2007年9月底的房贷新政，其时大家或许仍会心存疑虑，以为会如同之前的房贷政策一样，只不过是昙花一现，不会对楼市造成伤筋动骨的影响。但广州房价自2007年10月创下历史新高后，开始呈现逐月下调的趋势，而成交面积在此之前已开始下调。于是，大家又对紧接而来的“五一”小黄金周心存希望，以为到了楼市的传统旺季，销售可以马上反弹。结果，广州楼市“五一”期间“旺丁不旺财”，于是，有人又提出，旺丁之后就是旺财了……这种心理的自我安慰不知要持续多久，我们才能正视楼市正在发生的趋势改变。

从政策层面来说，2007年12月的中央经济工作会议就已经决议将实施从紧的货币政策，而在此之前稳健的货币政策已实施了十年。这一标志性转变昭示中央政府对流动性过剩问题已经基本形成统一认识，因此中国人民银行领导人在2008年前后多次在公开场合表态，央行将坚决实行从紧的货币政策。事实上，自年初到5月，央行已经四次提高银行储备金比率，达到历史性新高16.5%。尽管截至目前尚未加息，但就目标比较保守的估计都预计有2-3次。

在这种从紧的货币政策环境下，流入房地产市场的资金只会越来越少，一是体现在开发商资金的普遍紧张，导致不少成规模的开发商寻求上市融资或私募，较小规模的开发商不得不转让土地；另一体现在房贷审批越来越严格，导致不少楼盘出现较高的挞定率。直接反映在楼市上，就是成交量持续低迷，开发商在资金紧张的条件下，出于快速回笼资金的需要，不得不采取降价销售的策略；之前定位再高档的楼盘，面对从紧的政策环境，也不得不低下高昂的头；之前大玩宣传概念的楼盘，面对持续低迷的楼市显得多么的苍白无力，不得不改弦易张。

或许，有人说，下半年我们还有奥运盛会。可是，奥运盛会期间估计大家都忙着观看比赛，而不会忙着买楼。奥运盛会可以为开发商提供一个宣传的噱头，但不会是楼市成交的直接推动力。奥运盛会后呢？之前最乐观的预言家，或许都会持谨慎的判断。

事实上，任何行业都有一定的周期性，房地产行业同样如此，如果按照张元端先生的观点，中国房地产周期大概为4-6年。广州楼市自亚洲金融危机以来，楼价持续下降，历经五年多的调整，2003年一手住宅楼价降到最低点3888元/平方米；之后受全国楼市持续高涨的影响，出现反弹，近些年均以两位数的速度增长，2007年的增长速度更高达34.9%，一手住宅价格高达8599元/平方米，为历史年均最高价。如果从2003年最低点起计，截至2007年，短短四年时间，基本可以满足一个增长的短周期；而且在这四年时间，房价增长了121%，年均增长速度高达21.9%，过快的增长势必带来周期的提前结束。

因此，2008年或许是楼市的转折点，似乎已经尘埃落定了。

但是，我们也不需要太悲观，虽然房地产行业具有周期性，但是整个周期也是向上的；更何况是在广州，具有较高的经济增长速度和人均收入水平作为强力支撑，因此即使是调整，调整的幅度也不会过大。

暨南大学 陈雪松

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