作者文章归档：杨虹薇
前言
今年过年前，不记得是那个杂志的记者，要求我按照十个标题来回来若干“猜想”。
其中有一个猜想，就是问我2010年新政可能会动什么？
我当时说，政府已经动了按揭，最厉害的就是继续动按揭，有可能把第一、第二、第三套的按揭细化政策，控制购买，还有就是可能会动房产税。
很不幸，市场又被我这个“神婆”说中了。
说中不是件好事，但是可以预见到我们对市场的准确分析预判。
从四月份以后，买家、发展商、媒体，一...
做开发商的人问，自己同行也问，消费者更是关心。
我今年的回答有几种答案：一是对媒体说的，“长沙房价有没有到顶？如果到顶了，相信发展商顶不住，自己都会降下来”。二是对发展商说的，“你自己算算你口袋的钱，你觉得这笔帐能算得过来，你能降多少就降多少”。三是对消费者说的，“什麽时候房价是底线，谁也说不清，就像股票一样，你已经觉得很低了，结果还是大跌，或者你已经觉得很高了，但买进了之后还是疯涨，所以，你如果需要房子，又觉得自己荷包里的钱还能承担，就买吧”。
今年的...
从目前一些官方数据来看，长沙近几年所批出的土地量的确是很惊人的。按照我们公司市场部的统计数据来看，如果这些储备的土地开发开工面积统计起来，在三年内的供应量大约会超过6000万平方米，这意味着每年的供应量将会突破2000万平方米。
好在市场的循环也是正常自然的，国家在开发上的收紧政策，的确也令很大部分的开发商不敢轻举妄动了，我曾经开玩笑这样说：“100个开发商里，10个空手套白狼的投机者先怕了，现在正在忙着土地转让，股份出让；10个找不到贷款的，也怕了，忙着是转让土地还是停止报建；另外10个已经报建的发展商资金链有问题，也想尽...
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从2008年今年上半年的成交数据分析来看，供应了581万方左右，就消化了340多万方，看来成交比例也在60%以上，作为一个主要城区仅200多万，城镇总量650多万的城市，这个城市的购买力还是够惊人的了。 2008年上半年，我司成交的房子大约在1600套左右，从我司已经成交的这批买家分析来看，长沙的买家很清楚地可以分成四类： 1、一类是自住需求买家，买房子为了结婚、与父母生活协调; |
第一类是改善居住型的买家，即以前购买了房改房、经济适用房、集资房等的，现在因为条件成熟，看重了企业品牌、不同住宅类型、不同景观特点，不同区域价格、不同档次品味而细分的改善性换房族，这样在比例在长沙是相对较高的，他们已经往往拥有了第一套非商品住宅，因此在品牌上、品质上、规模上、产品的形态上、以及居住的舒适性上比较注重；
第二类是单纯购买自住型的买家，即为了解决工作、婚姻、家庭自然构成平衡的买家，这类买家比例也很高，主要选择价格的合理性、住宅的质量、户型的功能齐备...
楼市分析之一
长沙人口少、需求大
2009年，哪些人在买房？
长沙城区人口仅有210多万，加上周边县市也只是650多万，但是仅2009年1-10月的销售面积就达1150万平方米，今年的行情好得吓人，甚至超过了高峰期的2007年，原因何在？而且，这么多的房子，都是些什么人在抢购？
2009年的全市房地产市场，从今年2月底开始逐步走出低谷，3月份以来一直保持销售旺盛、价格平稳的势头，几乎月均销量保持在110万平方米以上。
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楼市分析之二
楼市爆炸、放量剧增 2010年，究竟有多少房子卖？
一、关于市场供应量
明年供应量预计超出今年50%以上，下半年或将大规模集中上市
2010年上半年长沙商品住宅供应量的预算
注：①2010年上半年货量，根据查询长沙市内09年1-12月期间拿到规划工程许可证的住宅项目，每一栋的面积进行相加而得出，会与实际预售时间及量有所偏差。
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放量剧增，供大于求
2010年，长沙房价会升吗？
背景资料：
一、根据《湖南在线》2009年1月4日报道：长沙市2008年GDP、工业总产值和地方财政收入实现“三个三的突破”，即GDP突破3000亿元，将达3001亿元，增长15%；工业总产值突破3000亿元，为3100亿元，总量跃居全国省会城市第10位，三次产业结构由3、2、1首次成功改写为2、3、1的排列；地方财政收入突破300亿元，达到342亿元，增长30.3%。
二、根据《世华财讯》预计报道，2009年长沙市全年工业总产值将跃上4,000亿元台阶，完成规模工业产...
毫无疑问，从4月14日后起，“调控”这个词就成了最热门的词汇。
那么，“这个有史以来最严厉的调控”，在经历了满月之后，效果怎样呢？
在长沙南城某楼盘，李小姐一脸苦相地向销售经理申诉：“这套房子我一点不想退掉，我是被逼的，三年前我先生买的是个小公寓，我们的恋爱期间美满无比，为了显示独立，我去年也买了一套小公寓，今年我们结婚了，马上就要面临生小孩，还要依靠父母来带孩子，否则我们连工作都保不了。这次买的是套128方的房子，就成了我们家庭”第三套”了，按揭完全不批，想把二套公寓卖出去...
