谢逸枫：今年下半年全国14城市爆发20个地王
导读：时至年底，北京、上海、广州和深圳等大中城市均出现了批量供地的现象，新增土地面积达数千亩。其中，不乏有大量优质地块在拍卖过程中冒出了楼面单价、总价等新地王。时隔不到一个月，全国总价地王再度被刷新。2012年12月26日，上海海门路55号地块以56.8亿元被上港集团旗下的威旺置业有限公司夺得，楼板价高达23330元/㎡，溢价率21.11%，上海地王3个月四度刷新上海总价地王纪录。同时，该地块56.8亿元的总价也超过南京下关滨江2号地块，成为2012年全国总价地王，刷新了今年全国总价地王的新纪录。这已是上海四季度以来第四次出现地王。2012年12月12日，万科、绿地及九龙仓联合体以54.31亿元总价竞得徐汇区漕河泾社区某商务区地块，刷新由保利在10月份创造的45亿元上海总价地王纪录。而在2012年9月29日，上海申电投资有限公司以底价20.5亿元的价格将上海黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块收入囊中。
据统计，光从2012年11月27日到12月27日，就有8个城市的“地王”纪录被刷新。中原地产研究中心统计数据显示，2012年12月前20天，10大标杆房企累计购地金额达305.4亿元，已超过11月全月购地金额。11月前22天，万科、绿城、招商、保利、富力和金地6家企业合计拿地支付价达110.45亿元。中国指数研究统计数据显示，2012年11月份天津土地市场共推出112宗地块，环比增长119.6%，同比增长86.67%。不仅仅是天津，其他城市在四季度也出现了卖地冲动。2010年7月份北京万柳地王拍卖前，人民日报发表的一篇文章指出，2010年‘坚决遏制部分城市房价过快上涨势头’的话音未落，几家央企一天之内在北京连拿三个地王，成为这轮超过两年的最严厉房地产调控的直接导火线，并导致国资委要求多家央企退出房地产业。很多人应该记得，2010年3月北京那几个地王一出，北京房价连夜上涨，有的业主跳价5000元。当然，历史不会简单地重复。
事实上，虽然2012年1-11月全国土地出让面积已经基本和去年持平，但国有土地出让收入为2.35亿元，同比下降17.5%。此外，中投证券研报显示，2012年1-11月各线城市推地量、成交量、土地出让金同比均下降，特别是一线城市土地出让金降幅达32%。据亚太城市房地产研究院院长谢逸枫长期跟踪调查统计，从2012年6月18日至12月27日，已有14个典型城市出现20个地王（包括单价地王）被刷新，优质地块集中在年底推出等现象造成了市场“过热”的假象。此外，年末地王还有一个明显特征，它们最终主要集中在资金实力雄厚且有销售作支撑的企业手上。纵观2012年，中海、保利、方兴、中冶、万科等企业俨然成了“地王世家”，在全国主要城市总价地王中均不止一次上榜。截止2012年12月24日，中海在2012年的补充土地的开销高达252.73亿元，已超其全年目标。
2012年全国主要城市总价地王与单价地王汇合(亚太城市房地产研究院院长谢逸枫统计与整理)
时间 地块 房企 总价 楼面价 地王
2012年6月18日 广州珠江新城D4-B2地块 恒大地产 13.22亿 32967元 广州地王
2012年9月23日 杭州钱江新城E03地块 平安联合体 23亿 11805元 杭州地王
2012年9月25日 北京西城区月坛南街地块 金融街 34.2477亿 北京总价地王
2012年9月25日 南昌红谷滩新区金融大街 莱蒙国际 19.2亿元 3000元 南昌总价地王
2012年10月10日 上海徐汇区滨江地块 保利信保联合体 45亿元 27055元 上海次总价地王
2012年10月11日 长沙滨江新城B7地块 万科保利联合体 32.6亿 长沙总价地王
2012年11月8日 柳州P（2012）26号地块 兴佳公司 6.142亿 柳州总价地王
