三、     据说建外ＳＯＨＯ东区的如今混乱不堪，东区即将全面停电、千万元物业管理资金去向不明诸此等等。居住与办公混杂,商业店铺产权分散的社区，租金必然成竞低趋势，而无法统一管理，这正是“产权分散出售式商业地产”存在的问题。这种问题国外有没有什么解决方法可以借鉴?

潘石屹曾经说过，成长了几百年的比较成熟的城市和区域，他们最繁华的商业街区无一不是分散的产权，“我始终相信，如果将眼光放长远，用每一个商家的智慧和市场自然调节的模式会比统一规划的模式更有生命力”。

    但是很多商铺的投资人就相信了，但是他们从来没有去研究，他们投资的商铺和国外的最繁华的商业街区完全不同。

1、 国外的最繁华的商业街区无一不是经过几十年乃至上百年的发展才形成的，而他们投资商铺难道要等到几十年后才能收回成本吗？

2、 国外最繁华的商业街区的分散的产权全部为临街商铺，大部分不会超过两层，即使有多层的商业体也是单一业主持有的百货公司，而非散售的商铺，而目前中国的商业地产，动辄开发到5，6层的散售商业，难道这也要归咎于中国国情吗？

在目前的商业地产市场中，商业地产的发展商已经遇到了一个普遍问题：运营模式所带来的弊端再也遮不住了。在大量空置的商铺面前，开发商开始了反思：不能提供良好的后期经营及管理的商业地产只能是死路，但是商业的运营管理也不是万能的，目前很多做商业地产的人都口口声声要搞好后期的运营管理，但是没有一个人帮投资人去算算投资回报率，要卖什么样的产品，才能与高昂的租金相抵呢？所以大家又开始说要靠资产升值来弥补租金的低收益，但是这是个伪命题，当作为资产出售的时候，难道下一个购买者不去考虑租金回报吗？

    还有人提出要把产权和经营权进行分离，购买商业房产用于经营的业主会被要求将未来经营的品牌、业态写进合同。同时，用于投资的业主也会被告之其拥有房产后只能用于投资获利，不能随意出租或擅自变卦自营。据说这样的方式不仅保证了投资者的投资回报，更保证了项目的品质，为日后项目的投资升值奠定了基础。这种说法也是完全不合乎物权法的规定，业主作为产权所有人不可能去签一个40年的委托管理协议，目前大多是5年期的委托管理协议居多，那么五年后，开发商投入租金补贴使用完毕的时候，业主还是要自己去出租商铺，届时租金虽然很低，也是会往外出租的，这是无法改变的怪圈，因为很少有正常的业态能够承担的起过高的租金压力的。

    我们再看一个最近的失败案例：北京海淀区的第三极创意天地是个典型售后包租的项目，当年也是卖到了天价，中关村文化发展股份有限公司总裁欧阳旭曾设想将第三极创意天地建成新的文化中心和城市约会地，他的理想当然很美好，但事实上，昂贵的物业费用和租金让许多文化企业望而却步。大厦每天的物业费用高达每平方米20元，是其他写字楼的几倍，仅此一项，还没有包含租金，每年就至少要增加十几万元的成本，如果是一个正常的公司都会考虑这一不必要的成本的。而由于是股东，第三极书局并不需要缴纳租金，但仍需向物业公司缴纳相关费用。以格局未调整前的1.7万平方米开放面积计算，书局每天仅物业费的支出就高达34万元。即便是最火爆的开业初期，书局的销售额也就是每天近20万元，物业费成为书局最沉重的负担。

    事到如今，我们不应该去国外找解决方案，因为成熟的国家是不会存在散售5，6层商业的事情发生的，这是中国房地产发展阶段的特殊产物。国外采取的房地产信托基金(REITs)，这一前提也是也是要考虑投资回报率的。而万达的REITs迟迟不能上市其中之一的原因也是因为租金回报率太低。

    根据我们的商业经验，只能向投资人提出几点避免风险的方法：

1、 不要投资超过3层以上的商业；

2、 商铺投资之前要做专业的选址评估；

3、 商铺投资之前一定要做周边租金的调研，不要被开发商的调研数据蒙蔽了自己的眼睛；

4、 商铺投资之前，不要有本区域所有的人每个人都消费本店铺一次的想法。