2002年以来，许多房地产开发商纷纷从住宅开发转为大规模的商业开发，引发了一场商业地产投资高潮，在住宅开发领域挖的第一桶金的开发商，其角色也相继发生一次转变：从单一的住宅开发转型综合性开发企业。其中的翘楚，当属以万达集团、中粮集团、SOHO中国、宝龙地产为代表的大型房地产开发企业，后期之秀富力地产，阳光股份，世茂地产，万通地产也纷纷进入。

商业地产投资风险与现金流控制

   商业地产开发是一个复杂的系统，项目前期的选址、定位策划、规划设计、业态布局、品牌定位，及后期的运营管理水平，决定着商业项目的成败，其各个环节紧密衔接，一个环节的失误，就有可能导致项目的失败。

成熟的商业项目，长期收益高，但是前期投资开发的风险却较大，项目前期的土地成本、建安成本、规划设计等一系列费用，及后期的管理运营成本，考验开发商的综合开发管理能力。

对于商业项目而言，现金流就是其生命线，商业地产开发卓有成效的大连万达，是控制项目现金流的高手，其综合体开发，不仅做到持有部分与散售型部分一个平衡，能够获得稳定的现金流，依靠住宅预售快速回收资金以支持后续的商业开发与运营。很多商业项目虽然地段很好，但开发商现金流出现问题，导致项目烂尾，保证平衡稳定的现金流，是商业物业开发阶段最重要的问题。

商业运营是项目成功的决定性因素

     三里屯VILLAGE，是太古集团通过收购项目公司的形式进军北京的首个商业物业。该项目之前的业主，在开发过程当中遇到资金和招商上的瓶颈，项目开发进展缓慢。在太古收购完项目80%的股权后，对项目进行重新的规划调整与定位，并依托太古多年成熟商业物业的招商与运营经验，先后引入adidas亚洲旗舰店、apple中国首家直营店、uniqlo等品牌，逐渐将项目打造成北京又一个潮人聚集地。太古集团有着多年商业管理经验的上市公司，充沛的品牌资源库，完善的开发流程，成熟的商业运营管理团队，这些都保证项目的开发成功，但是三里屯VILLAGE部分建筑也同样面临着规划不符合商业动线规律，较高楼层无法正常经营，冬天无封闭空间导致人流较少的问题。近两年，北京新增大量商业项目，但除了如新光天地、新中关购物中心、大悦城等少量的项目经营成功以外，大部分项目陷入惨淡经营的状况。

现有融资渠道的匮乏与REITs发展的局限

    由于当前我国房地产市场融资渠道有限，主要依托银行贷款、工程垫资和预售回款等直接融资方式，银行信贷资金仍然是地产开发的主要来源；近年，随着外资机构投资者的进入，信誉良好的开发商获得了更多的融资选择，也逐渐成为银行信贷以外的补充融资方式。从长期看来，我国商业地产实际投融资渠道单一的局面，将迫使商业地产进行不断的金融创新，以商业地产外来成长性，换来今天的现金流，将形成以银行信贷为主，与机构投资者股权合作开发、REITS、产业投资基金、资产抵押证券等融资方式为辅的多元化融资体系。

REITS具有较大的发展前景

   目前随着中国商业地产市场的逐步完善，证券市场的不断健全，业界不断呼吁政府尽快推出REITS。属于不动产证券化当中的一种，即房地产开发商将其旗下部分或全部商业物业资产(如写字楼、购物中心、公寓、产权酒店甚至仓库等不动产)打包上市，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，并由专业的基金公司或投资机构进行房地产投资经营管理的一种信托基金。但现阶段尚有三方面因素制约着REITs的推出：

    一是政府相关法律法规的不完善。房地产信托基金在新加坡等国家已形成相当成熟的政策体系，在中国尽管已呼吁多年，但仍在政策层面一直未得到实质性进展。

    二是中国商业地产处于较低的发展水平，能达到至少租金收益6.5%的单一产权的商业物业相对较少，所以符合REITS投资基金要求的商业项目很少，也制约REITS的发展。

    三是税费问题难以解决。按照我国现阶段的税收体制，REITs将面临房地产信托基金与租金本身收益的双重征税，这将严重影响基金的收益水平。

对开发商开发商业物业的建议

商业地产开发商在进行商业项目开发时，要寻找好退出渠道，最大限度的降低开发风险。目前，市场上商业地产项目退出渠道有以下三种：

    一是定向开发，开发商取得土地后，重新评估地价，并依据意向购买客户的需求进行建筑规划和设计，客户根据工程进展支付款项，保证开发商的回款。这种开发方式充分体现了开发商对于土地取得、开发运营管理的价值，开发商赚取当中的土地溢价与项目开发管理费用。

    二是合资合作开发。开发商与机构投资者组建项目公司，根据议定的公司架构与监管模式，由机构投资者负责项目开发当中的资金安排与融资，开发商专注于物业开发与管理、营销推广等，依据双方的股权比例分享后期的项目收益。

    三是委托给专业的商业运营管理公司。开发商把商业项目托管给有经验的商业管理团队，开发商只收取租金收益。如北京东二环某商业项目，建成以后，开发商自己经营两年，每年收益不过2000多万。开发商后来以每年5000万的租金转给香港一家商业运营管理公司，该商业管理公司重新定位重新招商，使项目重新获得生机，业主与经营者获得双赢。