最近有两个事件列入人大议案，一是《住房保障法》，二是“二次房改”。

《住房保障法》列入今年的立法计划，但今年恐怕难以出台。其核心内容仍然是保障所有公民的居住权利，并以经济适用房是否进行“共有产权”制度重构为例，探索把房子按股份分成，政府出地、购房人出资金，把所有权量化成股份。此外，除共有产权之外，当前的草案在租赁房梯度补贴方式、打破户籍局限等领域都有很大突破，并试图将住房保障体系纳入地方政府的政绩指标之列。因此《住房保障法》被认为是对现有我国住房保障制度体系的重构。

“二次房改”的核心内容，就是确立住房是准公共产品，基本方向就是由政府主导提供房屋住房服务（提供60%）。概括起来，就是“三种住房制度，三类供地方式，三支队伍参与”(三三制)。三种住房制度指的是，针对低收入人群的保障性住房制度、针对中等收入家庭的公共住房和公共租赁住房制度和针对高收入家庭的商品住房体制。而相应的三类供地方式也分别为，政府划拨方式供地、“四定两竞”招标用地和商品房的“招拍挂”方式供地。其中，公共住房实行定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率，竞房价、竞建设方案的四定两竞方式，是二次房改实现的一个必要条件，根本目的是为了解决中间阶层的夹心层问题。

    《住房保障法》的出台是迟早的事情，为何？因为居住是最基本的人权，关系人的生存、再生产及尊严，要让每个国民有地方住（不代表产权）。即便在美国这样的住房市场化程度很高的国家，也有《住房法》、《城市重建法》、《住房与城市发展法》、《国民住宅法》等相关法律，以法律形式保障低收入居民的居住权利。居住的保障水平体现了一个国家的人权状况，也反映了一个国家民主与文明的水平，所以社会要发展，要公平，要出台《住房保障法》，致力于任内最后两三年解决社会公正国民的民生总理温家宝同志在任期内出台这个法律是没有问题的，也是必要的。如果没有立法保障，住房的民生问题无从谈起，重民生的中央政府也要失信于民。

    在房改的问题上，我们国家的制度设计本身没有太多的问题，对原有的体制内人员都得到了保障。但是执行上出现了很多问题，主要是快速的人口进城的城市化及生产组织形式与社会管理的市场化，事业单位转企业，旧式工厂破产下岗，民营私企不断涌现，自由职业者逐渐增多等，这样的新变化不在原有的制度设计所考虑的范围内，所以就出现了很多人的住房困难问题。住房供需的失衡又促进了房价飙升，民怨沸腾。很多中等收入群体在不断飙升的房价面前也成为了住房困难群体，甚至可能面临新兴的主流阶层“下流化”的危险。在这样的背景下，二次房改被寄予厚望。但是二次房改现实么？答案是否定的。

    二次房改对政府提出了巨大挑战。首先一半以上的房产由政府供应在财政上不现实的，2009年政府卖地占了政府财政总收入的25%，加上房地产相关税收，可能要占据政府40-50%的收入水平。现在拿掉这块收入，并要求政府投入资金建设公共产品性质的住房，就相当于减少一半的收入并增加一半的的开支，在推行上的难度可想而知。其次，对于经济发展的影响。房地产、金融是第三产业的最主要的两个部分，房地产创造的经济增加值大概不低于整个GDP的20%，这还不包括相关产业的产值。我们国家目前还是经济发展优先的策略，没有这个策略，没有增长8%的前提，一系列的社会问题必然涌现。没有这个支撑产业、金融业会出问题，第三产业发展不起来，产业转型与升级的大方向无从谈起。再次是社会公平的问题。公有产权的出现一定会扰乱市场秩序，在市场的条件下制造两个市场缺乏最起码的公平秩序。而且这再次涉及到权力对房屋这一稀缺资源的分配，缺乏约束的权力直接介入市场不可避免带来分配不公与权力寻租，会制造更大的社会不公。最后是社会活力的创造。有蜗居才有奋斗，保障的层面过高不利于社会奋斗意识培养。高保障是社会发展到极高阶段产物，现在我们还没到这个时候。

    未来10年的房地产市场很可能是新开发商品房面向中高收入群体（商品房高端化是不可避免的趋势），中低收入群体以租房和二手旧房市场为主，低收入群体是廉租房市场（保障性住房建设资金来自于新开发商品房的土地出让金、税收转移）。购房消费有梯度，租房也是如此，各得其所。至于二次房改，现在还远不是时候。