谢逸枫：指望重征20%个税降房价纯粹幻想
导读：2013年2月20日国务院楼市“新国五条”出台，接着在3月1日晚上，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知〔2013〕17号》，共六条，简称“新国五条”细则。最引人注目的是出售个人住房计征20%个人所得税。按照“新国五条”细则第二条第三款的规定：“充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”按照目前二手房交易的个税政策，可以按照差额的20%或全额的1%征收，但在实际操作中，绝大多数采取全额1%的方式征收。
笔者认为，“出售个人住房计征20%个人所得税”存在不合理的“一刀切”弊端，中国的权力无所不能。按理来说，二手房市场基本是满足自住需要，投资投机的成分不大。政策应该进行细化，对于非投资性的住房，应给予个人所得税减免或返还。 一是会伤到无辜的合理的刚性与改善需求，国务院一直强调的“支持与鼓励合理住房需求”，显然与其调控与文件的精神是严重相悖的。二是“出售个人住房计征20%个人所得税”违背最基本的市场经济原理，就是价格影响到市场供求关系。
笔者认为，如果热点城市的供求关系得不到明显改善，新增个税也许会再次转嫁到购房者身上，进一步提高购房者购买二手房的成本。由于一线城市楼市供求一直比较紧张，此前交易环节的营业税、个税、契税、中介费等税费基本都转嫁到购房者身上。同时，北京、上海等一线城市二手房成交量已经超过或与新房成交量持平，如果新的个税政策使二手房供应大幅减少，有可能进一步加剧这些城市尤其是中心城区市场的供不应求。如果按照统一成差额20%后，将大幅提高二手房买卖的交易成本。以一套5年前购买时总价50万元、目前售价200万元的普通二手房计算，此前需要缴纳个税为2万元，新政后按差额的20%计算，需缴个税30万元，增加28万元，相当于房屋成交价的14%。
笔者认为，指望重征20%个税降房价纯粹幻想，凡是用税收调节的办法一定不是标本兼治的长远办法，譬如，一套二手房，不满五年，原来200万买，现以350万卖。按最新政策，以差额20%征个税，30万。还有其他税费。按规定标准，这套房还要缴3%契税、5.6%营业税、1‰印花税、约2.4%中介费，相当于总房款350万的11.1%，即38.85万。加上个税累计交易成本达68.85万。这能不转稼吗?这能抑制房价吗?
笔者认为，按规定应征收的个人所得税”，这里所谓的“按规定”，也就是前四点所述。也就意味着：对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。热议国五条细则，其中对差额20%所得税，意见最大。官方虽然注意到这一舆论。市场纷纷预期，国税总局、财政部、住建部三部委估计会下发一个联合通知，明确细节。同时为体现差别化、避免误伤首次与刚需及改善的合理需求，譬如在从严按差额20%征税的同时，恢复对于合理换房者的优惠政策？（对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人、5年内转变并且是家庭唯一生活用房的购房者减免个人所得税）。但是，2013年3月14日，住建部部长姜伟新在第十二届全国人大一次会议第四次全体会议后接受媒体采访表示：“交易环节的20%的收税文件一定要坚决执行，执行过程当中效果它会逐步显现出来，一定会往下走的。不行暂缓执行，肯定要坚决执行。执行当中有些什么问题，再完善它。房价相信会按照国务院的调控的趋势走的”。说明从严按差额20%征税，不存在保护合理需求的政策出来与规定了。
笔者认为，要执行这一政策首先要解决两个问题，一是房屋的原有价值如何准确评估；二是征收的税费一定要按照相关规定，由卖家来承担。在此之前，征税标准之所以会出现两种版本 (一种是按照差额的20%，另一种是按照成交总价的1%)，就是因为在实际操作过程中，房屋的原有价值如何衡量是个难题，这个“缺口”导致市场上出现很多避税的方法。毫无疑问，买房者或者卖房者为了避税，以后二手房交易过程中的“阴阳合同，做高房子的原有价值、做低价格”，将更加疯狂。好比深圳“限价令”被辟谣与自2011年4月开始执行，开发商经常采取规避限价令“招数”。譬如节省成本，精装改毛坯、调整营销顺序，先卖高层别墅押后，先卖高层 、两期跨越限价令，只能被动接受、拉大价差，先卖低价房、预售改现售、现楼打限价牌清货。
笔者认为，新政规定“差额20%的征税”方式，一旦遇到楼市特别低迷、政府救市、或者是差额与原值无法确定、地方政府的土地财政与房地产税费收入及土地供应计划受到严重影响时，差额20%的征税方式就会调整或者是直接取消。以前主要是税务部门搞不清楚原来的交易价格，房产交易信息没联网，房管部门配合力度不够。虽然这次重新开征，阻碍此政策的因素非常当，估计执行不到半年时间，就会调整或者是停止或者是采取其他指出代替。譬如烟台出个人卖房20%税收的新政，当天就被政府叫停。而清远市去年９月实施了个人卖房20%税收政策，房价依然上涨3.92%。“20%个税”政策已在东莞实施了5年（2007年-2015年）有余。2012年二手房均价为3542元/㎡，5年累计涨幅超过60%，但仍比一手房成交价低了4700元/㎡。东莞十年房价上涨184%，超出了全国平均水平。而东莞地价的涨幅更为迅猛，十年间上涨了311%。
笔者认为，应该需警惕“20%个人所得税”开征的严重市场后果，一是历来房地产税费的增加，供求关系未改善时，都会毫无例外的出现卖方转嫁给买方购房成本。由于抑制二手房交易将导致推高新房价格。譬如：一套普通房，买进100万，卖出200万，按原征税方式，总额的1%，交税2万；按新规差额的20%，交税20万。相差10倍。二是如果卖房者会把个税加进价格，由购买者买单，增加了购房成本与购房者生活负担，会让更多的刚性购房者买不起房。譬如，首套房的首付30%，20%个税相当于首付款成数升至45%，提高了购房门槛与经济支付能力。三是会打击卖方出售房产，造成更多的空置房，从而减少供给，导致房价进一步上涨。一旦受到“重税”调控的影响，卖方短期持有变长期持有，市场房屋供应量下降，会出现市场供小于求的现象，不利市场稳定预期。甚至在一定程度上导致一手房价上涨现象。四是由于“重税”的影响，在一二手房市场选择减少与无法购买及买不起的情况下，必然会出现大量租房人群，导致二手房的租金猛涨。
