解析物权法（16）
陈绪国
【原文】〖债权效力与物权效力的区分〗
第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
【解析】[另类生效]
本条“节外生枝”，在上一条款物权登记生效主义之后，又生出一个合同生效主义。这是债权效力与物权效力的区分点。本质上，本条款更倾向于债权法，即以财产权冲淡了物权。无论如何，债权生效，包括一般合同生效、抵押合同生效、质权合同生效，均属于物权登记的“另类生效”。
◎[另类生效的因果关系]
物权法第十四条，已经给予不动产物权当事人交了一个底，告知了“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”为什么突然生变？生变以后，另类不动产物权登记生效的因果关系是怎样的？这是大家关心的问题。
回顾物权法第九条，可知其条款具有两面性：第一面，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。第二面，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。其中第二面“但法律另有规定的除外”留有余地，是与本条款相关联的，前呼后应，承上启下。
当两面性存在，徒生另类生效的登记规则时，有时候令当事人无所适从。本能的第一反应，就是“为什么？”和“怎么办？”，这就直接触及到另类生效的因果关系上来。
物权法站在中立的角度，在物权优先和债权优先两者之间作一个恰当的选择，分门别类实事求是地处理物权登记生效、债权合同生效的关系。处理这两种关系的技法，是债权效力与物权效力的区分原则。
物权优先原则，是在登记对象之上，不存在债权的附体，可以干净利落地实施登记生效主义，而排斥并不存在的“债权优先”的原则。
债权效力原则，是在债权优先基础上，依据一般合同、抵押合同、质押合同的效力来区分不动产登记与不登记的效力，排斥存在和不存在的“债权优先”的原则。
登记生效主义，之所以不能成为唯一的生效主义，是因为在物权以外存在程度不同的债权和债权生效主义，从而冲散了物权生效主义。粗看起来，好像是喧宾夺主。其实不然，许多情形之下，是因为合同生效才促使登记生效，甚至于没有合同生效不成为登记生效。
[例一]房屋买卖的两种生效状态
第一种情形，是先有房屋买卖合同，后有产权过户手续。
这一类登记，是属于不动产物权设立的登记。
在此登记之前，不动产物权人先同开发商签订房屋买卖合同，然后根据买卖合同去办理产权过户，即不动产所有权登记。双方签订房屋买卖合同时，无论是否预告登记、是否假登记，已经产生了债权效力；当不动产所有权人办理产权过户手续时，接着产生了物权登记效力。这是因为有了债权效力，才有了物权效力。债权效力是因，物权效力是果。
尽管如此，合同（债权）效力是初始效力，产权（物权）登记效力是最终效力。如果没有物权法，那么，只有债权法一统天下；如果有了物权法，那么，对不起，只好让债权屈居老二。这当然是两个效力对比所作出的简单结论。
物权法将不动产物权登记生效放在第十四条，将合同生效放在第十五条，即登记的最终效力放在前面，将登记的初始效力放在后面，说明了最终目的是物权登记优先。
一般而论，房屋买卖合同书是双方买卖达成的意向，没有正当理由不得单方面撕毁合同。本条“自合同成立时生效”，具有法定的效力；这种效力，包括了未“办理物权登记”的情形。
对于此法则，怎么进行区分呢？
其一，区分时段。主要分为两个时段。第一个，合同生效的时段；第二个，登记生效的时段。两个时段是连贯性的，是前有因后有果的时段。
其二，区分效力。主要分为两种效力。第一个，债权合同生效的效力；第二个，物权登记生效的效力。两种效力是对立统一的，是前有因后有果、前为初始后为终端的效力。
