从目前一些官方数据来看，长沙近几年所批出的土地量的确是很惊人的。按照我们公司市场部的统计数据来看，如果这些储备的土地开发开工面积统计起来，在三年内的供应量大约会超过6000万平方米，这意味着每年的供应量将会突破2000万平方米。

   好在市场的循环也是正常自然的，国家在开发上的收紧政策，的确也令很大部分的开发商不敢轻举妄动了，我曾经开玩笑这样说：“100个开发商里，10个空手套白狼的投机者先怕了，现在正在忙着土地转让，股份出让；10个找不到贷款的，也怕了，忙着是转让土地还是停止报建；另外10个已经报建的发展商资金链有问题，也想尽快跑路，至少还有10个发展商怕一人做事风险太大，正在找合作者一起承担风险，只有50-60个发展商在按部就班地开展工作。”

   很多人都传说，今年年底是开发商的“大限”，甚至有的盼望房子掉价的买家幻想着说“今年年底很多发展商跳楼，房子会很便宜，大家去拣房子去”。

   本人也不是打击“降价派”的“乐观盼望”精神，一分为二地说，在今年年底，肯定是有部分在决策上犯了严重错误的发展商是会出现大问题的，但这样的大问题，究竟是不是他们能用降价就可以解决得了的，那倒未知，本人根据经验判断，出现严重危机的项目大致有几类，以供买家参考：

    第一类降价的开发商，属于不尊重市场、盲目开发、开发决策严重失误的开发商。

    这类开发商听不进专业意见，盲目自大，以为自己很厉害很有把握，在长沙这个城市消化量有限的市场，盲目地开发，货量巨大得惊人，根本无法与这个市场的消化量平衡。

   比如，有一个所谓的外地品牌开发商，不论是产品结构还是工程开工量都盲目上马，甚至根本不听我司的调整意见，几个刚愎自用的决策者认为在他们当地受人喜欢的东西搬来长沙就一定受人喜欢，甚至放地产卫星说，要在一年内销售几十万平方米。

   这样的项目，不但开发量巨大，加之项目又处在荒芜人烟的长沙郊区，无任何配套，又不能与市场消化良平衡，自然销售速度缓慢，不尽如人意，投入多，产出少，这样盲目的郊区大盘最为恐怖，资金链处于严重崩溃的边缘，现在已经降价据说到2800左右了，问题是，就算这样的发展商肯降很多的价出售，你敢买？你不怕他烂尾吗？

重要提示：

   小心大盘，特别是地段偏远的大盘，如果这家开发商的品牌背景是值得放心的，那可以放心认购，但如果是背景不够硬，资金力量也有限的，还是小心为好，总之，见惯了1998年广州大量的烂尾盘，我到现在，心里对那些被“低价”骗进去买烂尾楼，要死要活的人景象还怜悯。

   第二类要降价的，是属于不懂得市场经营规律，贪心、盲目提价的不成熟开发商。

   这类开发商，以前没有房地产开发经验，他们甚至公开嘲笑万科的“只赚20%利润”的语录，认为万科虚伪，但当万科开始做降价了，他们又开始嘲笑别人不行了。其实，这些不成熟的开发商，在长沙乃至全国也不少。

   我认识的开发商中，就有几个这类从云端一直走下坡路到最低谷的。在市场环境好的时候，没有遵循市场价格的发展规律，把价格提升得象坐直升飞机一样快，现在下不了，骑虎难下，左右为难，降价吧，又不甘心，不降价吧，荷包里一直阴风惨惨，犹抱琵琶半遮面地做做“特价单位”吧，也解决不了大的难处，欠一屁股帐，到处都是追债的。

重要提示：

   那些以前把价格标得老高的项目，现在又突然把价格降得离谱，还是小心为妙，这样的房子，贪图“优惠”买了下来，说不定这位仁兄拿了你的钱去滚的项目，几年都交不了楼给你。笔者在广州1998年买的一套楼，就是整整四年了才交楼，不知道损失了多少投资回报。

   第三类要降价的，是一些中小发展商，他们通常不遮遮掩掩，大张旗鼓地推广“特惠价”。

   这类发展商资金虽然不很雄厚，但胜在能独善其身，他们可能以前曾经靠贷款起来，现在银行追问他们归还，同时新的贷款又不能再拿到，所以就要靠自己“薄利多销”，回笼资金。

   这样的开发商，也要观察他的项目价值，如果是规模太小，而且地段偏远，不卖也罢。

   但如果降价的项目是在市区路段重要路段，就算没什么配套，只要周围的市政配套还能跟得上，这样的项目你要不买，就过了这个村，没这个店了，不过，通常象这样地段较好的项目，属于“硬通货”，能有一些优惠就不错了，买家要是遇到就赶紧买，不要期望这样的项目会来“大倾销”，除非这个发展商脑袋坏掉了。