此次中央政府工作报告，对房地产业提了四点意见：一是继续大规模实施保障性安居工程。建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。二是继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。三是抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度。四是大力整顿和规范房地产市场秩序。

    综观这四条，后两条是相对务虚的。整顿和规范房地产市场秩序一直在讲，是政府分内的事，也是一直在做的事情，为了市场的健康发展，也是必须要整顿和规范的。抑制投资性购房没有太大的作用，因为综合信贷的手段并不能有效地甄别客户，对于银行来说，投资性购房者的客户质量与安全性反而要好于首次置业者，而且如果真对投资性购房进行打击的话毫无疑问会误伤自住型客户。用行政的手段来直接干涉市场的交易环节是比较难的。

    关键是第一条和第二条。第一条的重点在于保障性安居工程的量到底如何？经济适用比例过高将会影响房地产市场。300万套保障性住房是什么概念呢？09年一年全国商品房销售大概是9.4亿平米，约1000万套，保障性住房与商品房的比例约是3：10，也就说保障性住房占住房总量的比例将首次超过20%。这里面有两个情况会让这一政策的执行大打折扣，一是建设300万套是开工、竣工还是交付？这里的差别很大，如果只是开始建设或开始改造，实际推向市场保障性住房的不会超过150万套。二是300万套保障性住房，这一概念与商品房相对，含经适房、廉租房和政策性租赁住房，这当中的经适房的比例又有多高呢？现在地方政府在建设经适房上面并没有太高的积极性，也不愿意将产权让与百姓，更愿意建设政府握有产权可以多次使用的廉租房与人才公寓等政策性租赁住房，这使得保障性住房中的经适房进一步被蚕食。三是300万保障性住房推向市场，保障普通居民的经适房又有多少呢？我们知道，各地城市大规模的拆迁改造带来了大量的经适房需求。地方政府的运行逻辑基本上推出以危旧房改造或城市更新的名义拆旧城区，然后卖地用于房地产开发，拆迁公司或开发商负责开发，卖地的钱拿出一小部分在偏远的地方建设经适房用于安置。由于经适房价格远低于市场价格（差价不低于40%），所以一房难求，准入门槛相当严格，有的拆迁户都分不到经适房，更何况有着强烈置业要求的普通市民们呢？所以保障性住房与普通老百姓并无实质性关系，还保障不到普通的买房人们。

    第二条是鼓励房地产市场的发展，并无新意。增加中低价位、中小套型的商品房用地供应在执行上会遇到问题，在现有的土地招拍挂制度下，房地产品的高端化不可避免，市场发展的趋势就是中高价化、中大套型化，所以导向不会有实际结果。在这种情况下，广大的中等收入群体或所谓的住房夹心层怎么办？其实工作报告中已经讲的很清楚“大力二手房市场，鼓励住房租赁消费”。这是什么意思呢？就是中等收入群体或者收入与房价相比偏中低的群体主要是通过买二手房、租赁商品房来解决居住问题。新建商品房的房价高低与一般的中低收入群体也没太大关系了。

    所以未来的市场格局（一二线的大城市）就是“中高收入或以上群体购买商品房、中等收入群体买二手房或租商品房房、中低收入群体租房或购买更旧一些的二手房、低收入群体申请保障（申请不到还是租房）”。无论住房市场还是租房市场都与社会阶层结构相适应，依然是梯度消费的结构。温总理没有点明，给了不少人想象的空间，实际上这没有什么好想象的。