放量剧增，供大于求

2010年，长沙房价会升吗？

背景资料：

一、根据《湖南在线》2009年1月4日报道：长沙市2008年GDP、工业总产值和地方财政收入实现“三个三的突破”，即GDP突破3000亿元，将达3001亿元，增长15%；工业总产值突破3000亿元，为3100亿元，总量跃居全国省会城市第10位，三次产业结构由3、2、1首次成功改写为2、3、1的排列；地方财政收入突破300亿元，达到342亿元，增长30.3%。
 
    二、根据《世华财讯》预计报道，2009年长沙市全年工业总产值将跃上4,000亿元台阶，完成规模工业产值3300亿元，预计增长14.5%，超出2008年长沙为自己定下的12%的增速。
 
    三、2009年2月14日红网报道：调查显示，全省地区间城镇居民收入最高市与最低市之比由去年同期的1.81∶1增大为1.83∶1。城镇居民人均可支配收入增速除郴州以外，其余市州均在10%以上，其中株洲、岳阳、衡阳、益阳、湘潭、娄底达15%以上。
 
    四、中国证券投资者保护基金公司“2009年投资者综合调查”显示，今年前10个月，我国占比三成五的个人投资者实现了整体盈利；多数股民对未来3个月、6个月大盘向上表示了信心，但近期买入意愿有所下降。
 
    五、12月22日，经过44次举牌反复争夺之后，以255亿元的天价，富力、雅居乐、碧桂园“民营”联合体击败保利、中海和万科组成的“国企”联合体，夺下巨无霸项目广州亚运村。该项目总建筑面积高达438万平方米，包括已建好的8000多套住宅，以及14宗未开发的地块。目前已开发的物业仅86万平方米，未开发的物业面积达352万平方米。项目开发周期为6年，每年将会向市场提供60万平方米住宅。
 
    如此庞大的土地供应量在房价飙升的背景下，尤为引人注目。有数据显示,进入2009年以来,北京、上海、深圳、广州等一线城市新建商品房部分均价涨幅50%以上,最高达到100%。
 
    为调控房价，国务院出台一系列政策，包括要求分期缴纳的土地出让金缴清期限原则上不超过一年，且首次缴款比例不得低于全部地价的50%。

 
    房价，这个话题一直很敏感，但作为行业里的资深人士，不得不说。

说升，因为关系到生存荷包，老百姓会扔你香蕉皮、臭鸡蛋；说跌，政府税收又下降，又预示着经济环境变坏。不管怎么样，作为专业公司，实事求是才是正道。

话说去年牛年的预测，本人再次说准，2009年的确是大兴土木，非常畅旺，楼市生意好的不得了。

    本人前面的两篇文章，一是说到了今年畅旺的原因，二是说了明年的形势是供大于求，那么，不管是开发商还是老百姓关心的房价问题，究竟如何呢?

有的人说，长沙城市放量这么庞大，明显的供大于求，肯定价格是不会上涨了，甚至很多人还在伸着脖子等房子跌价。

根据笔者上面摘录的几个背景资料，本人的预判还是那句话，2010年，房价还要上涨，不但是2010年，而且接下来的三年，长沙的房价还会有序的不断上涨。

   理由有几点：

    一、政府一直控制着土地市场，而且由于土地越来越稀缺，土地价格也越来越高，既然“面粉”都那么贵，那么“面包”想卖便宜可能性也不大。不是今年，一样频频出“地王”吗？
 
    二、经济一直在增长，今年国家保8成功，这样的国内经济大环境已经注定了房价的上涨趋势。有国际专家和国内的经济专家说过，凡是GDP增长，对各行业的拉动增长就不会慢，特别是扮演了支柱产业的房地产行业。有一位叫曾建平的长江商学院教授还掷地有声地预言，经济系数对房地产的拉动系数大约是在1：4左右，意思是，经济每增长1%，房价就增长2-%4%，这样测算下来，一线城市的房价增长幅度大约是在每年20-30%左右，二线城市大约是在15-20%左右，三线城市在8%-15左右。

    （画外音：好像很对哦！广州今年城区中心的房价，那里才只上涨30%啊，珠江新城的项目，简直可以说上涨幅度超过35%。）

    三、老百姓的收入也在不断上升，而且根据各项调查表明，中国老百姓对未来的收入较为乐观。曾建平教授说，这个也是有拉动系数的，工资每上涨1%，房价也会上涨3-5%，看来这些数据，证明房价上涨一定是大趋势了。

   （画外音：想房价跌？难道你想自己的收入下跌？国家经济产值下滑？说起来的确不成比例。）

    四、当然，建筑成本、开发成本的不断上升，也是房地产价格不断上涨的重要原因之一。
 
    五、投资渠道的单一，以及不规范，也造成了老百姓对房产投资稳固回报的投资依赖性，由于股市的不规范，以及国内投资产品单一，众多老百姓对房地产住宅的投资表现比较看好，很多人调查认为，房子不但可以升值，还可以有租金收益，所以，房地产投资的风险低于其他投资产品。
 
