2009年11月16日，万科总裁郁亮首次对外公布万科的新战略。根据新战略，万科将进军商业地产，在未来的开发模式中，住宅产品仍占据80%比重，其余20%将开发持有型物业，包括正在计划之中的深圳5个酒店，以及明年将落地的以服务为主的养老物业；另外万科还将参与旧城改造、旅游地产、多功能物业开发，覆盖全面产品线。

这一公布，不啻于一片惊雷，让地产界为之侧目。这是8年前将如日中天的万佳转让给华润、做了近20年减法的万科吗？这还是以专业住宅开发企业自诩的行业领头羊万科吗？

让我们重温一下这些年来万科表明的做专业住宅开发企业的决心。

2004年地产博鳌论坛上，王石表示，商业地产项目很难取得较高比例和长期的融资支持，如果搞出租型商业地产而自身没有资金实力，则必死无疑；如果搞出售型商业地产，则会遇到经营管理上的致命麻烦。

2007年，在万科年度业绩报告网上交流会上，有投资者提出这样一个问题，“为什么万科不发展商业地产？”当时董事会办公室主任谭华杰的回答是，“我们经过详细测算，目前持有物业出租的收益率，无法达到万科股东的期望值。”

2008年，王石专门撰文：专业化PK多元化，与复星集团郭广昌论道，并引用麦肯锡曾做过的一个调查结论，认为专业化经营方式，TRS(股东回报率)22%；适度多元化经营方式，TRS为18%；多元化经营方式，TRS为16%。

那么，是什么原因使得今天的万科作出如此惊人之举呢？

毫无疑问，万科管理层的智商绝对位于行业的翘楚，不会因为一时头脑发热作出这种重大的战略改变。作为理性的经济人，只有利益的引诱，才可能促使一个企业发生180度的转弯。09年之前坚持专业化，是因为万科认为多元化所带来的利益不足以自毁专业化的道路；09年年末之前吹响多元化的号角，是因为万科认为外部环境已经发生改变了，而且自身已经有足够的实力，可以进军商业地产分一杯羹。

从外部环境来看，正如郁亮所认为，经历过2007年的疯狂上涨，房价不会一直涨下去。在政策控制下，楼市将朝着健康的方向发展，“只不过投资属性的放大将增加市场的不确定性”。实际上，房价在2007年就已经到达了一个较高的价位，再涨下去的空间不大。为此，万科当年还首掀一轮降价潮。但万万没有预料到的是，由于次贷危机，为了保增长，国家出台了宽松的货币政策及积极的财政政策，引起2009年房地产投资属性猛增，从而促使新的一轮房价反弹，但是这种主要由投资属性引起的上涨存在较大的不确定性。不确定性意味着风险的增加，万科不可能将未来住宅的高回报率寄托在这种投资属性引起的不确定性上，而只能建立在对未来房价上涨有限的分析判断基础上。

与此同时，在房价上涨空间有限的前提下，地价却在疯狂上涨，全国各地地王频现。在保利、中海等传统开发商参与各地地王创造的同时，中化方兴、中国电子等一批非传统地产开发的央字头地产新贵也在推波助澜。万科尽管在09年年初就表态“不拿地王”，但在这股“地王”风中，还是自觉或不自觉的被卷入其中，拿地成本也将随之上升。

一方面是房价上涨空间有限，另一方面是土地成本上升，势必导致住宅的回报率下降。从万科年报来看，07年净资产收益率为16.55%，08年为12.65%，09年前三季度为8.46%，呈现一下降的趋势。因此，在这种趋势下，寻找更好的投资机会或者更稳定的利润来源，成为万科管理层需要考虑的一个重要问题。

作为专业的住宅开发商，与其进军高科技行业或者其他传统产业，不如进军商业地产、养老物业等来得简单，毕竟住宅地产与后者还是兄弟关系，而与前者估计连远房亲戚都排不上。从商业地产来看，尽管总体投资回报率比不上前几年的住宅回报率，但胜在相对稳定。当然，商业地产需要占用较多的现金。不过，对于已经成为行业领导者的万科来说，资金问题不会成为不可逾越的难关。王石之前所说的资金实力问题解决了；随着住宅回报率的下降，商业地产稳定的回报率也将入万科股东的“法眼”了。

因此，万科这一突破的背后，正所谓，天下熙熙，皆为利来，天下攘攘，皆为利往。

本文发表于中国房地产报2009年11月30日评论版