摘要：商业地产运营管理不得已做成了物业管理，商业项目的价值大大缩水。如何解决业权问题，踢开商业运营的绊脚石，使得商业项目体现其应有的价值，将是业界的发展方向。商业价值往往更体现在后期运营上，一定是将后期经营理念贯穿于项目运作中的模式，提早认识到业权统一对于项目的作用，处理好。

　　以眼前利益为先的商业地产，在开发之始，就几乎注定了失败。不管销售情况如何，招商如何成功，都只是商业地产运营的开始，后期营商管理将是检验商业地产成败的唯一标准。

　　商业地产业权问题产生背景

　　商业地产运营管理究其本质就是局部循环的招商工作及商业运营的策划与执行，也就是商业地产的品牌培养及应对市场的调整；运营管理需要要达到的成果虽看似十分简单，但对商业运营公司的专业能力要求极高，实际操作起来需要排除许多的营运难题，其中业权问题是商业地产中最主要的难题之一。

　　有些项目的开发商因为资金有限及其他原因，无法长期持有全部物业，需要通过销售迅速的回流资金，这就造成了项目业权不单一的问题，使得项目在运营过程中，业主以利为先，商业管理公司平衡各业态的均衡十分艰难。统一规划、统一招商等形同虚设，想要经营有方、主题鲜明、井然有序也是困难重重；商业地产运营管理不得已做成了物业管理，商业项目的价值大大缩水。如何解决业权问题，踢开商业运营的绊脚石，使得商业项目体现其应有的价值，将是业界的发展方向。

　　现行统一业权方法主要有带租约销售（返租）、自持（以租代售）、回购等。

　　带租约销售及其弊端

　　带租约销售在实行之初，成功解决了商业地产项目培育期中业权问题；也就是现在很多项目都应用较多的返租策略，通过商业管理公司的营运，能够比较好的度过这一阶段；不仅能够促进销售，也可以通过统一规划、统一招商等，加快并安然的度过这一阶段。

　　但带租约销售的返租租金一般较高，从而带给客群较高的预期，促进销售。租期结束后，业权再次回到业主手中后，租金较难达到业主的收益期望，各业态的租金又有较大差别，为了达到更高的收益，业主就会自作打算，商业管理公司将处于较为尴尬的位置，商业运营变为物业管理，原先经过统一规划业态就会重组。为了达成更高利益达成的新业态组合，不管是科学性还是市场的契合度都不会理想，原先发展较好的项目又将陷入了危机之中。

　　“第三代”万达广场策略

　　万达在之初多个项目遭遇销售之后的难题以后，以发展城市综合体为其发展战略，建立多个“三代”万达广场，在项目中对商业选择了自持，以销售住宅、写字楼等物业作为其现金回笼达到资金平衡的策略，取得了较好效果。不仅在可以统一规划、统一招商、统一运营，而且在资金中也达到了平衡，就如万达在宁波的项目——鄞州万达广场已经成为鄞州区的商业中心。不过究其原因主要是自身实力较强，除了庞大的资金链、较好的土地资源外，而且也拥有较强的商业管理团队，并不是每一个开发商都能依据其方法实行。

　　温州欧洲城启示

　　2005年，鸿伟摩尔与温州欧洲城合作，为其作定位规划、业态布局、招商策略的诊断，对人流动线，精品街情景设计、建筑风格作了科学的规划调整，并完成了对欧洲城的主力店招商，香港丹璐集团正式入驻温州欧洲城，在温州树立了较高的商业地位。

　　因其项目为达成资金的快速回笼，已经实行了销售，在统一规划、统一招商以及未来的运营管理都遇到了较大的难题，鸿伟摩尔董事长杨建伟采用了与业主协商将其物业返租的策略来实行统一的规划与招商，以致后期的运营管理都能在商业管理公司的运营下安然进行，跨过了业权这一问题。与业主协商说服业主让其返租给商业管理公司运营，看似不难，但是要说服全部的业主，可谓十分之难，不仅需要沟通者具有专业的运营能力，还需要较强的说服力、感染力，对人才的要求较高；但此方法不失为一个较为可行的方法。

　　结语

　　随着商业地产的发展，现在已不是只要销售做的好，招商做的好，就能够满足开发需求的时代了；商业价值往往更体现在后期运营上，一定是将后期经营理念贯穿于项目运作中的模式，提早认识到业权统一对于项目的作用，处理好业权问题，通过统一规划、统一招商、统一运营等使项目顺利营运，提高项目租金。这才是是商业地产成功开发的重要前提。