谢逸枫：限地价竟房价“土改”缘何被市场反唱？
限地价竟房价谁是最大受利者？谁是最大受害者？

  摘要：曾记得2010年3月份北京一次竞拍中，开发商举牌脸上表现出非常无奈的“苦情”。2011年开始，北京商品房将增添一种全新的土地出让方式，承诺房价最低者可拿地，即地价是事先限定好的，然后设定一个将来销售的最高房价，开发商在此基础上，谁报的价格越低最终谁就拿地。2011年8月4日，北京首个“限地价竞房价”的地块门头沟区永定镇东辛坪村项目挂牌上市。入市的这个试点地块，面积约19公顷，总建筑规模约38万平米，其中商品房面积约28万平米。这是近年来，北京西部地区推出的最大规模居住用地，至少可以提供3000多套房屋。虽然该地块位于门头沟区，但交通比较便利，位于长安街西延长线上，距离西六环路仅约1公里，而且距地铁S1线直线距离约2公里。S1线已于去年正式开工建设，预计将于2016年正式投入运营。

  北京市国土局表示，这种出让方式简单来说，就是在事先确定地价的情况下，以商品房售价‘价低者得’的原则，确定最终的竞得者。该地块的楼面地价定为5850元/平米，总地价22亿多元。无论最终是谁竞得该地块，需要支付的土地出让金都是一样的。地价定好了之后，再设定一个最高售价。然后由所有竞买人报出未来在该地块上建设的商品房销售价格，承诺销售价格最低的就是竞得人。该地块的房屋销售价格最高限价为13600元/平米，在竞买时，竞买人每次可向下降低50元/平米来报价。这意味着，北京土地市场届时将出现从未有过的“奇特”景象，开发商们的报价将比着向下降。

  北京市国土局表示，销售限价只能降不能涨，这种出让方式中的销售限价，指的是将来的最高销售价格。此次试点的地块，将不存在向上的浮动。比如最后竞得者承诺的售价是1.3万元/平米，那么将来销售房屋时，即便是户型最好、朝阳和楼层最好的户型，也不能高过1.3万元/平米。只能比它低，不能比它高。本次出让宗地所建商品住房均为“中低价位、中小套型普通商品房”，商品房套型建筑最大面积为120平米，且满足套型建筑面积90平米以下的住宅房屋不低于总住宅建筑规模70%的要求。

  香港凤凰网专访谢逸枫：

  1、问开放商是否愿意参与，能否赚到钱？

  亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示,谁愿拿?开发商自然不愿做"冤大头",除非是某些民企开发商想做"慈善"讨好政府,否则谁愿意去拿利润微薄的限价房。如果剔除土地成本和税费及建安成本等规划设计的费,要赚到大钱,非常难,利润空间能够维持在10%-15%,就相当不错。当然不排除国企和央企及事业单位的开发商,有政治任务。而上市房企想拿,股东也不会同意,虽然土地廉价,有专门购买人群和固定的购房者，销售不愁卖，资金回收快。但价格有上限,市场预期利润肯定降低,公司营利要减产,肯定不乐意。

  “限地价竞房价卖地”规定只对政府有利，对开发商无利。涉及到地块出让金提前确定，而销售价格也是受限，并且不能够上涨只能下降。难道只允许政府发财，不允许开发商获利？这是什么制度啊？最大受益者不是开发商，而是地方政府。地价是政府定的，没开发商的事，竟房价最低，才有资格拿地，也是政府决定的。地块出让金提前确定，确保土地财政。而竟房价是销售限价只能降不能涨，开发商利润受挤压。这样的土地出让制度改革不是进步而是历史倒退。如解决住房，可有保障房。

   2、质量问题是否能有保证？

  亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示,"限地价竞房价"很难保证房子质量不出问题.原因很简单,土地的基准地价和起出让价过高,而房价有上限,意味着开发商的利润受挤压。因此,开发商自然会"变法儿"通过压缩建安成本,达到弥补利润减少的损失。可想而知,土地制度如此改革,纯粹是逼迫开发商最后生产出来的房子是"滥竽充数",自然没办法和开发商按照市场土地招拍挂拿下的土地生产出的房子质量相比较。