笔者认为，从实证结果来看，房价上涨根源有九个因素：货币超发、土地负供应、收入分配不合理、财税分配不合理、住房需求旺盛、调控只堵不疏、供求关系失衡、市场制度缺乏长效机制、住房保体系不完善。同时房价上涨也受多重因素的影响，譬如土地财政、城镇化、国民收入的增加、投资渠道狭窄、通货膨胀、负利率、土地价格、税收政策、人口结构、单身汉、丈母娘、经济稳定增长、基础设施完善、城市扩容、房屋拆迁、金融发展等因素都会对房价波动产生影响。
笔者认为，“重税”不是彻底解决市场根本办法，只能够暂时起到表面效果，很难让房价合理回归，应该尽快建立调控长效机制，才是市场唯一的出路。纵览历年房地产调控政策，其实就干了两件事，一边用国家政策宣布和确认住房已经成为限制购买的紧俏商品。一边用税收、行政的政策和减少原材料（资金和土地）供应的方式进一步减少这种紧俏商品的供应。市场不需要过多行政手段干预的调控，应该从制度与体制改革及供求关系上着手，才能出台好的调控措施。一是改革土地制度。二是土地私有化。三是严控货币发行量。四是改革财税收入分配制度。五是减居民税费负担。六是增加居民财富与收入。七是拓宽投资渠道。八是财政全力支持保障房建设。九是打击房地产腐败链条。十是完善预售制。供求稳则房价稳，预期稳则楼市稳，供求矛盾是楼市屡屡反弹的根本原因。一方面是在需求端，应该采取只疏不堵。另外一方面是在供应端，首先要增加土地供应，最后才是增加住宅与保障房供应，形成住房保障供应体系。
我们来了解与认识下个人所得税规定情况。第一：1994年起实施的个人所得税法规定，“财产转让所得”应按20%的税率缴纳个人所得税。包括房产。第二：1999年，财政部、国家税务总局、建设部三部委，联合下发《关于个人出售住房所得征收个人所得税的通知》，成为重要的政策依据。一、个人出售自有住房的应纳税所得额，按下列原则确定：(一)个人出售除已购公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照个人所得税法的有关规定确定。（二)个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售已购公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。经济适用住房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。
(三)职工以成本价(或标准价)出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房确定应纳税所得额。二、为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免除。三、对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
第三：2006年7月，国税总局下发《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，是最重要的征税依据。其中，明确两种征收方式：差额20%，总额1-3%。一、对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。二、对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
(一)房屋原值具体为：1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。2.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。3.经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。4.已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。经济适用房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。
5.城镇拆迁安置住房：（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。（二）转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
（三）合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：（1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%.纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
三、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。第四点：2010年9月底，财政部、国税总局、住建部通知中规定：对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。第五点：2013年3月1日晚上国务院办公厅发布“新国五条”细则中规定：“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”