作者文章归档：印滢
新疆楼市之怪现象
新疆房地产业，尤其乌鲁木齐房地产业，与内地相比，具有十大怪象，这种怪象，是由其特殊的人文环境、地理环境和经济环境造成地，在营销中值得重视。
怪象一：黄金漏斗现象
处于消费金字塔塔尖的顶级消费群，拥有巨大的财富，他们是房地产中高档产品的消费者。在任何一个省会，都是这一群体的云集之地，也是高档房产的消费群体。而作为新疆的首府乌鲁木齐应该云集众多的顶级构买群体，但这个群体却像在沙漏里流失了。其原因就是，这里的特殊的人文环境，地理环境，以及“移民情结”，导致高端的人群转移到内地消费，而且越有钱越积极。以至于，新疆的别墅、定位顶级的住宅严重滞销。新天天安名门...
第四节 房地产项目风险防范的补白
补白一、房地产开发项目策划是房地产开发成败的关键
房地产开发之前的投资决策失误，是方向性的失误。这种失误可以说是最大的，它造成项目先天不足，到了后期，有的项目在某些方面虽然可以作某种程度的补救，但是大局通常难以挽回。投资房地产虽然面临着越来越激烈的竞争，但是任何时候都有成功的机会。由于房地产的不可移动性，使得房地产市场有“十里不同天”或“一步三市”的特点，即使在市场低潮，若开发商能够根据市场走向，结合地段特性，做好、做足项目的产品研究和市场定位，也会使自己的项目脱颖而出，取得成功。未来房地产...
第三节 1+6营销全程实施步骤
步骤一：市场泛调研
对当地市场进行广泛调研，搜集所有有关房地产市场的信息。
因为房地产项目没有试探可言，巨额资金的投入伴随着巨大的风险，它就像一枚庞大的火箭，一旦发射就没有回头重来的机会。要想不使自己的楼盘在日后陷入危机，市场调研便必不可少。市场调研主要包括以下几个方面：
政策环境调研（国家政策、行业政策、金融政策、区域政策等）；
市场环境调研（竞争环境、供求环境、经济环境、预期环境等）；
市场潜力调研（消费取向、需求空白、有效需求、有效购买力等）；
地块特质调研（区位历史、区位人文、区位地理、市政规划、市政配套、...
第二节 1+6立体营销体系架构
一、项目定位调研体系
■区域房地产市场现状及趋势
经济环境
政策环境
金融环境
行业环境
房地产市场的总体供求现状
市场板块的划分及差异
平均价格走势及市场价值发现
未来价格预测
■项目竞争市场调研
竞争楼盘基本资料
户型结构详析
规划设计
销售推广：策略、模式、资料
综合评判
■项目地块开发调查分析
第五章 危机防范全攻略：1+6立体营销
“1+6立体营销模式”是以楼盘概念为核心的营销模式
楼盘概念以整合地块的优势资源和市场需求为根本
以市场调研为前提
通过概念干预或影响
识别系统、建设系统、销售系统、传播系统、服务系统的建设
楼盘形象在市场上形成一个有机的整体
从而增加楼盘的核心竞争力
并有效防范楼市风险
第一节 1...
第二节 某国际城楼盘突围攻略原始文本
(原始文本不代表实际操作情况)
该案的借鉴之处在于
在已经推广了两年的住宅楼盘里
创造一个全新概念的“青年创业园”
它不但巧妙地回避了大盘降价的尴尬
解决了大盘滞销的诸多问题
而且在推广“青年创业园”的同时
让社会更多地关注起“青年创业园”的社会积极因素
对楼盘形象和企业形象有了极大的提升作用
它对于房地产营销的最大的启示是
一个大盘在市场上已经形成了既定市场概念
但在...
第一节 新疆最大别墅区丽景江山突围
全程解读
丽景江山从2001年始，一度沉寂三年的别墅楼盘
面临市政交通、周围环境、楼盘形象、资金压力等各种障碍
在2004年5月突然成为乌鲁木齐最热销别墅
单价也从1800元迅速升至3180元
当年完成300余套的销售
不但如此，楼盘与企业形象也大幅上升
丽景江山被评为“2004年新疆最佳别墅人文奖”
从滞销到热销，中间充满智慧与变数的搏弈
现总结出来，与大家一起分享。
第一节 身份游离的丽景江山
丽景江山原名为塞外明珠，是乌鲁木...
第十二节 形象突围镜鉴
几乎没有人怀疑可口可乐在全球饮料行业销量中持续第一，主要源于其品牌的感召力。有调查显示，在房地产市场上，由于品牌在市场上的号召力，可以给物业带来25%左右的附加值。由此就不难理解万科的房子总是要比同类物业的价位高并且好销。
镜鉴壹：梁朝伟助推世茂滨江花园
利用名人丰富楼盘形象也是楼盘促销中常用的手法。上海的世茂滨江花园出资千万请影星梁朝伟做形象代言人，发售不到一个月 卖出豪宅400套，便是一个很好的镜鉴。
由海投集团在上海投资开发的超高层公寓“世茂滨江花园”圆满完成首期400多套豪华公寓的销售任务。据悉，此销售业绩是在正式发...
第十一节 信誉突围镜鉴
这里主要指借助市场承诺、企业信誉等因素实现楼盘突围。它有别于一般的促销手段，而侧重于“上策攻心”。
说现在商业进入信誉时代并不夸张，越是大宗商品越是注重信誉，房地产自然是大宗物品中的大宗物品，信誉的重要性就不言而喻。信誉不但能给物业带来附加价值，更能增强楼盘抵御市场风险的能力。有不少客户在挑楼的时候就是在挑信誉。有不少楼盘因信誉而起死回生，也有不少楼盘因信誉而功败垂成。
镜鉴壹：无理由退房和包退赔息的市场承诺屡建奇功
据检索相关信息，无理由退房最初源于现代城。其后有不少楼盘采用，都取得不错的效果。
2002年10月，城启集团在广州宣布，凡...