  在商品房总体供应仍然偏少的情况下，一旦限定了开发商的售价，开发商为了保证利润，势必会在房屋建筑质量上做文章。要得到这块土地的开发商为了确保利润，要么通过修改规划，要么在小区配套和房屋建筑质量上做足文章，使得未来房屋质量风险陡增。因此，为了确保“限地价，竞房价”真正能够起到遏制高房价的政策目的，能够使民众在得到实惠的同时，还能对房屋的品质放心。对于这种通过“限地价，竞房价”方式获得土地的开发商，必须严把建筑质量关，并且通过在出让合同上额外增加“房屋质量额外担保”条款，或者通过提前收取房屋质量风险抵押金的方式，以避免开发商偷工减料，确保工程质量。

   3、能否在全国推广？

  亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫认为,"限地价竞房价"制度犹如伤敌八百自伤一千,弄不好要搬起石头砸自己的脚,不可在全国范围内广泛实施,只可在小部分几个城市试行实施,如发生不良后果可立即停止。如果一旦在全国实施,开发商要"发疯",地方政府要"抓狂",竟房价不是开发商拿刀往自己身上割肉吗?今年地方政府的土地财政和保障房压力巨大,限地价不是要地方政府的命根子吗？

  这样的土地出让制度改革根本不是什么新招，是没道德的缺心眼的“损招”。从去年试点的“限房价竞地价”、“限地价竞配建政策房面积”，到推出的“限地价竞房价”的措施，也未遏制住房价和土地价格上涨，也未解决大部分人住房问题，什么值得成果的表现，不外是变换个概念而本质未变。

  4、对房价有什么影响？

  亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示,"北京“试点限地价竞房价卖地”土地出让制度，究竟是防止土地流拍还是维持土地价格稳定？还是解决更多人住房问题，如果解决住房问题，为什么不多花力气建保障房？如果是遏制房价和土地价上涨，显然是缺乏杀伤力，为什么不好好要求地方政府执行好以前的政策调控？

  “限地价竞房价卖地”规定销售限价只能降不能涨，为什么不规定地价只能下降不能上涨？如果地价下降了，开发商成本也下降，房价不会上涨，还可以下降，并且能够保持开发商的利润。也不需要所谓的保障房了，这个制度没有一点高明和特色之处，不知道政府官员在想什么？

  限地价控房价是幻想，根本是不现实的臆想，不如落实新国八条和新国五条政策。不仅遏制不住地价，会让房价上涨更快和房地产越来越暴利及伤害房屋质量，这样的地块出让有限和比例小，供求关系无法平衡，面粉比面包贵。开发商利润减少，肯定会把减少的利润加到其他项目的房价上，最后受伤的购房者。

  亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫认为,"限地价竞房价"目的是维持地价稳定,抑制房价上涨过快趋势",通过控制地价达到遏制房价的效果。政府也太傻太天真,这样做只会让房价越来越高,开发商的利润减少时,会把成本分摊到其他项目上,保持公司经营利润平衡。开发商不会因为拿块"限地价竞房价"的土地,就会下降房价。可想而知,这样的制度或措施不仅没起到抑制房价上涨,反而鼓舞开发商上涨房价。

  在对“招拍挂”的土地出让方式进行全面改革之前，任何一种土地出让方式的尝试，因为配套措施的缺乏，在某种程度上都具有制度试错的风险。不仅根本破解高房价，反而推高地价和房价，只要政府放下土地财政和房地产税费财政，彻底改革土地制度，房价才有下降之日，否则一百年后，高房价依然在中国存在。

  不管我们如何看待地价与房价的关系，但长期以来，地价的快速上涨无疑成为房价上涨的重要推手，在房屋的总价格中，地价本身的成本就占到了40%以上，甚至在有些地方出现了地价高于当地二手房价格，即“面粉贵过面包”的怪象。因此，在土地资源日益稀缺的情况下，如果不改变“招拍卖”的单一出让方式，改变土地市场恶性竞争的状况，为土地市场降温，则高房价难以回落。

谢逸枫

2011年8月6日