这是中央文件首次提出房地产税立法的问题。房地产税是对老百姓、公众财产权的分割，直接向个人和家庭征收，一定要遵循税收法定原则，要立法。此次的提法，回应了房地产税开征的合法性、公平性的诉求。这是税制改革中的一大亮点。房地产税立法有助于税收征收，更具有正当性。立法后，税制设计会更公平，通过法制思维和法制方式来推进改革促进发展。

房产税从试点到立法
2011年1月，上海开展对部分个人住房征收房产税试点，适用税率暂定为0.6%。征收对象为本市居民二套房及非本市居民新购房。
2011年1月，重庆启动房产税改革试点，征收对象为个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套房。
2012年11月，时任财政部部长谢旭人提出，房产税改革试点经验将在全国范围内推开，同时将积极推进单位房产的房产税改革。
2012年底，住建部部长姜伟新表示，正在研究房产税试点，2013年将继续推进城镇个人住房信息系统建设、编制实施好住房发展和建设规划。
2013年2月，时任国务院总理温家宝主持国务院常务会议，会议确定，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围。
2013年5月，国务院批转的国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》明确提出，将扩大房产税改革试点范围。
2013年5月，国土资源部副部长胡存智表示，预计2014年6月底前出台不动产登记条例。条例出台后，有利增加全面征房产税技术的基本条件。
2013年7月，国家税务总局下发通知明确，研究扩大个人住房房产税改革试点范围。
2013年8月，财政部向全国人大常委会预算工委通报时表示，将扩大个人住房房产税改革试点范围，为全面推进房地产税改革进一步积累经验。

   最之三赋予农民更多财产权利。《公报》提出:“赋予农民更多财产权利”。《决定》提出：“赋予农民更多财产权利。赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。”《决定》提出：“保障农民集体经济组织成员权利，积极发展农民股份合作，赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。”

   辣评之三：先搞清楚概念。再确定产权。最后才会有试点。

   不如把“土地确权、不动产登记制度与个人住房信息系统联网及重启全国房屋普可能基”的工作先落实，其次才是房屋类型复杂与基础数据的统计。等到土地确权、登记、发证工作在全国完成之后，法律上将“耕地、林地、宅基地”等作为集体、私人财产，通过市场化的运作下，可以在法律与政策框架范围内，进行“转售、出租、抵押”。而最终实现“集体建设用地与国有建设用地”的“同地同权同价，农村建设用地不仅可以在农村流转，还可以向城镇流转，小产权房才有转正可能性。如此则农民的土地财产将会出现溢价。

   农民享有的法定财产权利中，土地是其最主要的要素。但是跟农民有关的农村集体土地中，农民的用益物权长期得不到保障。在《物权法》中规定，“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利；国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，单位、个人依法可以占有、使用和收益。”除了农民对自己的承包地和宅基地上享有用益物权外，对村集体的资产，农民也享有相应的权利。但长期以来，由于相关制度的限制，农民都不能有效享有这些财产权利。比如村民脱离村组织成为城市居民，但对于村集体企业的股份资产，甚至包括自己的宅基地住房都很难有偿退出。

   上文允许农村集体经营性建设用地出让与国有用地同等入市，而这里对于宅基地，却只是慎重进行试点。而这次《决定》明确规定，保障农民集体经济组织成员权利，积极发展农民股份合作，赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。什么是用益物权：物权分为所有权和他物权，他物权又分为担保物权和用益物权，用益物权是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的权利。比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等。

   对于农民来说，宅基地是一种特殊的用益物权载体。但是，由于相关法律及体制的限制，宅基地上的住房财产权不能得到抵押、担保、转让等。比如，按照相关法律规定，宅基地只限于本村集体内流转，外村及城市人不得购买本村宅基地，这就限制了农民住房财产权的有效保障。《决定》明确提出“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度”，意味着将修订相关法律法规，有可能打破宅基地的流转限制。另外，《决定》提出“推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道”，这里用词为农民住房，而非宅基地，也是将宅基地剔除在外，只是农民可对宅基地上的住房享有相关财产权利。

