《2012年政府工作报告》对房地产市场调控效果作了较为正面的评价：“投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现”。对于2012年的政府主要任务，《报告》指出：“继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套，新开工700万套以上。抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。采取有效措施，增加普通商品住房供给。加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制，促进房地产市场长期平稳健康发展。”

根据《政府工作报告》对房地产调控的描述，个人总体感觉，虽然与2011年比较（见附录），政府对2012年房地产调控工作的文字描述有了大幅减少，但中央对于2012年房地产市场调控的主基调没有改变，只是对于惠及首套刚需的政策可能会有选择地被放行。房地产调控政策的核心依然是“两手抓”：一手抑制投资投机需求，控制房价上涨，另一手抓保障房建设，满足刚性需求。

第一，中央依然将房价问题视同民生问题。延续2011年政府工作报告的写法，房地产调控工作放在“改善民生”部分，再一次表明了中央姿态，房地产市场问题已不再是简单的经济问题，而是涉及民生的社会问题。这可谓是近年来中央在房地产调控问题认识上的重要转变。

“中国证券报2012年两会网上调查”结果显示，53.54%的网友投票关注“楼市调控和房价问题”，关注度远高于收入分配改革等问题，连续4年成为中国证券报两会网上调查关注度最高的话题。房价如果按捺不住，就会与当前“保民生”的政治环境不吻合。

在具体政策执行方面，关于首套房利率限制等方面已出现了松动。从去年下半年开始，全国范围内多家银行提高了首套房贷利率，基准利率普遍上浮5%～10%不等。但央行2月初表示，在房贷方面，将继续落实差别化住房信贷政策，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求。在该政策指引下，目前银行的首套房利率多以基准利率为基础，部分外资银行出现9.5折优惠。此外，银行还将通过信贷支持资质良好的开发企业进行有市场需求的普通商品住房建设，增加普通商品房的有效供给。可见2012年整个行业的信贷政策将更注重差别化，针对中低价位和中小户型的普通住宅的开发贷款和首套按揭贷款都将给予适度的政策倾斜。

第三，今年推广房产税可能是有限度的。从2月底开始，关于房产税的官方消息和非官方消息就开始交替流传。先是副总理李克强、财政部部长谢旭人分别表示2012年房产税试点逐步扩大，随后又有消息传出“房产税全国推广方案正在加紧研究”。但从《报告》“加快建设城镇住房信息系统”这一表述来看，征收房产税的技术条件不支持近期在全国推行。但不可置疑的是，房产税试点城市可能会在原有的基础上有所增加。

第四，长期来看，“限购令”将会被房产税取代。近期，不少地方政府纷纷出台试探中央底线的微调政策。凡与“限购”导向相违背的地方房地产政策都受到了中央打压。从2005年以来的房地产调控政策来看，唯有“限购”在抑制房价方面取得了最为明显的效果。今年将召开党的“十八大”，在新旧政府更迭的重要时间窗口，政策很可能以保持稳定为主，“限购令”取消的可能性不大。但未来，房地产调控会更加注重信贷、税收等多重手段的应用，更多地以市场手段取代行政手段，“限购令”最终会退出历史舞台。

个人认为，尽管与2011年相比，自住型住房需求会得到政策支持，但鉴于目前各主要城市楼市库存量已接近历史新高、新增商品房供应量和保障房供应量都将进一步加大的情况下，即便住房刚性需求释放，也很难改变目前供大于求的格局，2012年房价很可能会保持“稳中有降”的趋势。

附录：《2011年政府工作报告》所涉及的房地产市场调控任务

一是进一步扩大保障性住房建设规模。今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，改造农村危房150万户。

重点发展公共租赁住房。中央财政预算拟安排补助资金1030亿元，比上年增加265亿元。各级政府要多渠道筹集资金，大幅度增加投入。