近日，宝龙地产，明发集团等一批商业地产企业扎堆上市，据悉万达，中粮也在积极运作上市。嘉亿引领作为一家专业商业地产运营管理商，我们认为有三个因素将制约商业地产企业发展前景。

一是商业地产开发模式亟待改变。

商业地产不同于住宅地产，商业地产价值体现在后期持续运营，而发挥其最大价值需要项目产权统一。目前，我国商业地产开发，还处于初级阶段，大部分开发商以散售模式，进行商业地产的开发。而产权分散，直接导致后期运营不畅，例如明发集团开发的全球最大市中心商业MALL——厦门明发商业广场，项目销售完毕后，除主力店的商铺大部分处于空置状态，这给投资人造成很大经济损失。而宝龙也正在延续万达第一代产品，大部分商业散售的模式来进行开发资金的支撑。

二是商场主力店并非万金油

在商业项目后期运营中，主力店经营水平决定了项目整体租金收入水平。嘉亿引领商业地产研究院研究过美国shopping mall的兴衰，主力店倒闭直接导致shopping mall关门的例子屡见不鲜。宏观经济不景气，零售门店关门停业司空见惯，比如最近百安居、家得宝、好美家部分中国门店关门、时代超市的并购，这些突发事件增加了商业地产投资风险。

三是漫长的成本回收周期，使得股票购买者利益很难保证。

一个持有型商业项目，按国际标准需要10—12年的回收期，在漫长成本回收周期中，商业项目的运营面临很多不确定性因素，股票购买人不能单纯投资一个纯粹的商业地产公司，否则每年的红利是无法保障的，这也证明最近上市的几家开发商必然采取住宅和部分商业散售的模式进行运作。事实证明宝龙、明发在发行前都遇到投资者认购数额不足的情况，最后不得不调低发行价。

嘉亿引领董事长鄂丽华认为，上市只能保证短时间资金充裕，但无法保证企业持久发展，只有清晰的发展战略，适宜的开发模式，优秀的人才储备才是商业地产企业发展的原动力。