   农民对宅基地上的住房，按照《物权法》规定，本来就享有用益物权的“收益”权利，另外，对于宅基地上的住房，也享有继承权。但由于农民宅基地的特殊性，其附着在上面的住房财产权的主张，也变得特殊起来，因此《决定》提出，“选择若干试点，慎重稳妥推进”。事实上，从2006年以来，相关省份一直在试点“城乡建设用地增减挂钩制度”。重庆、成都等地也在试行“地票”制。这些都是对宅基地和农民住房财产权保障的一些探索。

   小产权房是否将“转正”？目前法律规定要使用农村的土地进行非农业使用，需要先征用，将土地变为国有性质才能使用。另外，《物权法》规定，耕地、宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押，而《决定》提出，农民住房可以抵押。

   之四住房保障制度改革。《会议》：“10月29日中央政治局首次专题学习住房领域情况。中共中央总书记习近平提出，要加快推进住房保障和供应体系建设，满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居目标的重要任务。构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。要千方百计增加住房供应，同时要把调节人民群众住房需求放在重要位置。”《决定》提出：“健全符合国情的住房保障和供应体系，建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、监管机制。”

   辣评之四：住房供应体系仍将建立“双轨制”。公积金制度必将进行较大幅度的调整和优化，在提取和使用方面更加宽松化、便民化。

   所谓住房保障和供应体系，即：对低收入住房困难家庭保障其基本住房需求，以廉租住房、保障性租赁住房和经济适用住房制度为主要保障方式；对中等收入住房困难家庭支持其改善住房条件，以限价商品住房制度、旧城区城中村改造、中低价位中小套型商品住房市场化为主要改善渠道；高收入家庭的住房问题主要通过市场调节解决。

   首次提出建立符合国情的住房保障和供应体系，并规范完善住房供应“双轨制”与住房公积金制度。一方面是住房保障问题上升到政治层面，成为考核地方政府官员的指标之一；另外一方面，从融资的手段上完善住房保障建设资金的不足。

   住房保障制度改革是房地产调控长效机制三大基石之一，住房公积金制度的改革有利于弥补住房保障资金不足，完善住房供应体系“双轨制”。

   之五住房保障融资渠道。《决定》提出：“建立透明规范的城市建设投融资机制，允许地方政府通过发债等多种方式拓宽城市建设融资渠道，允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。”

   辣评之五：方向与目标不具体，颇为模糊。发展方向四个，一则指保障房融资平台。二则房贷债券化机构。三则是住房储蓄银行。四则是发债建保障房机构与打破国企垄断，民企可建基础设施投资和运营。

   之六金融体制。《公报》提出：“完善金融体系”。《决定》提出：“扩大金融业对内对外开放，在加强监管前提下，允许具备条件的民间资本依法发起设立中小型银行等金融机构。推进政策性金融机构改革。健全多层次资本市场体系，推进股票发行注册制改革，多渠道推动股权融资，发展并规范债券市场，提高直接融资比重。完善保险经济补偿机制，建立巨灾保险制度。发展普惠金融。鼓励金融创新，丰富金融市场层次和产品。”

   辣评之六：房企入股银行的政策信号。具有突破性意义，具体要看方案和落实。

   “允许具备条件的民间资本依法发起设立中小型银行等金融机构”是房企入股金融机构的强烈信号。

   具有突破意义：其一是股票发行注册制改革意味着发审制度必然取消。其二是加快实现人民币资本帐户可兑换。用“加快”但没有用“自由兑换”说法显示资本帐户开放仍然是可控范围内；其三是推动资本市场双向流动，意味着外资参与国内资本市场规模会大幅度增加同时鼓励中国企业个人海外投资。第四点是政策性金融改革和债市发展股权融资也有新意，不过其认为具体要看方案和落实。

   注册制等都是为了完善金融体系建设。作为市场化改革的趋势，证监会由审核制改成注册制，企业的资质和定价由市场自主完成，证监会的职能由审核等前端管理向金管等后端管理转换。同时可以帮助很多有潜力的企业和公司上市，给投资者提供更多优质的资产，并且价值由市场决定，这符合市场在资源配置中起决定性作用的表述，注册制也是金融深化的一种表现。

