房地产物业的消费客户从整体来看，主要分为四大类客户：

    第一类是改善居住型的买家，即以前购买了房改房、经济适用房、集资房等的，现在因为条件成熟，看重了企业品牌、不同住宅类型、不同景观特点，不同区域价格、不同档次品味而细分的改善性换房族，这样在比例在长沙是相对较高的，他们已经往往拥有了第一套非商品住宅，因此在品牌上、品质上、规模上、产品的形态上、以及居住的舒适性上比较注重；

    第二类是单纯购买自住型的买家，即为了解决工作、婚姻、家庭自然构成平衡的买家，这类买家比例也很高，主要选择价格的合理性、住宅的质量、户型的功能齐备、小区的配套设施，他们往往因为是人生第一次购置物业，因此对价格、区域、户型、质量都比较敏感；

    第三类是比较富裕的阶层，他们经济能力较高，对价格不会很敏感，但对企业的品牌、住宅的质量、小区物业管理、小区景观环境、甚至产品的个性很注重，甚至一点产品细致的特点都能成为吸引他们消费个性的亮点，这样的客户由于经济能力强，他们购置物业往往是居住及投资双向考虑。

    第四类是纯粹的投资客户，他们由于对股票、基金期货以及其他投资方式都比较了解风险状态，觉得房地产的投资升值和出租回报都能带来合理稳定的收益，所以主力投资房地产，这样的客户一般在房地产发展比较成熟的一线城市较多。

    科学地说，四类买家是永远存在的。

    但是，第四类买家，有适当的比例存在是合理的，但是当投资变成了投机，而且投机的比例过于膨胀，这给市场带来的不稳定因素也是危险的。如深圳、广州、上海、北京等地，就是因为前几年一些人为的大炒家参与其中，令得部分区域房价有不正常的炒作飙升。

 

     长沙市的房地产从2004年开始蓬勃发展，抛开国家对房地产的调控及管理手段不理，很客观地评述长沙的楼市发展阶段，长沙应该仍然是处于房地产开发、需求、发展的初级阶段。

     虽说长沙不少的居民，已经拥有一套或者以上的房子，但这些均是早年的“房改房”、“集资房”、以及“单位自建房”等，拥有商品房的买家比例还是相对比较低的，更何况，早年的房地产建设水准跟目前的如火如荼发展态势、水平也完全不同，目前房地产开发企业的品牌、开发水平、产品质量品质、环境营造以及配套的标准也相应大幅度提升，因此，以改善居住环境、改善产品而换房的群体仍然大有所在。

     长沙至少在三年内的买家主力结构应该是以笔者分析的前三类买家结构为主。

     在早几年，长沙市民乃至周边的居民投资意识淡薄，大量消费在中小商品消费上，对于大桩投资性消费的意识还没有上升到一个高度，因此住宅的消费均大都建立在“自居住和改善居住以及投资兼顾换房居住”的基础上，在2007年下半年高峰期，由于深圳广州等地的消费风潮影响到了长沙楼市，在短期之内导致长沙楼市外来消费比例稍微上升，这是区域房地产发展偶然的现象。

     今年，随着国家宏观调控的进一步到位，很明显，令得长沙楼市的客户群体特点更加明显，就是自住型买家和改善性居住买家比例大幅度上升，而富裕换房兼顾投资的买家比例在不断观望比例下滑。

     根据2008年1023文件的精神，合富辉煌预判长沙楼市在近段时间的消费结构还将会以“自住型买家和基础改善型买家为主力结构”二持续一个阶段，因此，要吸引地州市的客户、导入全省购买力来拉升长沙楼市的销售比例，以客户的需求和营造这类到省城“安家落户”的条件要营造好。

    不能单纯在价格上“傻乎乎地降价”与地州市的价格比拼，降价，并不能够就能跟地州市的区域去“抢夺”客户资源，建议要多考虑吸引地州市人士购房的条件，如

1、  抓好教育，令地州市的买家觉得可以为了小孩移民到此读书，海南就曾经用过这个措施。

2、  鼓励投资经营，如地州市的人来长沙投资开办企业，可以享受什麽优惠政策，买房入户，买房享受什麽优惠条件。

3、  发展工业园，吸引地州市的游资、中小企业在特定的发展园地做强做大，享受一定的免税、购房、入户、经营的各种优惠政策等。

4、  购房入户等。