谢逸枫：鼓吹投资美国房地产赚大钱纯粹忽悠
导读：人民网北京4月24日电记者常红，中国社科院举办的“城镇化与投资研讨会·2013年《投资蓝皮书》发布会”2013年4月24日在京举行。蓝皮书指出，中国对房地产调控应对趋于理性，房地产市场出现回暖迹象，在宏观经济政策和“城镇化”指引下，基建投资和房地产投资将拉动投资回升。2013年房地产投资增速将延续下滑态势，预计全年增长14%。但蓝皮书预测，从中美房地产的形势比较来看，投资中国楼市不如去买美国房地产。投资蓝皮书指出，2012年中国房地产市场上半年回落，下半年筑底企稳，年末有所回升。预计2013年房地产市场需求保持小幅增加，房地产开发投资增速继续保持下滑态势，全年增长14%左右。在保持经济平稳增长、加强房地产调控政策、推进城镇化发展的调控政策影响下，预计2013年房价总体将趋于稳定。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，社科院《投资蓝皮书》预测中国今年房地产投资增速14%的结论完全是不靠谱的，忽略了中国房地产业在国民经济发展之中的重要作用与贡献。因此，社科院过于一厢情愿的“悲观”预测，显然是不符合经济发展与缺乏客观的数据支撑。 从以往社科院预测中国房地产每年数据与报告的准确性看，没有一次是预测对的，说明社科院对中国房地产业缺乏认识与研究。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，随着经济稳定发展与楼市大环境的持续改善，2012年房地产开发投资增速基本企稳，预计2013年房地产开发投资全年增幅22%-23%。主要原因有四个：一是2011年和2012年1700万套保障房的结转效应仍然存在，加之2013年新开工600万套，将使2013年保障房投资维持一个较高的水平；二是房地产行业整体环境的持续好转将提升企业信心，增大商品房投资。三是房地产开发企业对后市预期好转，资金问题的进一步改善使得部分房地产开发企业将维持一定规模的开工量。四商品房市场回暖使得开发商对后市预期的悲观情绪将有所改观，加之市场交易的活跃使得房地产开发企业销售回款有所上升，资金链好转，拿地热情将增加。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出，社科院《投资蓝皮书》报告中“投资中国楼市不如买美国地产”的观点完全是谬论，简直是不负责任的判断。一方面是“投资中国楼市不如买美国地产”的观点，显然是缺乏市场客观性与真实性及权威的数据作为根据，支撑其观点。另外一方面是美联储量化宽松政策基本已经停止，房地产融资环境不会比中国好。社科院鼓吹中国人去美国买房子，犹如叫中国人给美国人送钱，最后的结果是肉包子打狗，有去无回，这不是忽悠人吗。而王石怂恿中国人去美国投资房地产，目的是给自己在美国的项目拉客，做广告的意义比什么都大。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，投资中国楼市绝对比买美国地产更加具有安全性与保值性、增值性。首先从中美楼市购买力看，中国房地产市场今年一季度“量价齐升”的行情，是靠市场刚需拉动的，需求旺盛。而美国楼市一季度楼市出现火热，是靠投资客与银行贷款低息及热钱拉动的，一旦银行收紧与投资客撤离，破产就是最好结果，美国的银行利润已经非常低了。其次从中美两国经济发展看，中国经济已经稳定，大部分分实体经济基本复苏，而美国的实体经济基本未复苏，再次宽松货币政策叫停就是信号。三是从中美两国投资房地产的成本看，长期看美国的持有房屋成本超过中国。另外是中国的经济增长稳定，而美国的经济容易受到波动，投资的安全性值得怀疑。四是从中美房地产市场发展前景看，中国房地产在城镇化与经济发展的推动下，未来房地产业发展非常好，而美国房地产则未必，因为城镇化已经走完。况且美国的热钱与投资客基本是逐利而动，一有风吹草动，则会撤离。
蓝皮书指出，相比之下，2012年美国房地产市场销售和价格双双触底回升。从成屋销售数据来看，成屋销售和存量比率止跌，并逐步回升到2003年左右的水平。新建房屋平均售价在2011年底开始出现微弱复苏，2013年美国房地产市场仍将延续量、价齐升的态势。随着美联储量化宽松政策的积极推进，抵押贷款利率仍将持续被压低，房地产融资环境将继续宽松，有利于美国房地产市场的进一步反弹。从中美房地产的形势比较来看，前者在调控政策的影响下，整体来看上涨的空间有限，多呈现结构式的机会，且对投资需求有诸多限制。而后者正处于触底回升阶段，按照美国房地产周期的历史情况推断，该上升趋势大致能维持5到7年，有较大的上涨空间。所以，目前在一定意义上，投资中国楼市不如去买美国房地产。
投资蓝皮书指出，2013年我国房地产开发投资增速将继续保持低位。保障性住房建设投资将对全部房地产开发投资产生负向拉动。2011-2013年，保障性住房新开工量分别约为1000万套、700万套和600万套，按照项目建设进度推算，2013年保障房在建量将开始减少，因此，2013年保障性住房开发投资将出现负增长。假设保障性住房中70%由开发企业建设，即统计在房地产开发投资中，初步估计，2013年保障性住房建设投资将对房地产开发投资产生约3个百分点的负向拉动。基于对房屋在建量的估算以及构建的保障性住房投资与商品房投资对房地产开发投资拉动的动态分析模型，预测得出2013年房地产开发投资增速在14%左右，略低于2012年。