   从核准制到注册制的过渡有一定难度，明年推行可行性并不大。过渡至注册制的期间，其他的一些配套制度比如更完善的审计、信息披露等制度也需要进一步完善。   辣评之七：不能遏制投机，更不能遏制房价上涨。主要是其功能决定的，由于全国住房信息系统联网主要的作用是在于为政府掌握房屋数据与出台政策提供数据参考，另外是起到监控市场变化的手段。

   之七全国住房信息系统联网。《决定》提出：“加快建立国家统一的经济核算制度，编制全国和地方资产负债表，建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享。”

   要实现全国住房信息系统联网难度非常大，必须突破六个瓶颈，否则实现全国通是没指望的。一是涉及到个人身份资料，如何突破隐私权的安全性？二是涉及银行金融的贷款信息，如何保证金融安全？三是涉及住房登记制度，但国内产权复杂，如何统计？四是涉及家庭住房信息，如何让私人不受损失？五是是涉及到利益冲突，有钱人面临危机，如何处理？六是涉及贫富的问题，引起社会矛盾，如何去解决。以上六个瓶颈不突破，实现全国通是没指望的。

   全国住房信息系统联网严格意义上讲不能真正实现反腐的效果，关键是看其配套的政策与完善的法律。

   意图是实现全国住房信息系统联网，其背后的意义有四层，一是促进房地产调控长效机制打下基础。二是为开征房产税铺垫。三是完善反腐机制。四是完善住房保障制度。毫无疑问，全国住房信息系统联网加速推进的信号非常强烈，但面临不少问题。譬如住房普查与不动产登记及小产权房等未解决。如一旦成功，必将实现市场预期之的效果与作用。

   没有全国层面统一的管理和规范，系统很难真正得到应用。个人住房信息联网既要坚决打击房地产领域的腐败行为，防止“房叔”“房婶”们钻空子，为调控、防腐、征税、保障房分配等打下基础；又要制定相关法律条文，确保公民的个人信息安全，及全面房地产市场信息的准确。此外，还要制定明确的工作推进计划，确定部门分工和职责，对规定时间内没有完成工作的单位和个人进行问责，这样才能确保个人住房信息联网按时保质完成。

   早在几年前，我国便已着手建立住房信息系统，其中一项重点就是个人住房信息系统，并以全国范围内的信息互联互通为目标。2010年4月17日，国务院办公厅发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，除了提出若干遏制房价过快上涨的措施外，还提出：住房和城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。住房和城乡建设部随后要求，要在2011年10月底完成40个大、中城市的个人住房信息系统建设，并实现联网查询，到2013年，要实现全国住房信息系统联网。

   2011年1月26日，国务院办公厅1号文件《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（被通称为“新国八条”）公布，除了对房地产市场宏观调控提出更严厉的要求外，对个人住房信息系统的建设也再次提出要求：“加快个人住房信息系统建设，逐步完善房地产统计基础数据”。之后，各省、自治区、市政府相继就这个文件发布了实施细则。但是，只有太原、福州、厦门、南宁、北海等城市在制定计划的时候明确了这个工作时限，其他很多城市只是表态说要加快建设，没有给出具体的时间表。

   2011年10月底，在十一届全国人大常委会第二十三次会议上，其中一次联组会议对国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告进行专题询问。住房和城乡建设部副部长齐骥回答询问时表示，在2011年年底以前，把这40个重点城市的信息系统联网，“按照国务院的要求，我们去年下半年就已启动了全国40个城市的个人信息系统的建设工作。按照目前我们掌握的情况，这40个城市自己的系统已经实现了，市、区联网都完成了。但是，这个信息系统也存在着很大的不足，如只有个人信息，不含家庭背景。”在当天的问询会上，住建部部长姜伟新还解释，“我们原来设想是先搞40个城市，这40个城市先跟住建部联网，然后再推广到265个地级市，自己都建立起来，然后跟住建部联网，这个过程恐怕得几年的时间，现在看比预想的要艰难。”而其中的一个难点，就是信息安全问题。

   之八户籍制度。《决定》提出：“创新人口管理，加快户籍制度改革，全面放开建制镇和小城市落户限制。”