2012年11月8日 柳州P（2012）27号地块 兴佳地产 3.819亿 7730.59元 柳州地王
2012年11月27日 北京农展馆北路8号一地块 起拍 20亿 3.38万元 北京地王
2012年11月27日 上海黄浦区一地块 外滩太平洋联合 27.7亿 3.6万元 上海地王
2012年11月28日 深圳宝安区（成本48.6亿）中海竞得 20亿 10982.976元 深圳总价地王
2012年11月30日 南京滨江2号地块 中冶集团 56.2亿 7753元 南京总价地王
2012年11月30日 广州市番禺新城汉溪板块 中国奥园 34.1亿 6800元 广州总价地王
2012年12月3日 珠海2012-13号地块 保利地产 17.37亿 6000元 珠海地王
2012年12月3日 佛山南海桂城地块 中海地产 28.4亿 6585元 佛山总价、楼面地价“双料地王”
2012年12月6日 苏州2012-G-98号住宅地块 方兴地产 23.2亿 8990元 苏州总价地王
2012年12月12日 上海徐商务区地块 万科绿地九龙仓联合体 54.31亿 上海次总价地王
2012年12月21日 南宁军区土地C地块 万科地产 17.8亿 南宁总价地王
2012年12月24日 天津天塔道地块 鲁能地产 46.2亿 1.5万元 天津总价、楼面地价“双料地王”
2012年12月26日 上海海门路55号地块 港务方兴联合体 56.8亿 23330元 上海总价、全国总价地王
中国地产名家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫接受记者采访时指出：“今年下半年，全国14个典型城市已经出现了20个地王被刷新，年底土地市场的回暖态势再次牵动了市场“神经”，并且拿地的企业均是国企和央企背景。其实，大型房企今年以来土地增储普遍不足，下半年集中拿地势在必行，且优质地块被追捧也属正常。今年保利、万科、中海拿地是以销定量，保持土地储备的平稳；富力、恒大、华润、金地、绿城等房企拿地规模甚至小于其销售规模，依然处于明显的去库存周期。显然，国土部和地方利益存在冲突，房价没到暴涨的时候，地方利益会占上方。年末频现地王根本是源自此前刺激经济的系列举措，在政策的持续作用下，明年两会之后不排除的地王频繁出现。”
中国地产名家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫接受记者采访时分析：“12月份以来，成交翘尾的楼市增加了房地产企业买地的信心。房地产调控并没有动摇房地产企业拿地的决心，对于中意的地块，“一掷千金”在所不惜。上海总价地王出现与地块所处上海市黄金中心地段有直接关系，只是在中央部门楼市调控不动摇、不放松的表态的风声刚过就出现，显然不符合时宜，岂不是不给中央政府面子，对着干的意思。 不过，从房企拿的热情看，房企总体上保持谨慎与理性的头脑，明显没有到2009~2010年接近的疯狂程度，溢价不高并未超过控制目标。虽然成交均价与总价单价比较高，但是与相比2009年-2010年的地王价格与溢价水平及出现的频率，今年中国土地市场并未出现‘过热’的现象，整体上保持不温不火的状态。”
中国地产名家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫接受记者采访时认为：“国资房企在加速抢夺高品质地块制造地王，成为地王的重要“推手”市场不好的时候，地方政府是不会将优质地块拿出来卖的，市场正处于微妙的时期，房价已经有抬头的趋势，在舆论压力下，北京市已延迟了农展馆地块的出让。事实上，相比2010年土地市场的疯狂，今年被开发商拿下的地王，溢价率均未超过100%。开发商大举拿地，是因为对2013年的市场有较好的预期，房地产投资指标会先于宏观经济指标“放晴”而转好，一般会提前3个月左右。十八大更明确了开发商的预期，因此大家纷纷开始拿地。”
