今天，中国房价下降已是大势所趋，只大家还搞不清楚回调的时间？回调的幅度？大家尚处在一个懵懂的状态。而要进一步判研房价下降的趋势，就必须先判研回调的顺序和节奏。

 

由此石哥大胆判断，未来中国房价的回调节奏，将会是3部曲：第1步，政府先降地价；第2步，开发商降房价；第3步，炒家降房价。

 

第1步，政府先降地价

 

回顾2007年的“地王频出”到2008年的“流拍频出”，再到2009年初的房价谷底。可以发现：地价决定房价是必然规律！因为：从新政出台后20多天的楼市表现来看，指望政府出“降价细则”来使价格回归是不靠谱的；靠开发商自己降价也是不痛不痒的。因为根据以往的经验，地方政府的行政性文件只是一种“表态”，而非一种“行动”；只是“说”，而不是“干”。什么是“干”？就是想法子降地价。

 

说句公道话，让地方政府出“降价细则”也有为难之处。本来，中央政策的出台就很“突然”，各级政府尚未一下子回过神来。加上新政的规定已经很细，没有细则，新政一样在发挥效应，出个细则，只是就此表明一个态度。可实质性的表态就很难：太硬，不利于经济的稳定发展；太软，对中央也不好交代。而前不久恒大率先在全国降价15%，部分楼盘也开始打折销售，但是市场的观望僵局仍未打破。降15%你说高不高？可以说很低了，已经让开发商有跳楼的痛苦了；也可以说仍然很高，因为离买家的心理预期还很远。在供求关系不明朗的情况下，楼市的价格当然就会不明朗，观望的局面也当然就会相对拉长。

 

现在，政府在这一轮新政中，正在成为“买卖双方对峙”的焦点。在这个时候，且不谈问责制，且不谈他的乌纱帽是否保得住，且不谈政府应该从一个族长或者家长的角度，承担起化解矛盾的长老角色。仅是从政府财政漏洞这一点，就会逼得地方政府不得不降下地价。我前不久说过开发商是中国最大的穷鬼，实际上地方政府是比开发商更大的穷鬼。有关数据显示，中国地方政府的欠债已高达80000亿。由此我可能说得过份了，遏制楼价过快上涨，比抗震救灾、抗震救灾都要重要！

 

如果我是市长，我可以把一个的房价涨到3万，也可以让南京的房价降到8000，只要我在土地供应和建筑形态上人为的做做手脚，就可以将房价的高低控制在股掌之中。但是，作为市长，我不能这么短视，因为不遵循市场规律的极端的做法，肯定对这个城市发展不利。长远考虑，我会把握城市的租售比和收入房价比。而在目前这个阶段，如果我是市长，会适当放宽土地供应。这样地价降了，房价也降了，开发商抄底拿地，老百姓抄底拿房，地方上也有钱用，中央也高兴，皆大欢喜。

 

那么，地方政府什么时候降地价？我个人判断会在1个月左右，今年10月会达到降价的谷底。而广州近期大面积供地的做法，已经给我们一个降地价的信号。一般而言，地价的下降速度会一泻千里，远快于楼价，当然地价下降来得也快，去的也快。

 

第2步，开发商降房价

 

正如我曾经说过，中国的房地产问题，不是房地产的问题，而是宏观经济问题。国家在短期内是不可能给地产信贷松绑的。不但购房贷会收紧，开发贷也会收紧，因为回顾以往，购房贷总是和开发贷均衡匹配的，09年开发商贷款放松，老百姓购房贷款也放开，年初开始，不但按揭成数高，利息也开始7折优惠。而现在银行第二次提高准备金率就是收紧开发贷的信号。所以未来考验开发商生命力的不是土地和楼花，而是现金流。现在的经济形势，已经不是08年第三季金融危机时期国家提出经济刺激计划的年代。那时候开发商发的是国难财。现在，不差钱的机会不在了。而未来，开发商的钱袋子还会越来越少。

 

现在，开发商现在表面上镇定自若，内心里却如坐针毡。原因是开发商表面上不差钱，实际上很差钱。我在之前的博文中也说过，开发商是中国最大的穷鬼和房奴，其负债率让他们不吃不活15年也还不起了。企业要不破产，要长远发展，就必须抓住政府降低价的机会，逢低吸纳土地。中国2006年和2008年楼市大势不妙的情况下，就有很多有远见的开发商就采取快速出货而低价吸地，以求鲤鱼翻身。其中，当年规模排名靠后的恒大，就此发展成2010年的全国销售冠军。要快速获得新机会，就必须快速出货，把过季服装清仓，也就必然降价。

 

那么，开发商什么时候降楼价？我个人认为楼市的“价格战”会在3个月以后打响。当然楼价的回调过程不会像地价回调那样立竿见影，而要通过1年左右才见谷底。

 

第3步，炒家降房价

 

目前市场上炒家虽然纷纷出货，但是由于大多数开发商捂盘或者不降价，所以房子有价无市。等到一手房的价格降下来，二手房的价格必然降下来。由于炒家是散兵游勇，同时套现的钱都是自己的钱，不像开发商套现的钱要用于还债，所以炒家套现的积极性更大。而这次新政的矛头首先是针对炒家，而未来又有保有税和加息的预期，所以炒家扛住高价的防线也就更加脆弱。

 

那么，炒家什么时候降楼价？取决于开发商一手楼3月份全面降价。我个人认为会在4个月左右，也就是在今年八月十五月亮最圆的时候。

 

新政过后，中国楼市中的买卖双方，目前正处在一个对峙的状态：销售僵持，卖家不买，买家不买。这种状态既正常又不正常。正常，是因为市场原来的供需关系被打破，要形成一种新的关系需要时间，也是急不来的；不正常，楼市只有达到一种新的平衡才能健康发展，僵持下去对谁都没有什么好处，矛盾总要解决，拖下去总不是个事。石哥的多个博文表明：打破僵局的责任主要在地方政府！因为：现在楼市的涨跌，关键还在于供求关系；要想真正遏制房价，就必须达到市场的有效供应，有效供应多了，房价自然也就被遏制了。也就是说，地价决定房价，一手房价决定二手房价。

 

总之，未来房价回调会按照3部曲的节奏，其节拍的规律是“强-弱-弱-”，而调整地价是在最强的拍子上。