谢逸枫：按其年初价格控制目标与10月统计局统计指标看，一线城市、部分二线、三线城市共18个城市房价涨幅超过10%，均已“超标”，房价面临失控风险。其中一线城市领涨全国，同比涨幅历史新高，北京21.2%、上海21.4%、广州20.7%、深圳20.6%。二线城市厦门16.9%、南京15.3%、郑州12.5%、沈阳13.3%、福州12.8%、太原12.5%、杭州11.0%、长沙11.8%、武汉11.3%、哈尔滨10.1%、南昌10.1%。三线城市徐州10.6%、桂林10.1%、岳阳10.8%。毫无疑问，说明房价涨幅“超标”与房价失控城市不断增加。如不采取调控强硬措施压制涨幅，房价上涨过快城市的控制目标任务今年基本难完成。

   谢逸枫：目前一二线城市房价下行动力不足，楼市必须新增猛药才能遏制住“失调”的房价。主要是一、二线城市集聚了过多的资源，各大城市尤其是一二线重点城市。一方面是住房刚性、改善型需求都很大，市场的总体状况是需求大于新增供给量，供应跟不上，价格自然会有上涨的冲动。另外一方面是一线城市开发商资金回笼情况良好，短期内普遍没有降价动力。若第四季度中央与地方政府无后续调控政策跟进，房价会延续上涨到2014年。在中央经济稳增长与调控“稳”的基调及城镇化影响下，一二线城市楼市必将爆发新一轮房价上涨高潮，加大后市调控房价难度。

   谢逸枫：目前三中全会已过，中央房地产调控“按兵不动”。一线城市、部分二线、三线城市房价“失控”与地王爆发至蔓延、房价、地价互助式持续上涨的现象将成为住建部、国土部、央行关注的城市。恐房价上涨城市蔓延与超标的城市增加及稳定楼市、房价预期的需要。地方政府不排除出台新的调整土地供应与地价及增加保障房供应等收紧首套房贷的措施。一是增加保障房土地供应的配制方案。二是控制地价上涨过快，设置上线。三是收紧首套房优惠政策。四是个别城市实施二套房首付上调。五是增加普通住宅用地与普通住房供应。六是重新释放调控不放松的信号，强调继续执行限购、限贷等政策。

   主持人：“新国五条”已过半年，调控是否产生市场预期效果？证明了什么？

   谢逸枫：新国五条的效果显然是难以达到市场预期。因此，今年第四季度楼市总体上讲，国内经济低迷与地价普涨及局部城市供不应求、房企不缺钱、土地供应负增长、首套房贷政策转向、限购政策微调的利好房价上涨一系列因素推动下，市场各方预期房价继续上涨，房价调控压力非常巨大。表面看房价数据涨幅放缓，实质上房价实际涨幅比数据更高，上涨比数据更快。

   谢逸枫：目前房地产调控陷入尴尬局面，经济稳增长与地方债务的压力，导致地方政府疯狂卖地，房企回流一线城市，土地供应紧缺，市场不断爆发出地王，地价凶猛上涨。因国内宏观经济数据与地方债务不断恶化，房地产调控加码已经不存在，地方政府政策执行力度转变成“有保有压”。4月-10月一二线城市的土地市场掀起一波“地王潮”与“地价上涨潮”，说明地价推高房价上涨的动力非常足，而土地供应负增长与新增供应下降及市场需求旺盛，后市房价上涨压力大。

   谢逸枫：中央房地产调控“稳”基调的“有保有压”背景下，地方政府调控微调不断分化，多个城市都出现微调楼市政策的情况。不同的城市“因房价而异”，调控的方向也出现转向。温州、芜湖是供大于求与市场低迷的城市，因销售状况不佳导致库存积压与财政收入下降，偏向于政策松动。郑州、南京、北京、上海、深圳、广州属于全国房价上涨较快的城市，倾向于政策收紧。毫无疑问，调控加码不会“一刀切”，而差别化的具有针对性调控。房价上涨过快的城市围绕“限购（增加限购条件的难度）、限贷（部分银行房贷收紧）、限价（扩大区域）、限网签（限网签城市增加）、限售（限售城市增加）政策为主，完成今年价格控制目标。供大于求与楼市萧条的城市则围绕“支持与鼓励自住首套住房的合理需求”政策为铺，稳定楼市预期。

   主持人：为什么调控不放松的情况下，10月70城房价逆转，呈现涨势扩大？

   谢逸枫：10月房价上涨原因是地王不断爆发与地价凶猛上涨及货币超发等前期房价上涨累积有关，又受刚性需求置业拉动与经济稳增长需要及市场局部供不应求等房企资金宽松诸多因素，不排除因“限限、限售、限网签”政策暗中放松，市场高价项目大量上市。原因有七个方面，一是调控层面看，调控处于“真空期”与市场“消化期”的局面，关键性政策落空，后期执行不给力。调控的持续性被打断，差异化调控政策调整已转向合理住房需求。二是市场层面看，住宅土地有效供应与住商品房供应偏紧，市场供求两端失衡，新国五条政策与地方政府调控，加深供求矛盾。三是土市层面，地王潮疯起，地价持续暴涨。地王频现、地价疯涨促使房价上涨预期增强。四是购房者层面看，看好楼市，入市意愿强烈。部分刚需与改善的购房者观望局面提前结束，入市买房意愿非常强烈，对后市看好的信心开始膨胀。五是房企层面看，业绩良好，资金面偏宽松。外部资金环境看，今年M1增速14%以上,好于去年增速5%，全社会的流动性比较宽松。内部资金环境看,前10月房企到位资金同比大增，远高于去年房企到位资金12.5%增幅，房企总体上不差钱。六是需求层面，城镇化不断推进，城市人口上升，市场刚需旺盛。国内投资渠道不宽，买房抗通胀已经成为入市动力。七是流动性层面，10月信贷超预期，市场不是真缺钱。毫无疑问，房价上涨预期的因素未彻底消除情况下，今年房价仍稳中有升。

