作者文章归档：徐雪龙
凯景花园在混乱中开场了，凯景置业作为新兴开发商，将伴随凯景花园的面市而被越来越多的人所熟知，据传背后投资商为香港某企业，本地企业以土地换开发，又一次资源整合的范例……可惜，我们也许最终看到的就是钱来，钱去，然后留下一个不算烂也绝说不上好的项目。从凯景花园的运作，我不得不放低对这个企业的期望。
凯景花园的地块是青岛市2009年拍卖的第一批出让土地，楼面地价3470元/平米，相对合理的销售价格应该在9000左右还是理性的，但如今销售均价过万，保守估计该项目的投资回报率至少为25%，在打击地产暴利的声浪中，该项目还是逆市而上，反应了其对后市的...
2010年的楼市又蠢蠢欲动了，先是央企开着两会都没耽误抢地王，接着国资委就马上发退出令，一唱一和好生热闹，老百姓是看傻了，城头变幻大王旗，昨天的地王今天就成历史了，一会总理讲话要解决居住问题，让人人买得起房，一边是地王频出，刹住地王的车，刹不住抢地的风，全国的开发商都在抢地，这是不争的事实，然后又有专家出来说，要改革招拍挂制度，如此治标不治本的办法都想的出，真是让我不得不对专家们再次鄙视……对不起，忍不住再次对专家们表示不敬……
想起年前任志强来青岛，本以为能引起轰动，可惜估计错了，任总的言论一向是大家口诛笔伐的对象，看他...
随着人口的不断流入和城市的发展膨胀，买房居住，一个不争的事实就是越来越远离城市中心区，而房价随着城市主城区房价的不断上涨，郊区的房价也已经开始越来越脱离老百姓的承受能力。比如望京、大兴这些以前属于北京郊区区域的据说房价都已经过2万。青岛更不必说了，现在也已经出现房价倒挂，胶南、城阳、黄岛这些青岛市区人眼中以前瞧不上眼的地方，房价也都已经过万，而且销售量首次超越市区，实在让人刮目相看。
如果仅仅看这些区域的价格来判断整个城市的房地产发展有些一叶障目，仔细研判不难发现，这些我们眼中的“偏远项目”之所以能卖这么高的价格...
时间进入4月，全国各地陆续传来楼盘热销的信息，2010年仅仅经历才几个月，各地的房地产市场已经似乎要把今年的涨幅提前消化完，开盘即清盘，排队抢房，一夜之间涨价1000,……类似的新闻已经遍布全国。
山雨欲来风满楼，无数的迹象已经显示，房地产市场已经进入最后的疯狂了，还能疯几天，或者是像疯牛一样疯几年，就看她的造化了……从国资委要求非房地产主业央企退市，到新华社连续痛批楼市，到政府高官陆续吹风房价过高……从政策面讲，该打的预防针已经在打了，该提醒的也提醒了，到“事情”真发生的那天，可别怪政府没提前告诉你。
之所以...
——谨以此文，献给积重难返的中国房地产市场。
今天先不谈房地产市场，讲一个关于面粉、馒头、面包的故事。
故事发生在北方一个偏僻的小山村……这是一个很大的村庄，住着很多的村民，做为普通百姓，平时吃的最多的还是馒头，而且相比面包也要便宜，馒头等面食的生产销售都是村委统一管理的，村民从集中管理的市场买……政府配给村里的面粉每个月都是定额的，多做了馒头，面包就要减少很多，村长因此经常被政府批评：你看别的村，供应一样的面粉，卖的钱却比你多，交给政府的税也比你多；而村民意见也很大，别的村又修路又建公园，自己的村还是又旧又破，...
从国务院房地产调控新政出台后，各个部委的相关配套文件也在紧锣密鼓的中，甚至来久违的房产税、物业税都被重新提及（中国的调控政策仍旧不改非极左即极右之本性）与此同时，北京、上海、深圳等一线重点城市房地产市场也出现降温迹象。股市方面，房地产股和银行股双双下跌，带动股市大跌。于是有人认为中国的房地产市场终于将迎来拐点了，更多的购房者开始看空房地产市场，认为一波价格下跌不可避免，更有相当的幸灾乐祸者等待着银行业因此出现危机，中国经济出现混乱。（没有在此轮炒房中赚钱的扭曲心理使然？还是希望借混乱发财？不得而知） 但我个人认为，其实这次的楼市新规的目标是...
从国11条至今，在中央的政策方向指引下，各地方政府的新政陆续出台，粉墨登场，一切如大家所预料，这又是一次表决心、表红心、表立场的好时机，不仅不能站错队，而且还要表现出坚决拥护的政治立场，各地方政府纷纷抓住这个机会，迅速出台本地的调控政策，纵观各地政策，其打击程度之大，力度之强，速度之快超乎想象，大有一副不把房地产治死不罢手的姿态。
有多少可能地方政府出台新政的政治意义大于现实考虑？有多大的诚意是真心要配合中央精神，地方财政牺牲房地产市场为重要来源的经济源泉？有多大的可能是一场政治角力的博弈，其中隐含唯恐天下不乱，故意制造混乱...
目前的房地产市场很有意思，中央、地方政府、购房者、市场……都在观望，购房者在观望，因为在等待房价下跌；中央在等待评测第一阶段的调控是否达到预定效果，以决定是否追加政策；地方政府在关注市场表现和政府的利益，决定下阶段的对策；开发商也在窥探市场动向和政策方向，以考虑应对办法……一个非常完美的博弈模型。
今天就让我用简单的博弈论，非合作博弈来分析一下当前市场情况下的应对策略，我做了两个模型，第一个模型是做了一个条件假定，即按照目前市场暂时不变，中央政策不追加……也就是将现实“冷冻”情况下的开发商与购房者之间的完全信息...
原本这不该成为一个问题，因为从国十条到地方新政，文件的帽子都戴的很好，抑制投机，遏制房价过快上涨，保障居住，加快安居用房建设……但现在的调控越来越有以遏制房价过快上涨之名，行打压房价之实。
惊闻发改委正在制定新的更严厉之房市政策，直指仍然高涨的房价，因为温总理的天津讲话已经表现出对部分城市房价的不满，发改委这次也坐不住了，从已经透露的信息来看，剑指多套房，抑制投机，打压房价的意图已经迫不及待不再隔靴挠痒了！
该不该抑制投机炒房，要我说，没错！但是否中国房地产市场的目前存在的问题或者问题的...