楼市分析之一

长沙人口少、需求大  

2009年，哪些人在买房？

  

    长沙城区人口仅有210多万，加上周边县市也只是650多万，但是仅2009年1-10月的销售面积就达1150万平方米，今年的行情好得吓人，甚至超过了高峰期的2007年，原因何在？而且，这么多的房子，都是些什么人在抢购？ 

 

    2009年的全市房地产市场，从今年2月底开始逐步走出低谷，3月份以来一直保持销售旺盛、价格平稳的势头，几乎月均销量保持在110万平方米以上。

 

    仅1-10月，全市商品房销售面积就已经达到1150.8万平方米，同比增长了71.1%，比销售最好年份2007年全年销售量还多出419.9万平方米。今年1-10月，商品房销售面积超过商品房竣工面积245.5万平方米，消化了往年的部分存量。

 

    长沙市场为什么这么火爆？原因很简单，几点：

 

    第一、2008年金融政策的收缩，开发资金吃紧，放慢了开发节奏，因此众多放量未能敞开上市供应，造成2009年的“供不应求”市场局面。

 

    第二、经过2008年的消费者持币观望，发现楼市价格趋于平稳状态，入市时机合适，刺激了大量自住消费需求释放。

 

    第三、政府大力推进“棚户区拆迁改造”，增加了房屋居住需求。

 

    第四、政府对棚改补贴也由从前的实物补贴，转化为8万元的货币补贴，使得大批拆迁户加入购房大军队伍，加速了商品房市场的存量消化。

 

    第五、长沙的城建规划和发展速度也是导致楼市热销的另一大原因。随着武广客运年底的建成通车、营盘路过江隧道及地铁2号线的开工、河西市政基础建设的日益完善，使武广体育新城、市府麓谷、省府南城三大版块和地铁沿线楼盘成为了今年置业和投资的热点区域，销售价格也一路水涨船高，均价都在4500-5500元左右，个别项目的价格达到了7、8千甚至一万以上，并且目前大部分已处于尾盘。

 

    第六、长沙市购房主力军偏向年轻化，多数在20-35岁范围之间。由于大多是购置结婚用房或过渡性质的单身公寓，所以多数选择面积在60-90㎡之间的紧凑型产品或120-144㎡之间的舒适型二房、三房，使得这两种面积段的产品成为今年长沙的热销户型。

 

    第七、由于长沙的交通建设越来越进入成熟化，令得2004年前的“长沙核心城市一小时经济圈”，成长为逐步可实现的“半小时经济圈”，因此也强烈拉动了周边县市镇的消费购买比例。

 

    为令以上结论得到证实，笔者将今年本司的成交客户分析情况作为共享，读者可从相关数据中一斑窥豹。

 

    截止到2009年12月17日，合富辉煌湖南公司销售面积约43万多方，销售总额约20亿元，销售套数大约3860套多套（以上数据含周边县市项目数据），根据我们公司客户部的成交客户数据分析来看，几乎可以折射出目前客户购买的需求动机。

 

    一、2009年客户年龄结构：

 

    小结：2009年，随着价格的平稳和供应量的存在，以及政府棚改补贴政策的支持，长沙成交客户越来越年轻化，主要集中在30岁以下和31-40岁之间占77%，以中青年群体为主。

 

    二、2009年客户区域结构： 

 

    小结：合富辉煌代理销售的项目东西南北中均有，因此能代表部分客户的区域分布，其中，外省、省内其他城市、以及长沙市周边的比例达到了28%，比2007年的异地客户有明显增长。

 

    三、成交客户面积需求比例分析：

 

    小结：截取我司商品住宅（公寓及住宅）的数据来看，成交面积今年在76-90㎡之间有大幅的上涨，以销售90㎡左右户型为主，其次是141-160㎡的占17%，客户对中小户型的需求量比较大。

 

    四客户购买单价结构分析：

 

    小结：成交客户购买单价在4501- 5400元以上占58%，3600-4000元的客户比例占14%，证明2009年客户可接受价格区间比往年有所提升。

 

    五、成交总价分析：

 

    小结：接受30-50万元总价的，占42%，51-70万元总价比例，占17%，71万元总价以上，占17%，从上图比例可基本判断，在2009年，仍然以自住需求为主，可知，中大户型的换房客户，为辅。

 

    六、成交户型比例需求：

 

    小结：从图表分析，目前仍然是二房、三房单位需求为主，占比例高达76%，四房以上单位比例仅不到15%，由此看，大户型市场在2009年尚未形成消费热潮。

 

    七、客户购买用途分析：

 

    小结：典型的自住需求型客户结构，高达83%比例，证明在房地产发展初期阶段的长沙楼市，特别是经过宏观调控下的市场，呈现出典型的刚性需求特征。投资自住兼顾的比例占17%。投资的需求尚未释放出来，这也是市场存在的发展潜力。