中国地产名家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫接受记者采访时担忧的说：“国土资源部与住建部“喊话”没过多久，房企根本不畏惧中央政府部门的“警告”。毫无疑问，地王频出推高房价上涨预期，影响调控效果，必然给明年调控增加出新政策的压力。若仍不能给土地市场降温，将导致明年两会之后楼市调控由“微调”再度转为“从紧”。”
中国地产名家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫分析：“开发商年底资金充裕、房地产市场普遍回暖，成为年底地王频出的重要原因。开发商现在敢于“制造”地王，意味着未来有信心推出高于目前市场价格的产品，对未来的市场前景较为看好。12月18日，国家统计局公布11月70个大中城市住宅销售价格变动情况。与10月份相比，70个大中城市中，价格上涨的城市有53个，价格下降的城市有10个，持平的城市有7个。环比上涨城市比10月份增加了18个。这一变动情况也反映出房价连续微幅上涨的态势，与开发商对市场前景的预期不谋而合。 ”
中国地产名家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫直言：“面粉贵了，面包价格自然会上涨。从2012年8月底开始全国主要城市的土地市场明显复苏，各大开发商均开始了大规模的圈地运动，而且地价及溢价率均有所上行，可见目前市场的主流开发商对市场见底的判断已经基本一致，地价对房价的影响也再次出现。意味着2013年房价必然上涨，虽然房价会稳中有升，但不会出现暴涨局面。”
与此同时，受楼市调控政策持续发酵影响，今年供地计划的完成情况为近年来最差，今年前10月，全国国有土地使用权出让收入20093亿元，同比减少5561亿元。在地方政府迎来偿债高峰的情况下，从土地出让金中削减赤字已成为不二之选。高价地甚至“地王”也随着“供地潮”重新出现。背后是楼市的突然升温，表现出强烈的翘尾行情。11月的前25天，全国54个主要城市新建住宅签约236295套，超过此前创出两年新高的7月同期水平。统计显示，房地产市场触底升温的预期愈加明显。近几个月来，房地产开发投资增速，国房景气指数也有所回调。多数房企认为，在地方政府放量供地的情况下，虽然地价有所提高，但当前仍是拿地的好时机。“地王”背后则反映土地市场的争夺开始激烈。开发商不惜高价血拼拿地、不断制造地王的背后，正是由于地方政府对土地财政的高度依赖。土地财政模式如果不改，地王现象将难以遏制，中国的房地产领域的隐藏风险也不会减小，面对“地王价”，我们需要思考对策…… 统计局数据显示，11月70个大中城市中新建商品住宅环比回升城市达53个，地王频现为房价继续回升提供了支持。为此，国土部表态会继续关注土地市场，针对年末“地王”频现，将于近期建立房地产大企业和大地块跟踪督查制度，以切实抑制异常地价。由此可见，调控的关键在于抑制频繁诞生的地王，从国土部会议提出的三方面举措也不难看出，排在首位的措施是加供应、稳后市，然后便是控异常、防波动，最后还有避免误读误导、稳定市场预期。具体到“控异常、防波动”，国土部建议，对总价较高的地块，实行分割处理，划为多宗地供应。对地段较好、单价较高的优质地块，综合采用多种竞价方式或招标出让；或提高付款难度；或与条件较差的土地在放在一起供应。 事实表明，调控与增加供应并不矛盾。按照一般市场规律，地王频出易改变市场预期推高房价，而供应缩水也将给房价带来上涨压力。2012年商品住宅土地供应缩减的严峻性与不利影响。截至12月23日，全国一线城市土地交易量同比锐减42.9%，二线城市土地交易量缩减9.2%。一些几十亿的地王，政府下面的城投公司前期同样需花几十亿做动拆迁工作，市场不宜过分解读。在三季度经济增涨低于7.5%之后，发改委大量审批通过了大量投资计划，银行贷款遂在年末出现了增加，在刺激政策的持续作用下，预计明年一月的土地供应将有增无减。 在全国土地市场回暖，地王频现的背景下，全国部分城市土地市场也同样“高烧”不断。