以上区分，是大概的、主要的区分，也是原则性区分。这种区分是很有必要的。否则，就会出现差错。
第二种情形，是原先没有房屋买卖合同，后参加产权过户手续。
房屋购买人的直接目的，是获得产权证。这其中，可能会产生两种心态的人：一种是，订个房屋买卖合同吧，以免往后夜长梦多、节外生枝，于是又下订金，又订合同；另外一种是，不订房屋买卖合同吧，多此一举，反正到时候会有产权证就是了。于是，交完订金就走人。上述第一种情况是靠得住的，因为有了合同，买卖关系就算成立了，以后好歹有个保障了；上述第二种情况可能是靠不住的，以后吃了大亏也后悔莫及。譬如，开发商开始答应了将房屋出卖给准产权人，后来开发商翻脸不认人，说“对不起，那套房子已经涨价，每平方米涨了1000元”，在此时，购买者就进退两难了，买吧，平白无故地涨了大价钱；不买吧，又要向开发商交纳一大笔违约金。此时，第二种购房者既不受合同法救济，也不受物权法救济，即使打官司也叫天-天不应，叫地-地不灵。当然，第二种购房者所面临着的“考验”是多种多样的，此处只是蜻蜓点水而已。
上述第二种购房者，遭到的拦路虎，不只是合同对抗而已。当他走进房屋产权登记机构的时候，同样会吃闭门羹。因为没有购房合同，手续不全，会立即遭到拒绝，买房屋登记立即泡汤，产权证也拿不到手。。
种种迹象表明，了解合同与合同生效主义，同时了解物权与登记生效主义是非常重要的。从某种意义上讲，这两样东西，是不动产权利人的尚方宝剑，是护身符。
[例二]开发商故意拖延办理产权证，如何看生效
对于办理产权证，购房者与开发商的愿望是迥然不同的。
购房者，一般恨不得早点拿到产权证，越早越好。产权证的好处很多。如全家人迁移户口，有了身份的象征，生活秩序井然些，特别是孩子入托、上学和全家人的医疗卫生是个大事情。有的人倾全家之力，东挪西凑，咬紧牙关购买一套房子，为的是有个城市户口，为的是子女受到良好教育等等。没有房产证，没有户口的痛苦可想而知，即使是九年义务教育，选择一个学校读书，孩子因无户口，择校费每年需付出3万至5万。如果让孩子读个野鸡学校，孩子也很遭蘖。
开发商则相反，一般恨不得购房者全部晚办或不办产权证，越松懈越好。产权证对于开发商的压力很大。开发商缴纳税务，是与发放产权证关联的，呈正相关关系。开发商的税费成本有：营业税，营业收入的5%；城建税，营业税的7%；教育费附加，营业税的5%；其他税种，还有土地增值税、印花税、企业所得税、代扣代缴个人所得税等。据有关开发商报料，开发商的建安成本（人工、建材等）占40%，土地成本占30%，税费成本占10%，其他成本（融资、管理和营销等）占8%，利润为12%（广州日报
显然，拖延办理房屋产权证，一般是开发商的阻碍所致。而且此类现象相当普遍。
无论主观原因与客观原因如何，物权法赋予不动产物权当事人以“双保险”：在“登记生效保险”之外，加上一个“合同生效的保险”。这样就将物权与债权有机结合起来了，好处就释放出来了。
◎[物权法资深专家说法]
我国物权法第一稿主持人、资深物权法专家梁彗星先生在《物权法名家讲座》“《物权法》基本条文讲解”一文中，将物权法第十四条列为【物权变动与原因行为的区分原则（一）】，将物权法第十五条列为【物权变动与原因行为的区分原则（二）】。至于什么是区分原则，第十四条和第十五条有什么不同，没有仔细讲明。
笔者的意见，所谓区分原则，有狭义的区分原则和广义的区分原则。狭义的区分原则，是各条款之内容的区分原则，如第十四条的区分原则，是以“自登记于不动产登记簿时发生效力”的原则，其效力，分为“在此之前”和“在此之后”效力的区分；如第十五条的区分原则，是以合同效力原则为区分原则。广义的区分原则，应当是区分第十四条登记生效的原则和第十五条合同生效的原则，亦称区分物权生效的原则和债权生效的原则。
