前言
今年过年前，不记得是那个杂志的记者，要求我按照十个标题来回来若干“猜想”。
其中有一个猜想，就是问我2010年新政可能会动什么？
我当时说，政府已经动了按揭，最厉害的就是继续动按揭，有可能把第一、第二、第三套的按揭细化政策，控制购买，还有就是可能会动房产税。
很不幸，市场又被我这个“神婆”说中了。
说中不是件好事，但是可以预见到我们对市场的准确分析预判。
从四月份以后，买家、发展商、媒体，一直都是在观望中工作、生活，我再次斗胆把新政后的可能出现的“五个猜想”拿出来说说。
今年年底，大家再见分晓。
1、 长沙住宅商品房均价会突破5000元吗？
2010年楼市政策，显然已经变了。
政策明显对投资客以及多次置客，即大户型、高档住宅产品如别墅类产品的销售控制加大。
因此，本人猜想，在140平方米以上产品，必然会受到消费的压抑，那么，在这样的前提下，诸多的楼王，别墅、类别墅、写字楼等纯投资性物业，销售进度会放慢。
但是，不是单纯开发这类单一物业的发展商，如果有其他的产品能够回现，保证企业的基本平稳经营，要降价的可能性几乎没有，因此，在价格这个重要的杠杆上，发展商的做法一般是：
1）不担心资金的发展商，继续慢慢加价，只是，加得会比以前小心谨慎。
2）新开盘的项目，期望值可能也会适当调整，不会再像2009年“供小于求”的大胆出价。
3）既然大户型卖不动，降价也没有什么意义，所以，也就放着慢慢卖。
4）着急钱的发展商，肯定也会适当给予优惠，时机滚动资金，以缓解困难，但目前还没有到年底，来自银行的压力也不大，所以，发展商基本上悠着不会有太大幅度的促销。
5）对政策心里没底的发展商，干脆把速度放慢，再继续观望。（俺认识的几个开发商就是，从规划到开工到销售，三年的时间都过去了，还没上市买卖呢）、
从今年的供应货量以及以上情况来看，今年集中供货的时间段大约均在6-11月份。而且最好走的货量一般均为紧凑型、功能性的户型，也就是说是中小户型，这样的单位一般单价就算高，总价也会被人所接受，所以，笔者大胆猜想，长沙楼市的价格还会持续地、隐形地、稳步地往上走。
根据5月31日-6月6日的周网签成交数据显示，商品住宅成交均价为4847元/㎡ 环比增长5%根据这个增长速度，在2010年年底前，商品住宅的均价突破5000元均价，甚至更高，基本没有问题。
（悄悄话：要买房子的老百姓，能够买，尽量买，不动产肯定是越来越值钱，除非经济大滑坡、以及发生战争）
2、 中央政策重拳会打击多重？最可能再出什么拳？
从目前整个市场的发展情况来看，政府已经动了“第二套、第三套”按揭、以及延长了二手成交的年限这二个最重的拳头，再严重些，也就是物业税的问题了，但从中国目前情况来看，征收的各种税已经不少了，比如说契税是1.5—3%，还有其他的这样税、那样税，加上按揭的其他费用，中国老百姓买一套房子的税费已经完全超过了美国的物业税1%，在这样的基础上中国再增收物业税，这种违背老百姓意愿的实施可能性尚不成熟，但是，并不会排除个别城市进行试点调控。
笔者猜想，如果一线城市的调控效果很明显，那央府基本也就保持目前的状况，但如果一线城市价格还没有明显效果，估计下一步，再严重些的政策，就是再次收紧银行开发贷了，只要一掐发展商的“水龙头”，那就麻烦了。
当然，笔者自己的观点是：“某些政府尽量少搞些“地王”项目出来，开发成本不要搞那么高，房价肯定不会升得那么离谱的”。
我相信，也没有开发商吃饱了撑得慌，故意把价格吊起来卖。
（悄悄话：房价升了，老百姓不高兴，再增加各种赋税，难道老百姓就高兴了，那且不是买房子的更加少，等租房的人更多，对投资者的鼓励更大？）
3、 政策对房价的影响力，老百姓能信多少？
政策每每出台前后，其实老百姓的观望心理都比较重，这证明，中国老百姓还是对政府的信赖度较高的，但政府不管如何调控，相信市场的需求也不能被完全压抑，因为老百姓对房地产居住、稳定投资的需求，在股市未成熟、中国的投资产品未成熟之前是真是存在的。
从5月份至6月初的市场销售情况来看，业界一致认为长沙的销售情况是不错的，除了少数项目因地段、户型、以及发展商盲目定价导致销售稍差外，基本上目前在售的项目都较为理想。
从长沙市场的情况来看，其实收到本此政策冲击的情况不算厉害。
笔者认为，如果政府其实有更好的手段，可以令房价降下来，如降低开发商的税率、报建费、甚至其他诸多环节费用，同时明文规定，得到此优惠的发展商必须把地价、成本费、利润率公开透明，销售多少，获利多少，老百姓一目了然，我想房价和老板姓的信任度肯定会大大提升。
（悄悄话：如果把这些成本公布出来，不知道老百姓是生发展商的气，还是生政府的气）