就在各方预计楼市会平稳过冬之时，土地市场最近迎来一波轰轰烈烈的“地王”浪潮。仅仅四日，北京、上海、深圳、南京等一线城市的四个地王地块相继出炉。2012年11月27日，北京、上海土地市场同日出现“地王”，楼面价均超过3万元/㎡。2012年11月27日，北京一宗住宅混合公建用地规划建筑面积不足6万㎡，但起拍价就达20亿元，折合楼面价3.38万元/㎡，创北京土地起拍价的历史新高。2012年11月27日，上海黄浦区一地块以27.7亿元的价格竞出，折合楼面价3.6万元/㎡，刷新今年上海土地最高单价纪录。2012年11月28日，深圳诞生总价新地王。中海地20亿元夺得宝安尖岗山一块2012年11月30日南京一场土地拍卖会上，中冶集团巨资吞下364214.6㎡的滨江2号地块。 今年全国总价地王，毫无悬念随之出炉。2012年11月28日，中海深圳公司以20亿元的总价夺得深圳宝安尖岗山地块，折合楼面价1.09万元/平方米。2012年11月30日，南京更是摘得全国总价地王。2012年11月30日，中冶控股80%的南京临江老城改造建设投资有限公司，以底价56.2亿元摘得南京下关G50地块。2012年12月3日，保利地产以17.37亿元拿下珠国土储2012-13号地，成为珠海今年的地王。此前，2012年10月10日，保利一日独得两地王：保利信报联合体以45亿元拿下徐汇区滨江地块，折合楼板价27055元/平方米，溢价率为42.9%；保利万科联合体竞得长沙方面滨江新城B7地块，成交价总计32.56亿元，楼面地价1万元/平方米。 2012年12月20日，中海再以28.4亿元拿下佛山桂城虫雷岗地铁站一块商住用地，总价和单价均为佛山年度最高。2012年12月26日，由大型国企上海国际港务集团领衔的联合体以56.8亿摘得上海海门路55号商办地块，成为上海年度总价地王。年末深冬寒意渐浓，全国土地市场却是一派热闹景象。从北到南，一二线城市地王频现，让年底楼市再度升温。2012年11月8日，约62亩的P（2012）26号地块被柳州市兴佳房地产开发有限责任公司以总价6.142亿元竞得，超出底价1.72亿元，溢价率38.9%。参照该地块最大规划建筑面积112303.46平方米计算，楼面地价约为5469.11元/平方米。对于一块体量中等的地块来说，能拍出如此高的价格。仅仅5天后，位于桂中大道约21亩的P（2012）27号地块则以总价3.819亿元成交，溢价率高达143.4%。该地块21.17亩，按最大容积率计算，项目建筑面积可达49401.17平方米，折合楼面地价7730.59元/平方米，远超P（2012）26号地块的5469.11元/平方米，再度刷新柳州楼面单价纪录。 楼面单价地王的新生，无疑是为房价找到了更有力的支撑点。此轮调控以来，小开发商想在土地市场分得一杯羹，并不容易。统计数据表明，房地产民企的发展速度已被国有企业赶超。在过去相当长的时间里，民企地产凭借灵活的机制，领先国企。但在新的市场环境下，国有企业拿地和融资的相对优势更加明显，帮助其超越民营企业。是国有企业的资源优势打败了民营企业的机制优势。2009 年以来全国销售排名前20名的6家国有地产企业和9 家民营企业，进行横向分析后发现，国企合计拿地份额从2010 年的34%上升到2012年上半年的39%，而拿地的单位成本从3000元每平方米下降至如今的1600 元，民营企业拿地成本则在1800-1900元每平方米之间保持不变。国企的相对扩张，并没有给其财务报表带来不良影响。国有企业的平均毛利率与民营企业基本相同，净利率甚至强于后者；扩张也没有导致负债率过高，短期资金状况与民营企业几无差异，负债率水平也低于后者。规则不变优势不减。地产项目从拿地到开盘，通常都有一年以上的间隔，而2011 年至今国有企业拿地份额不断上升，未来可售量也更加丰富。今年上半年，15家公司中，国企销售额合计增速从落后11 个百分点赶超至领先25 个百分点；国有企业的市场份额也从40%上升到目前的47%。