    SOHO尚都与朝外SOHO没有鲜明的主题概念，也没有主力店作为支撑，只是一些低端业态的大杂烩，商家难以形成合力，很难吸引消费者。而且ＳＯＨＯ商业项目是分割出售，商铺面积普遍较小，较差的硬件条件也不能吸引能带来稳定客流的大型商家入住，先天不足，项目经营的失败也就在所难免。

SOHO尚都与朝外SOHO建筑设计不合理

   SOHO尚都与朝外SOHO设计层数达到５-６层，按照商业规律，商业物业的价值会随着楼层的变化而变化，１层以上价值是呈现几何数递减，一般的，商业街三层的商业价值就已经很低了，若不能发挥办公和居住功能，空置率相当高。目前ＳＯＨＯ这两个项目，三层以上空置率较高，并且入住商家换手率很高，几乎每月都有商家因经营不善而退出。

投资者凭借专业合理的分析，规避投资风险。

    以上六大因素，导致SOHO尚都与朝外SOHO经营举步维艰，业主也面临重大损失，这只是典型的例子而已，大部分散售商业项目都存在较大的投资风险，所以广大投资者应该加强自己个人投资风险意识，通过专业分析，合理规避投资风险。判断一个商业项目是否具有投资价值，应该通过项目选址、项目周边客流量、项目交通可达性、项目业态规划及项目商业建筑规划设计这五个因素进行初步分析，对于项目未来租金收益也要有一个合理的预判，毕竟商业项目的收益还是来源于未来长期的租金收益，依靠击鼓传花的方式进行炒作，难以长久。嘉亿引领商业地产研究院通过多年的商业研究认为，大部分商业项目长期持有，少量商铺散售的项目，具有较高的投资价值，同时也不违背开发商的盈利要求，未来投资客户应该从这方面寻找投资机会，对于缺乏人流支撑的商业项目还是谨慎投资。

商铺转为写字楼出租是SOHO尚都和朝外SOHO的数百名业主避免较大损失的一条出路

    针对SOHO散售商业项目，普遍存在的经营状况不好的状况，目前看来很难扭转这种局面，我司认为三层以上的商业项目投资价值较低，如果把商铺进行重新定位，转成写字楼进行出租，也许尚能扭转局面。我们一直坚持客户最好不要投资类似SOHO完全进行散售的商业项目，因为存在巨大的投资风险。