目前的房地产市场很有意思，中央、地方政府、购房者、市场……都在观望，购房者在观望，因为在等待房价下跌；中央在等待评测第一阶段的调控是否达到预定效果，以决定是否追加政策；地方政府在关注市场表现和政府的利益，决定下阶段的对策；开发商也在窥探市场动向和政策方向，以考虑应对办法……一个非常完美的博弈模型。

   今天就让我用简单的博弈论，非合作博弈来分析一下当前市场情况下的应对策略，我做了两个模型，第一个模型是做了一个条件假定，即按照目前市场暂时不变，中央政策不追加……也就是将现实“冷冻”情况下的开发商与购房者之间的完全信息静态博弈分析，作为一个模型参考，第二个模型为仍然假定政策环境市场冷冻情况下，针对市场发生的降价情况，开发商的策略分析。

  第一个例子：在目前降价预期情况下，开发商与购房者针对降价的一种模拟分析，假设市场按照多数专家所预测，降价20%，购房者才考虑入场购房，而不到此幅度，不会入场，则根据两人博弈的战略式表述方式可用以下矩阵表描述：

如果降价20%，才会有购房者入场，则购房者相当于获得20，而开发商则损失了20，如果不降价销售，开发商相当于获得20。如果购房者始终不买，则降价20%后，开发商损失20。问题是开发商目前不能确定如果降价20%，是不是就真的全部购房者都会入场从而带动项目销售完结，所以开发商的决策相当程度上取决于降价后，有多少购房者入场，如果降价后能带来项目的快速销售，从而回笼资金，则可以有效平衡开发商降价所引起的利润降低，假设降价20%后所带来项目的快速销售获得资金流动的收益能够平衡降价的损失，资金快速回笼可带来10的增值收益，则可以有以下两个支付矩阵表述：

                         开发商降价，项目销售并未加快

    降价20%      不降价

买                 购房者

不买

                         开发商降价，项目销售加快

   降价20%      不降价

买              购房者

不买

    现在假设如果开发商降价后，购房者入场，销售能够加快的概率为x，则购房者入场购房，开发商快速销售的期望效用为20x+（-20）（1-x），当x＞1/2时，开发商降价20%才是最优选择，贝叶斯（纳什）均衡为：开发商降价20%，销售快速进行，反之，当x﹤1/2时，贝叶斯（纳什）均衡为：市场不能够快速销售，开发商不降价，为什么呢，因为既然市场都不能快速销售，那开发商降价就显得很没有必要，也不是自己的最优选择。从上述支付矩阵看出，在快销概率不确定时，开发商不降价比降价相比，不降价都是其最优选择。

   此非合作的博弈模型旨在分析，在目前此市场情况下的一种理想数学模型，实际上，在不降价的情况下，目前市场已经很难快速销售，所以，30的收益只是一个理想的分析收益，但是，至少从这个博弈分析，我们可以得出，在目前政策不明朗的情况下，市场销售情况不明情况下，不降价，以静制动方为上策。但由于中国房地产市场，政策其实才是最主要的影响因素，而从市场经济角度来看，国家的调控政策的不可预测性以及非市场规律性，所以，今天我们不做政策面的分析，下节，我将接着用非合作博弈理论分析，如果市场出现降价潮，引发需求变化，开发商的新项目是否还要继续开发建设呢？