   主持人：后市房价是否会继续上涨？

   谢逸枫：基本可以判断，今年3月是本轮房地产调控周期房价最高峰值，4月环比房价涨幅一直回落到7月，8月触底逆转后，9月-10月又回落。而房价同比涨幅继续上涨扩大，估计到第四季度会呈现涨幅放缓，2014年一季度才会见顶。总体而言，后市房价走势，继续坚持年初判断，下半年楼市好于去年同期，房价一条线上震荡上行。房价环比涨幅逆转收窄，涨势扩大，后市房价上涨不可避免。

   主持人：10月一线城市价格指数的数据变化与走势如何，说明什么问题？

   谢逸枫：10月份北上广深一线城市楼市房价继续领涨全国，涨势依然最凶猛，其中北京连续4个月涨幅居全国首位，上海居次位。房价整体上，保持连续10个月上涨，环比涨幅收窄，同比涨幅加速拉大，呈现加速趋势。一线城市领涨全国，同比涨幅历史新高，北京21.2%、上海21.4%、广州20.7%、深圳20.6%。从总体趋势看，70个大中城市的房价今年一直在上涨，伴随土地市场升温，价格上涨预期将继续释放，未来一线城市不排除房价翻番的可能性。毫无疑问，一线城市房价已连续7个月同比涨幅超过10%以上的“失控”局面。新一轮温和经济刺激来临与首套住房贷款利好政策及地价上涨的推动下，楼市有望继续维持上半年火热趋势。

   主持人：未来一线城市价格是否还会上涨？是否可以完成价格控制目标？

   谢逸枫：一线城市房价愈调愈高的规律再次得到验证，控制房价任务艰巨而漫长，表明调控房价依然压力巨大。一是房价整体上涨趋势不变，上涨的城市不断由一线城市蔓延到二三线城市，房价上涨幅度不断扩大。三是房价上涨预期基本形成，新国五条调控威慑力正在弱化，已产生调控“抗药性”。三是35个地方版调控细则是又细又粗，关键性的政策缺乏实际操作力，后市房价上涨难改预期。四是前10月一线楼市异常火爆，土地市场更是频繁出现高价地王，土地价格疯狂上涨。若无后续政策跟进和落实，价格会延续上涨趋势。伴随成交量的缓慢回升与调控政策出现政策见底的初步迹象，房价大跌的可能性已越来越小。

   谢逸枫：一线城市房价水涨船高的凶猛上涨，实非好事情。暗示“限字”的调控政策2014年不会全面退出，不排除正式拉响下半年一线城市调控加码序幕。调控“抗药性”正形成“弹簧式”的对抗，房价调控陷入“骑虎难下”之势，越调越涨，不调涨上天，则全面失控。毫无疑问，“新国五条”与“新国六条”（新国五条细则）及全国35个城市地方版细则的调控房价效果非常不明显，有待于后市继续观察。如果按其上半年全国一线城市的房价走势，今年四个一线城市“房价调控目标”不可能实现。除非一线城市地方政府采取“人为因素”完成，或者是数据上“做手脚”，否则地方政府无法完成“今年调控目标”的任务。

   主持人：为什么调控加码情况，10月一线城市房价加速上涨？一线城市房价下半年如何走？

   谢逸枫：10月一线城市房价加速上涨，主要原因有七个方面，一是一线城市高端资源集中，新增人口庞大，导致市场刚需非常旺盛。二是一线城市土地市场火爆，地王频繁出现，地价疯狂上涨，加上品牌房企重回一线城市抢夺土地，推高房价上涨预期。三是一线城市土地供应与市场供应非常紧张，供求不平衡。四是一线城市购买力超强，经济发展迅猛，为房价上涨支撑。五是一线城市房企普遍不缺钱，具有房价上涨的动力。六是一线城市地方政府需要大量的资金投资建设城市，调控执行力度不断减弱，影响调控房价效果。七是“限限、限售、限网签”政策暗中放松，市场高价项目大量上市。毫无疑问，只要未改变供求关系与控制货币及地价持续上涨、市场需求不断增加，一线城市房价将继续上涨。

   主持人：2013年全国房价走势如何？

   谢逸枫:我继续坚持年初判断，今年房价稳中有升，房价上涨9%-10%，一季度楼市“量价翻倍”（已实现）、二季度楼市“量价放缓”（已实现）、三季度楼市“量价回升”（已开始呈现）、四季度楼市“量价企稳”。一是35城市细则与价格控制目标决定的。二是地方土地财政与税收决定的。三是M2决定的。四是住宅市场供求总体平衡，局部依然偏紧。五是城镇化将带来巨大的新增人口与人口红利，市场需求力旺盛。六是当前土地制度导致土地供应逐年负增长，加之货币不断超发，投资渠道缺乏。七是收入翻倍与基础设施的增加，必然支撑房价上涨。八是“钱荒”已经过去了，而房产税即使开征也无法阻挡房价上涨。除非打破土地垄断、消灭土地财政、消除税费收入不合理制度、消灭地方政府财经与经济及金融等税收依赖症，让M2停下来不跑睡大觉、让老百姓手上货币不贬值，改革土地产权制度,让土地私有化，房价才会下降。否则我依然坚持十年前的观点，未来三十年房地产仍是支柱产业之一，依然是黄金三十年，房价未来三十年上涨幅度超过300%以上。