城市综合体难以保证公众利益

    城市综合体，简单说就是规模大，功能杂。说规模大，动辄几十万、上百万平方米的占地，建筑面积就更大了。有些城市综合体可以和小城镇的容量匹敌。

    这样的庞然大物交给单个开发商规划、建设，难以保证公众利益。

    开发商在规划某个城市综合体的时候，其核心指导思想是收益最大化。在这样的指导思想下所作的规划设计，也许符合公众整体利益，但在很多时候，不可避免会有偏差。

    开发商一般会根据商业店面、商业中心、写字楼、多层住宅、高层住宅、别墅等不同物业的市场价格，通过一定的配比组合，来实现项目收益的最大化。这样的配比组合有可能不是把居住品质最优、交通最通畅（包括综合体周边交通通畅）、学校周边安全等作为优先考虑的。

    比如交通问题。城市交通有主干道、次干道和分布在小区内部及周边的道路。小区内部及周边的狭窄小道好比毛细血管。如果毛细血管不充分，就会局部营养不良。北京城主干道、次干道都够宽阔，立体交通也丰富，但依旧堵塞的很，这主要是北京机关大院多，不能形成丰富贯通的毛细血管。回过头看，单个企业在开发庞大的城市综合体的时候，毛细血管是不是能丰富、合理设置呢？

    这不是说开发商的社会责任感够不够。每个商业企业经营的目标都是价值最大化，如果开发商不以企业价值最大化为经营目标，不以股东的利益为最高工作目标，这反而是不正常的。如果企业经营者的公众利益观被无限拔高，几百年来一直支撑企业正常经营的伦理就要被颠覆了。

城市综合体可能导致区域房市垄断

    庞大的城市综合体，在房市上的直接表现，就是极易形成区域性市场垄断。

    房子是不动产，城市综合体规模越大，在其周边寻找可替代性房源就越不容易。这样对房市的健康有序竞争不利。

政府要扁平化管理城市建设

    城市发展，经营者当然是地方政府。

    如果政府只是规划一个个城市综合体，再把这一个个待建的综合体打包出去，这个城市未来一定是畸形儿遍地，整个城市的交通、教育、文化、休闲、购物等公共资源分布定会一塌糊涂，城市的品味一定不高。

    严格控制城市综合体的规模、数量至关重要。城市规划要细致，土地出让要细小，地方政府要扁平化管理城市的开发、建设。