楼市分析之二

楼市爆炸、放量剧增    2010年，究竟有多少房子卖？

    一、关于市场供应量

    明年供应量预计超出今年50%以上，下半年或将大规模集中上市

    2010年上半年长沙商品住宅供应量的预算

    注：①2010年上半年货量，根据查询长沙市内09年1-12月期间拿到规划工程许可证的住宅项目，每一栋的面积进行相加而得出，会与实际预售时间及量有所偏差。

    ②由于部分项目详规未出,无法统计出套数,以下只统计出占总面积78%的套数，以下数据仅作参考。

    2010年下半年长沙商品住宅供应量的预算

注：其中09年12月的供应量，由参考09年9-11月总供应量的平均值而计算估出。

 根据近年来批售量规律，推算出长沙市内五区新建纯商品住宅，2010年下半年批售量大约在750-900万平米，全年推货量为1220-1370万平米；超过今年供应量的50%-85%左右，其中上半年可售货量约在470万㎡，另外750-900万㎡的供应量将大批量集中在下半年。

 未来一年，全市新盘体量十分庞大，大批今年拿地的项目均已加速开工；据不完全统计，明年新上市项目将达90个左右，其中不乏大盘、名盘云集。如北辰新河三角洲的地王、南湖新城的保利新地王、滨江新城、辉煌国际城、金色溪泉湾、恒大集团的6个项目以及万科旗下的4个项目等等。

 随着08年世界金融危机所带来的影响，全国房地产相继进入了一个漫长的寒冬阶段，长沙的楼市也连续几月都处于萎靡不振的状态之中。由于不知道寒冬究竟会持续多久，当时很多开发商都担心无法及时的回笼资金，而大幅减少了开工建设量。

 然后09年楼市的快速回暖使很多人都措手不及，一时间市场供应量急剧下降，而人们“买涨不买跌”的购房心态，使得当前市场可售货量供不应求，房价更是不断攀升，尝到甜头的开发商们于是赶紧快马加鞭的拿地、盖房、赶工期，希望能在当前的黄金旺市里再赚上一笔。

 由于开工建设的时间都集中在09年下半年，依据建设周期推算，明年下半年将有大批新房集中上市，因此上半年的长沙楼市预计仍会保持火热态势，而下半年随着供应量的急剧攀升，楼市此后将会出现一到两个调整阶段。

    二、明年可售货量

    截至明年商品住宅现房存量约280万㎡，加上全年批准预售量，预计2010年全市可售货量将高达到1400-1650万㎡。

    2010年长沙全市房屋现房预计可售货量分析

注：以上数据来源均取自长沙市建委发布的《长沙今年1-11月房地产开发情况通报》

据统计，到2009年11月底，全市空置面积达到了629.93万平米，同比增长59.82%。其中住宅空置面积293.81万平米，滞销、积压面积占10.33%。

而下半年随着供应量的逐渐加大，加上政府遏制打压房价的相关调控政策逐渐显效，将有可能导致长沙下半年的整体成交量发生阶段性回落，楼市将会进入一定时间的调整期，价格将不会发生太大变化，整体会以保持平稳为主。

据统计，明年在售和预计将售的江景项目有：北辰新河地王三角洲、华远金外滩、南湖地王、湘江世纪城、滨江新城、书院观邸、华盛新外滩、曙光泊岸、金域南外滩等等。