梁教授在此文中，提出了几个尖锐的问题。
第一个，质疑某法院裁判案件的错误做法，指其无区分原则。
梁教授说，物权法规定“区分原则”，究竟要解决什么问题呢？要解决把“买卖合同”成立的时间和条件，与“产权过户”发生的时间和条件，分开来对待的问题。所针对的是我们现实中一些法院裁判案件的一些错误做法，以及现在担保法上的错误规定。
如房屋买卖合同，没有办理产权过户登记，有的地方法院就据此认定房屋买卖合同无效。这样判决，就把买卖合同生效的时间和条件，与产权过户生效的时间和条件弄混淆了。
第二个，质疑担保法第41条，指担保法没有区分原则。
梁教授说，现行担保法第41条规定，当事人设定抵押的，“应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”按照这一规定，订立抵押合同之后，如果没有办理抵押登记，就认定抵押合同不生效，同样是把抵押合同生效的时间和条件，与抵押权成立的时间和条件弄混淆了。
第三个，质疑无良开发商反悔行为，见利忘义，指某法院无区分原则。
梁教授说，签订了买卖合同，合同生效后，市场变化了，房屋价格上涨了，开发商（出卖人）反悔，故意拖延不办产权过户登记，最后发生纠纷，我们的法院以没有办产权过户为由判决买卖合同无效。无效就要恢复原状（笔者按：按照民法通则和合同规定），即使买房人已经住进了新房，进行了装修，也不得不退房。这样的结果，不正是开发商所希望的吗？
第四个，质疑无良企业故意不履行抵押物登记，如何区别生效的原则。
假设，某无良企业还不起银行的钱，银行向法院起诉，打起官司来，查明抵押合同生效以后，没有办理抵押登记。如果按照现行担保法第41条规定，仍然属于不生效的抵押程序。此时，法院法律的天平应当平衡向银行，而不是无良企业。当抵押物还在借款人（企业主）手里时，法院应当责令补办抵押登记手续，使抵押权发生效力、并执行抵押权拍卖抵押物，使银行优先受偿，保障银行的利益。如果作为抵押物的房屋或者土地使用权已经不在借款人手里，这个时候至少抵押合同还有效，还可以轻便地追究抵押人的违约责任。[1]
又假设，上述无良企业故意不办抵押物登记手续，并且将法院列出的抵押物擅自出卖给第三者，那么，抵押权人银行可以按照合同法关于违约责任的规定，追究出卖人或者抵押人的违约责任。
从以上四个例子中，可以看出不动产登记与不动产抵押登记的不同之处：财产权保护和救济的切入点不同，登记生效的效力不同，生效的时间和条件不同，执法的难易程度不同。从法理上到司法实践上，都证实了登记区分、登记效力区分原则的重要性。
登记区分原则的作用，是将复杂的不动产物权、抵押物权和质权理顺，化繁为简，化难为易，化容易出错为不容易出错，从而准确而有效地维护财产权人的合法权益。
登记区分原则，是梁教授几十年来遂心研究民商法和物权法的法理总结，具有普遍性的推广应用意义。
梁教授认为，物权法规定“区分原则”的重要意义就在于，要纠正混淆原因行为生效和物权变动生效的错误做法和担保法的错误规定。在原因行为有效，因未办理登记而未发生物权变动的情形，应当执行原因行为。
梁教授肯定了物权法第十四条、第十五条的正确规定，批评了担保法第41条的缺陷和某些单位、某些人的错误做法，是一种严谨的治学态度和率直的品格，很值得称道。
注释：
[1]梁慧星《物权法》基本条文讲解。载《物权法名家讲座》第16页～21页。
梁慧星，中国社会科学院首届学部委员，中国社会科学院法学研究所研究员，博士生导师。1999年4月在《合同法》出台以后，梁彗星负责提出中国物权法的第一稿。
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