作者文章归档：郭曙光
城市综合体难以保证公众利益
城市综合体，简单说就是规模大，功能杂。说规模大，动辄几十万、上百万平方米的占地，建筑面积就更大了。有些城市综合体可以和小城镇的容量匹敌。
这样的庞然大物交给单个开发商规划、建设，难以保证公众利益。
开发商在规划某个城市综合体的时候，其核心指导思想是收益最大化。在这样的指导思想下所作的规划设计，也许符合公众整体利益，但在很多时候，不可避免会有偏差。
开发商一般会根据商业店面、商业中心、写字楼、多层住宅、高层住宅、...
降低房价，单开发商说了不算。这是基于
●地方经济发展的需要
从各地已经公布的房价调控目标看，其调控目标的确定，基本都是依据各地经济发展水平而定。
房地产在众多地方的经济中起关键作用，左右一些地方经济的增长方向。盲目让房价硬着陆，在许多地方是承受不起的。我们在批评地方调控目标没有考虑居民收入水平的同时，也不得不承认，一旦房地产在地方经济发展中的支柱作用被消除，许多地方的财政收入将可能出现绝对值的下降，这对保障房等建设资金尚不齐备的各地政府来说，无疑是雪上加霜。何况教育欠账等等问题也在等着……
出现这种情况，是这些年来投资拉动型经济带来的恶果。
前些年说引进外资的时候...
开发商形象不佳
开发企业形象不佳，通俗地说，就是缺商德。原因何在？
高房价拖累。房子的价格是买卖双方相互作用的结果，在没有垄断经营的房地产行业，市场规则和社会财富分配，决定了买卖双方达成的、宏观平均成交价格的高低。没有哪个开发商能左右宏观市场的价格，高房价的罪魁是住宅市场规则的制定者，以及社会财富分配状况。但开发商却因“自己要卖高价”，替人背负骂名。
不可否认，部分开发商早期的一些市场劣行，到现在还没有得到补救，继续影响着全行业的声誉。如在早期时候，依靠强势地位让购房者受到不公平对待、靠非市场化渠道拿地等。虽然这些现象随着市场的健全，已经得到了彻底改观，但其在民众心理的影响，一时...
开发商形象不佳
开发企业形象不佳，通俗地说，就是缺商德。原因何在？
高房价拖累。房子的价格是买卖双方相互作用的结果，在没有垄断经营的房地产行业，市场规则和社会财富分配，决定了买卖双方达成的、宏观平均成交价格的高低。没有哪个开发商能左右宏观市场的价格，高房价的罪魁是住宅市场规则的制定者，以及社会财富分配状况。但开发商却因“自己要卖高价”，替人背负骂名。
不可否认，部分开发商早期的一些市场劣行，到现在还没有得到补救，继续影响着全行业的声誉。如在早期时候，依靠强势地位让购房者受到不公平对待、靠非市场化渠道拿地等。虽然这些现象随着市场的健全，已经得到了彻底改观，但其在民众心理的影响，一...
高房价听着刺耳，可放平心态，会发现这些年的高房价，有意无意间，带给了我们不少益处。
1. 土地被高效利用。高房价对应的是高地价。面对天文数字般的地价，开发商每买一块地，都要经过细而又细的规划、测算，舍不得丝毫的浪费。地方政府面对寸土寸金，亦是倍加珍惜：在许多地方，土地的容积率被合理提升，工业企业也不能再向前些年那样随意大片地圈地，节约土地的理念已经深入城市经营者的意识中。
2. 稳定金融市...
和物理学质量大的物体惯性大类似，房子作为一种居民消费商品，价值远超一般消费商品，它的市场惯性也远远大于普通商品。
拿楼市特征和物理学的惯性定律直接比较虽然牵强，但表现却是相似。当然，我们可以从市场的角度，解释房子为什么市场惯性大。
普通商品市场调整的时候，会马上出现量、价反应。而房子由于市场惯性超大，市场的一些环境变化，要反应到量、价上面，需要时间过程。
开发商在策划一个项目的时候，非常重要的一点是研判市场的未来，就是项目开始销售的时候、市场的形态。
政府调控楼市的时候，房子的市场惯性同样在起着作用。一个调控政策的出台，立即就要看到效果，往往会失望。于是就跟进出台更严厉的措施。...
顺便给大家拜年。
房子70年大限到了以后怎么办？
政府无偿收回？这不可能。毕竟要以民为本，社会安定。
政府重新和每个房产持有人续签土地租赁合约（或者重新办理房产证），这个基本也不可能。政府面对的几乎是全国人民，到那时。
政府没有任何表示么？这也不大可能。毕竟70年大限明文在先，政府不会轻易放弃这块巨大收入。
自动续期。这是现在已经确定的基本原则。但自动续期并不是说就是免费，政府很可能以某种方式收取费用。但如何收费？最方便、可行的就是收土地使用税（费）。
本来是遥想的、70年到期后才开始收取的土地使用税（费），不料现在已经空前来到。尽管我们可以把现在的房产税用不同的语言解释，...
目前来看，开征房产税的主要理由是为了压低房价，控制需求。
如果以此为目的开征了房产税，房价控制到什么程度以后，可以取消房产税么？
看收费公路就明白，一旦开征收费项目，想要终止的时候，比开征要难许多。
许多税费的改革，出发点都理由堂皇，但改革的最终结果，往往是少数人得点蝇头小利，多数人要付出更多的生活成本。燃油税就是例证。
从个人观点看，宁愿某些税费制度存在缺陷，也不要轻易改动。
房产税一旦开征，再想停止几乎不可能。
什么是孤岛豪宅？
孤岛豪宅就是建设品质明显高过周边环境的住宅项目。孤岛豪宅多诞生在城乡结合部、是开发商对项目深度挖潜、赢取超额利润的惯常手法。
曾经有一句名言形容某开发商：一流的策划，二流的建筑，三流的地段。说明该开发商谙熟孤岛豪宅项目的开发。
塑造孤岛豪宅的手法说来简单，一般都是华丽的建筑外观，高档的公共部位装饰，繁华绮丽的景园，以及奢华的会所等。孤岛豪宅多数套型面积较大。
孤岛豪宅的规模与项目离市中心的距离成正比。项目越远离市区，需要的规模越大，相反，在市中心区域，独栋建筑也可建成孤岛豪宅。
孤岛豪宅建起来简单，难在策划和销售的把握，风险比起普通住宅项目大许多。一旦项目销...