4、 长沙哪个版块的房子最好卖？
今年，长沙城区的项目可谓是东西南北中齐发，根据我司市场部的研究报告来说，今年长沙的供应量非常庞大，全市全年预计供应量约为1950万平方米以上，其中，东城区域包括武广片区、尚东区、隆平高科区域就有330万方，而南城区域加上大托暮云板块供应量约有420万方，西边包括麓南麓北以及雷锋大道区域约有420万方，北城相对供应量较为温和，大约有250万方左右，而中心城区约有200万方，是历年来供货量最多的一年，星沙，目前已经基本成熟，今年供应量达到330万方左右。
以上各版块，各有特点。
- 南城多以以小高层物业为主，价格主力在4500-10000元/平米之间。标杆性楼盘“长沙奥林匹克花园楼王均价”已达到10000元/平米，继续保持其领头羊位置，并带动周边楼盘价格逐渐提升。二环边的楼价基本在5500-6500元/平米。近期开卖的保利花园，蓄客已经一年多，尽管价格也不低，但成交据说也有一百多套。特别是南城代表指标性大盘——中信新城，即使是在新政出来后销售，推售200多套几乎销售达90%，而且目前推出的商铺异常受关注。
- 北城价格提升速度相当快，物业类型丰富，普通住宅、洋房均价从4600——8000元/平米不等，代表性楼盘有藏珑•湖上国际社区、珠江花城、万科城、当代MOMA、双湾国际、沙河堤亚纳湾等。
- 城东以高品质花园洋房、小高层物业为主，均价大多在4800-6500元/平米，如双水湾主打户型买点，销售价格再4500-5000左右，湘域熙岸在6000左右，特别是尚未亮相的城东大盘—辉煌国际城，随着芙蓉新城50亿元打造的远景规划利好，目前关注度异常高。
- 河西也是近二年价格上升较快的版块之一，特别是市府板块的项目尤其受关注，价格均在3500-4800左右。
- 中心城区以高层建筑为主，小户型物业居多，价格主要集中在6500-10000元/平米，相信随着长沙中心CBD——新河三角洲”的开售，一定将会再次挖掘出长沙市未来的投资价值。
总之，东边成熟、有武广高铁、机场、交通便利，配套成熟；西边是“生态环保二型社会试点区域”，生态环境好、交通通达性好、工业区前景大，投资潜力高。南边有融城先机，生态环境以及地铁，一直是近几年以来看涨声最高区域。北城，不但资源价值好，而且目前价格尚有一定空间，升值前景较大。
综上所述，东西南北中，长沙城区潜力无穷。
（悄悄话：千万不要在同一区域购买几套房子，不同的区域投资不同的房屋，风险更为低）
5、通胀预期对楼市投资的影响还有多大？
与通胀相反意的词汇就是保值。
中国目前的投资获利性产品种类非常少，市场上知道，也就限于常见的一下几种：比如股票、基金、外汇、期货、黄金白银、银行理财产品、定期储蓄、保险、房产、商业物业等等，从中国老百姓的朴素观念来看，毫无疑问住宅产品以及商业物业的保值价值就是最明显的。
什么样的产品最保值？
从这几年涌入楼市大军的投资者心态不难看出目的很明显，就是预判楼市的风险低于所有产品，所以这些卖家才会去“炒房”，开始时自住，到了后面是主动去投资。
包括很多开发商“趁低吸纳”大量土地，也是开发企业对付通胀的最好行为。
土地以及楼房，不但随着时间的发展有增值，同时也能保证一定的基本收益，但是其他的投资产品就不一样了，经济风险高，政策风险高，房地产一直以来都是对付通胀的最佳选择之一，所以，通胀的危机越大，对投资者的吸引就明显。
一线城市如广州、深圳、北京、上海等，由于投资习惯已经培养成熟，大概投资比例占购买比例约在25—35%左右。而在长沙这个二三线城市，房地产发展正处于基本起步阶段，自住型、改善性具名占较大比例。因此投资的比例尚未完全达到拖拉市场的比例，因此，每次从2008年到2010年的调控，长沙市场受到政策冲击的情况都不算很严重。
也可以说，长沙的市场，目前尚处于自住、改善的重要发展阶段，投资意识尚未完全唤醒，如果这个城市的经济实力不断提升，城市建设不断提升，相信投资物业的比例也会更加增高，特别是经过政策打压之后，投资需求在未来几年，一定会出现必要的释放。
笔者甚至乐观地判断，随着一江二岸，以及长沙城市建设发展的优势凸显，一个在南中国充满生机的投资城市前景将会逐步展现。
长沙，一定是下一个南中国值得投资的城市。
尽管目前新政出来后，对豪宅类型的项目有一定压抑，但实际上豪宅的抗跌性是最好的，可惜现在政府对此类物业处于高压中。
（悄悄话：凡是有江景、湖景、山景、产品做得还不错的项目，有多少钱就拿多少钱先买房子，房
子、商铺，一定是中国最值得投资的产品）
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