从2008年今年上半年的成交数据分析来看，供应了581万方左右，就消化了340多万方，看来成交比例也在60%以上，作为一个主要城区仅200多万，城镇总量650多万的城市，这个城市的购买力还是够惊人的了。

   2008年上半年，我司成交的房子大约在1600套左右，从我司已经成交的这批买家分析来看，长沙的买家很清楚地可以分成四类：

1、一类是自住需求买家，买房子为了结婚、与父母生活协调;
2、二类为换房需求买家，买房为改善环境、提高生活水平;
3、三类是既自住又保值投资，两项兼顾;
4、四类买家为典型的投机投资者，觉得在股票、基金上完全绝望，认定买房子还能基本保值，降低风险。

现将客户成交的分析数据与大家分享：
 

小结：

   从我司2008年上半年的买家年龄结构来看，25-40岁年龄段客户为主力，占比例超过76%，证明目前买家群体偏年轻，刚性需求年龄结构明显。

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   从图表可看出，需求91-140方的面积占45%，其次为需求51-90方的客户占20%，再其次为需求161方以上的客户占15%，需求50方以下的仅占11%，明显看出，自住面积的客户（面积一般适中）多于换房需求的客户，（换房客户一般面积较大），同时、单身公寓由于一般为年轻客户及投资客户居多，比例比去年有所下降。
 

小结：

   从图表上看，成交的单位中，单价在3300-4500左右的比例最为大，达到了66%，超过4500以上价格的比例仅占17%，也充分说明了目前长沙主力均价在3600-4500元的楼盘，比例是合理的。

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   从成交总价的分析来看，总价在31-50万元的单位，成交几率比例最高，达49%，51-70万总价的单位，比例仅占22%，而价值71万以上的豪宅比例更加少，与去年的高端产品走俏形势相比，今年71万以上的产品销售率明显下降。
 

小结：

   从图表上看，主力户型为二房一厅28%，三房二厅为27%，四房二厅为20%，最后是一房单位占17%，最为尴尬的房型是一房一厅、二房一厅和三房一厅，功能不齐全，不是需求热点。

小结：

   这个图表最能说明问题，在我司的有效调研数据中，自住需求的买家占66%以上的比例，自住兼顾未来投资的客户也占32%，但是，纯粹投资的比例仅占2%，这个图表充分说明了，由于金融政策的调整，投资比例萎缩，但自住需求却仍然畅旺，刚性需求明显。
    显然，从以上分析来看，第一类的买家占的比例最大，几乎超过70%以上，这类买家最接受的房子价格在3000-4500元左右，总价约在31-50万元左右;这些数据也充分说明了一个观点：“目前是自居型的买家占主导市场”。
    毫无疑问，观望的人很明显，就是投资和换房的这二类人，这样的人最多比例也就在30%内，不会令长沙楼市沦陷，也就是说，房子照样在建，房子照样也在卖，只是理智的人多了。