    六、城市化发展尚有10-20年的发展阶段，还有许多的民众需要购买房子，或者租住房子，因此，住宅投资的风潮仅仅只是中国的开始。
 
    七、国内存款的利息太低，有人开玩笑说政府是“大斗进，小斗出”，老百姓存钱利息低得吓人，老百姓借款利息高得吓人。如此结构，老百姓肯定不敢把钱放在银行放多了，否则放着很容易越来越贬值。
 
    八、家庭分化现状越来越明显，以前，老百姓是大家庭居住，三代同堂，现在是独门独户，强调小家庭氛围，这也是购房群体越来越年轻化的原因。
 
    九、至于长沙地铁的加快建设，也应该是长沙城市房价后续提速增值的一个绝大理由。交通的通达性，促进了房地产项目的不断增长，不断增值。
 
    十、长沙的城建规划和发展速度也是导致楼市热销房价再上涨的另一大原因。随着武广客运年底的建成通车、营盘路过江隧道及地铁2号线的开工、河西市政基础建设的日益完善，使武广体育新城、市府麓谷、省府南城三大版块和地铁沿线楼盘成为了今年置业和投资的热点区域，销售价格也一路水涨船高，均价都在4500-5500元左右，个别项目的价格达到了7、8千甚至一万以上，并且目前大部分已处于尾盘。
 
    这么多的理由，足以支持全国房地产价格稳步上涨的原因了吧。
 
    当然，每个城市的房地产发展水平不同，上涨幅度也不一样，2010年，广州市政府计划推商品住宅用地仅为250万平方米，对于人口高达1300多万左右的一线城市来说，这个供应量的确是太少了。所以本人预测，广州2010年城区的价格还会大幅上涨，广州中心城区的供应量目前越来越少，中心城区肯定是房价上涨之重地，预计中心城区的房价上涨幅度不低于30%。

那么，长沙的房价，究竟是升还是跌呢？大量的放量，究竟会给长沙带来什么样的价格结构变化？让我们先看看长沙历年来的房价变化。如图： 

 
    从以上图表可以看出，长沙近7年的商品住宅均价的涨幅范围在3.4%-26%之间，以近3年的增幅最为明显。因此，针对2010年长沙市内新建纯商品房价格的预测，参照近3年（09年数据不代表最后实际成交均价）住宅均价增幅比例的平均值来推算大概在10%-20%左右
 
    保利1033.29万每亩的单价荣膺长沙历史单价地王，再次论证了“面粉”价格不断飙升的价值。根据目前长沙市场的房价水平，随着明年北辰地王项目、芙蓉路泊富广场等二个GDB地段项目的炒作拉升，大致可以肯定地判断：

    一、滥竽充数的项目只会被市场逐出大局，价格平稳。——规模小，产品素质一般的项目大致升幅在5%-8%左右已经算是不错了，因为整个市场放量大，竞争激烈，特别是那些在产品打造上调子叫得高，做得又普通的企业，估计今年不能搭乘“价格”的顺风车，成为“侥幸者”。

二、硬通货的项目人气与价格齐升。——地段好、具规模、产品素质也较为具备口碑的项目，只要是有现货供应的，在2010年上半年的升幅至少在15%以上，即按照1-11月份￥4039的均价预测，大概在2010年上半年的价格升幅大约在4600-4700左右。

    三、下半年，由于放量偏大，笔者判断将会形成价格胶着的市场状态，即普通项目价格平稳，而部分品牌好、地段好、规模具备板块拉动力的项目将会形成“一枝独秀”的区域局面，如北辰项目、东西南北中等代表性项目以及沿江的豪宅项目和其他别墅高端产品项目的大量上市，将会形成2010年下半年产品高端年，因为产品高端，因而价格分水岭现象和价格拉升现象也比较明显，本人预计随着大量的江景项目、中心区域项目以及口岸物业类型项目的涌现，长沙下半年的销售竞争会进一步加大，但房价还是一样会上升。

    结论：2010年全年整体住宅的均价预计会在4800-4900元/㎡左右。但这并非是单纯的价格上升，而是因为城市产品上升而导致的价格上升。
 
     当然，长沙楼市目前供大于求的现象仍然严重存在，这也应该警示在开发热潮中的企业，不要盲目跟风，不要盲目提价，必须“打铁先要功夫硬”，因为2010年的下半年，随着政策的调控以及货量的过剩，市场的变化风险是难以预料的。而且，这种价格的上涨，并非是跟风型的上涨，而是使要开发商自身的“硬功夫”来支撑房价的，如果做“行货”，而想获取“暴利”，这样的企业一定被淘汰。这个话题我将在下一篇《2010年长沙楼市热点解密》中细说。